裁判要旨：

在申请执行人对执行标的享有抵押权时，不动产买受人仅能依据《执行异议和复议规定》第二十九条排除强制执行，即不动产买受人为商品房消费者时，才享有足以对抗抵押权的民事权益。

基本案情：

沈阳农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，辽宁高院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除沈阳农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付沈阳农商行大东支行贷款本金173353460.86元；......四、沈阳农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）......该判决作出后，宏缘公司向最高院提出上诉，最高院作出(2015)民二终字第127号民事判决：驳回上诉，维持原判。

在（2014）辽民二初字第00054号一案审理过程中，辽宁高院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189105832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产。2016年11月15日，辽宁高院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。在辽宁高院查封前，沈阳农商行大东支行与宏缘公司签订抵押合同，案涉房产抵押登记时间为2012年9月11日。

移动沈阳分公司作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，辽宁高院于2021年3月30日作出（2021）辽执异1号执行裁定，中止对案涉房产的执行裁定。沈阳农商行大东支行不服该裁定，向辽宁高院提起本案诉讼。

移动沈阳分公司与宏缘公司于2014年10月10日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买沈阳市大东区××路××号××门房屋，房屋用途为商用，价款为3421040元，2014年12月19日向宏缘公司转账3421040元，宏缘公司于2015年1月6日开具销售不动产统一发票。沈阳盈德物业管理有限公司于2020年出具《说明》，证明2014年10月15日将案涉房屋交付移动沈阳分公司使用。 辽宁省高级人民法院作出(2021）辽民初81号民事判决：准许执行位于沈阳市大东区××路××号××门案涉房屋。移动沈阳分公司不服辽宁省高级人民法院(2021）辽民初81号民事判决，向最高院提起上诉

裁判结果：

辽宁省高级人民法院(2021）辽民初81号民事判决：准许执行位于沈阳市大东区××路××号××门案涉房屋。最高人民法院(2022)最高法民终327号民事判决；驳回上诉，维持原判。

裁判理由：

本案的争议焦点为：移动沈阳分公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

沈阳农商行大东支行曾与宏缘公司签订了包含案涉房屋在内的抵押合同，并依法办理了抵押登记，后经最高院（2015）民二终字第127号生效民事判决确认沈阳农商行大东支行对案涉房屋享有抵押权，依法应当优先受偿。在申请执行人对执行标的享有抵押权时，不动产买受人仅能依据《执行异议和复议规定》第二十九条排除强制执行，即不动产买受人为商品房消费者时，才享有足以对抗抵押权的民事权益。而商品房消费者应当为个人，移动沈阳分公司作为企业显然不属于消费者范畴，故其无权依据第二十九的规定排除强制执行。一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十八条认定移动沈阳分公司不能排除强制执行确有不当，但判决结果正确，故最高院予以维持。

典型案例：

最高人民法院(2022)最高法民终327号民事判决书

责任编辑：兰州/静宁/庄浪魏兴宁律师