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民法典婚姻前后房产如何定性
在婚姻生活中不管是婚前财产还是婚后财产,房产总是逃不拖纠纷,房产在民法典下究竟是如何归属所有权的了?

1、一方婚前买房,婚后共同还贷,产权如何定性?

一方婚前买房首付后,由夫妻双方共同还贷,房屋产权归属首先要看夫妻双方的约定。双方可在婚前或婚后约定,房子归一方所有,或是双方共同所有。

如果没有约定,则法院一般会将房屋产权判归婚前买房登记的一方。但是只要不能证明还贷的款项是一方的个人财产,那么婚后夫妻共同还贷支付的款项及其相应的增值部分,都属于夫妻共同财产,离婚时获得产权的一方应对另一方进行补偿。

【法条链接】 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》

第78条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归登记一方,尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则,由不动产登记一方对另一方进行补偿。

2、婚前买房,婚后才拿到房屋的产权证明的,该房产归谁所有?

首先,夫妻双方可以约定婚前或婚后所得的财产归谁所有。不论房子是一方婚前一次性付款购得,还是双方在婚前共同出资购买,夫妻双方都既可以约定房子归某一方所有,也可以约定房子为共同所有或按份共有。

要注意约定应当采用书面形式

其次,根据民法典第214条,房屋所有权自登记后取得,因此如果没有约定,而产权证明是在婚后才拿到,那么属于婚后才取得房屋所有权。

在司法实践中,由于行政机关制作产权证明的滞后性,即使一方已经递交了产权登记所需的全部手续,也可能在婚后才取得产权证明。在该种情况下发生产权争议,司法机关一般认定房屋属于一方的个人财产。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》

第214条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
第1062条、第1065条。

3、婚前,一方父母出资买房送给子女,属于个人财产还是夫妻共同财产

结婚前,父母为子女购置房屋出资,原则上将该房屋认定为对自己子女一方的赠与,属于子女的婚前个人财产。

除非父母明确表示把房子赠予男女双方,比如登记在双方名下,或者赠与合同中明确约定是送给双方的。此时房屋产权属于夫妻共有。

实践中,为了避免老一辈辛苦奋斗的血汗钱无端流失,可以对赠与合同设置一定的条件,比如:

附有一定的生效条件,比如“双方结婚”,那么当无法结婚时,赠与合同不生效。

或者把赠与合同附一个解除条件,比如“希望婚姻存续,如果离婚或对方意外身亡,则赠与合同解除”,此时当将来发生婚变或者对方意外身亡,则可以解除赠与合同。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》
第158条  民事法律行为可以附条件,但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为,自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为,自条件成就时失效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》
第29条第1款  当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。

4、婚后,一方父母出资买房送给子女,属于夫妻共同财产还是个人财产?

结婚后,父母为其子女购置的房屋,房屋产权依赠与合同的内容来确定。父母可以在赠与合同中确定将房屋赠予自己子女,此时房屋产权属于自己子女的个人财产。

如没有约定或者约定不明确的,则原则上属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,此时房屋产权为夫妻共同共有。

【法条链接】 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》

第29条第2款  当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第1062条第一款第四项规定的原则处理。
《中华人民共和国民法典》

第1062条第1款第4项  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;。
第1063条第3项  下列财产为夫妻一方的个人财产:
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产。

5、婚后,双方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在一方子女名下,应如何认定产权?

结婚后,父母出资买房送给子女,如果赠与合同中有确定房子归谁,则依照约定处理。例如,可以约定该不动产为夫妻双方按照各自父母的出资份额按份共有。

没有约定或者约定不明确的,上述行为的性质属于父母赠与不动产给夫妻双方,房产属于夫妻双方的婚后所得,产权归夫妻共同共有。

【法条链接】 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》第29条

6、婚前房产A婚后出售,用卖房款再购得的房产B是个人财产还是共同财产?

婚前一方全款买房A,产权也登记在出资一方名下,则房A属于一方的婚前个人财产,卖掉房A后买了房B并登记为出资一方,仅是财产的形态发生了变化,此时个人财产的性质并没有发生变化,房B依然属于婚前个人财产。

但如果婚前一方全款购买的房A在婚后置换为房B,并登记在夫妻双方名下,则除当事人另有约定外,视为出资一方将自己房产份额的一半赠送给了另一方,此时房产可以认定为夫妻共同财产。

现实中,旧房置换新房的情况大量存在,购房资金来源的复杂性增加了析产的难度,司法实践中对个案权属的认定和也有所不同,碰见具体问题具体分析。

比较典型的情况,是婚前一方首付按揭购买房A,婚后用夫妻共同财产还贷后,又置换房B的,此种情况下,在民法典出台之前,各地法院的观点不一致。

在民法典出台之后,有待最高人民法院进一步出台相关司法解释,以统一各地区的裁判观点,避免同案不同判。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第1062条

江苏高院《家事纠纷案件审理指南(婚姻家庭部分)》(发布日期:2019年)

《<人民法院报>一方出售婚前房屋并添加夫妻财产所购房屋的性质认定及分割原则》(发布日期:2016年)
房产7、婚后用共同财产购买的单位公房,登记在一方名下的,是夫妻共同财产还是一方个人财产?

婚后用共同财产购买的单位公房,即使登记在一方的名下,也属于夫妻共同房产。

在离婚分割该房产时,有约定的依约定,无约定的,按照对夫妻共同财产的处理原则分割。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》第1062条

8、夫妻共同出资购买以一方父母名义参加房改的房屋的,离婚时该房产应该如何处理?

婚姻存续期间用夫妻共同财产以一方父母的名义购买参加房改的房屋,该房屋产权属于父母,不属于夫妻共同财产,因此,在离婚时不能进行分割。

但购买该房屋时的出资是夫妻共同财产,离婚时可以作为夫妻双方共同享有的债权进行分割,实践中通常以经济补偿的形式来实现。

【法条链接】 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》

第79条  婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

9、婚后与父母共同出资买房的,该房产的所有权归属如何确定?

婚后夫妻双方与父母共同出资买房,如果共同登记在夫妻和父母名下,则属于夫妻和父母共有,夫妻的小家庭与父母大家庭之间是共同共有还是按份共有,要依据各方的约定,如没有约定则视为按份共有。对于夫妻之间来说,不论登记哪一方的名字或是双方的名字,夫妻对其享有的份额都属于共同共有。对于父母之间来说,老俩口对其享有的份额也都属于夫妻共同共有。

如果是没有登记父母的名字只登记了子女的名字,不论房屋登记在夫妻哪一方名下,不论是一方父母还是双方父母出资,一般应视为父母对夫妻双方的赠与,房产由夫妻共同共有,但当事人另有约定的除外。

如果约定双方父母的出资仅是赠与各自子女的,则房屋原则上属于按份共有,子女所享有的份额即父母出资所占的比例,在分割房屋时按照夫妻各自所享有的份额进行分割。

如果约定父母出资是借给夫妻双方的借款,那么父母的这部分出资应视为夫妻的共同债务,应由夫妻共同财产来偿还。

【法条链接】 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》第29条

《中华人民共和国民法典》

第308条  共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
第309条  按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

10、一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,该如何处理?

夫妻双方拥有家事代理权,一方在未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,属于无权处分行为。

但无权处分并不代表第三人购买房屋的合同可以被撤销。当达成以下条件时,第三人取得房屋所有权:

第一、第三人善意购买;

第二、支付合理对价;

第三、已办理不动产登记。

当第三人取得房屋所有权,夫妻就丧失所有权,夫妻另一方撤销房屋买卖合同主张追回该房屋的,人民法院不予支持。但是对于夫妻一方擅自处分共同所有的房屋,给造成另一方损失的,离婚时应当赔偿另一方的损失。

【法条链接】 

《中华人民共和国民法典》

第1060条  夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为,对夫妻双方发生效力,但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。
夫妻之间对一方可以实施的民事法律行为范围的限制,不得对抗善意相对人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释》

第28条  一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

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