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静宁律师案例库:因疫情逾期交房,买受人能否要求解除合同?
静宁律师案例库:因疫情逾期交房,买受人能否要求解除合同?

基本事实:

2019年5月20日,原告吴某与被告签订《商品房买卖合同(预售)》及补充协议,约定原告向被告购买大理市下关镇文献菁片区天泰·大理十畝—风岚一期建设项目第3栋1-2层3-8号房产,该房屋预测建筑面积83.17平方米,总价款2170905元,装修情况为精装。

 原告应于2019年5月20日前支付660905元,余款151万元向银行贷款;商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告;被告应于2020年12月31日前交付房屋给原告;除不可抗力外,被告未按照约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加);

(1)逾期在30日之内,自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;
(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同,买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照5%计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金;如一方违约,则应赔偿守约方包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、房屋中介费、物业管理费、银行欠款及利息等损失;发生不可抗力、公共卫生事件等致使工期延误的,出卖人可以据实延期交付房屋。

2019年6月11日,双方办理商品房买卖合同备案登记,备案登记号DL2019061101815。合同签订后,原告于2019年5月20日向被告交清购房首付款。2019年6月13日原告与中国工商银行股份有限公司大理分行签订《个人购房借款/担保合同》,约定原告向中国工商银行股份有限公司大理分行借款151万元用于支付案涉房屋购房款。同日,中国工商银行股份有限公司大理分行将借款115万元发放到被告账户。

2020年初,全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情,2020年1月26日大理市住房和城乡建设局作出《关于暂停建筑施工复工和暂停房地产交易等一切经营活动的通知》,主要内容:为全力做好新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作,有效避免人群传染风险,经研究决定于2020年1月26日17:00分起,大理市内暂停建筑施工和复工,暂停房地产交易等一切经营活动。

2020年5月18日,大理市住房和城乡建设局作出《关于转发房地产企业复工复产指南的通知》,主要内容:现将《云南省住房和城乡建设厅关于转发房地产企业复工复产指南的通知》转发你们,在做好复工复产工作的同时,积极做好疫情防控工作。

案涉房产所涉项目于2021年12月20日取得房屋面积测绘报告,2021年12月28日进行了五方验收,2022年3月30日获取了《竣工验收备案表》。2022年4月6日被告在《大理日报》刊登了《交房公告》,通知大理十畝-风岚1期业主接房。

原审原告吴某向一审法院起诉请求:1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商品房购销合同补充协议》;2.判令被告嘉逸公司立即返还原告己支付的商品房价款2170905元,支付房屋总价款2170905元自2019年5月20日至2022年5月19日止5%的利息325635.75元,支付房屋总价款1%的违约金21709.05元,共计2518249.8元。自2022年5月20日起(含本日)按照2170905元本金5%的利率支付,利随本清;3.判令被告承担本案的律师费32550元及公证费900元;4.判令被告承担本案的诉讼费。

法院审理:

一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》中8.3条约定:发生不可抗力(含公共卫生事件)致使工期延误的,甲方(被告)可以延期交付房屋。

本案原、被告约定的交房时间为2020年12月31日,因2020年初发生新冠肺炎疫情,该疫情属于公共卫生事件,大理市住房和城乡建设局分别发布了通知要求暂停建筑施工和复工及积极做好复工复产通知,故2020年1月26日起至2020年5月18日止属于疫情期间,被告根据主管部门通知不能施工建设,属于不可抗力情形,结合主管部门发出复工复产通知后,全国疫情尚未全面控制的实际情况,被告复工复产需要合理准备期间,且至今疫情防控压力一直严峻,项目开发建设难免受到影响。

本案原告于2022年5月5日提起诉讼,要求解除合同,则证明其认可至2022年5月4日合同仍在履行的事实。2022年3月30日,被告取得了案涉工程竣工验收备案证明文件,案涉房产已经具备合同约定的交房条件,被告逾期交房不构成根本违约,原告的合同目的完全能实现,原告作为合同相对方,应当对对方轻微的、非故意违约行为给予适当容忍。

根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条规定:“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋,或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款,当事人请求解除合同,由对方当事人承担违约责任的,人民法院不予支持……”。对原告要求解除《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》的主张不予支持,据此,原告主张的其他诉求亦一并不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百六十三条的规定,判决:驳回原告吴某的全部诉讼请求。案件受理费27208元,减半收取13604元,由原告吴某负担。

二审法院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。本案中,合同约定的交房时间是2020年12月31日前,逾期30日,购房者有权解除合同,故吴某于2021年1月30日起享有合同解除权。双方未就解除权的行使期限进行约定,应适用法定一年的期限,即吴某于2022年1月31日起丧失合同解除权。一审2022年5月5日立案,故吴某解除合同的请求不成立。

律师说法

静宁律师魏兴宁表示,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定,根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。因此,房屋买受人要严格把握一年的除斥期间,一旦超过除斥期间,将丧失合同的解除权。

另,上述法院认为,被告取得了案涉工程竣工验收备案证明文件,案涉房产已经具备合同约定的交房条件,被告逾期交房不构成根本违约,原告的合同目的完全能实现,原告作为合同相对方,应当对对方轻微的、非故意违约行为给予适当容忍的裁判观点,仅系部分法院的裁判观点。遇到相类似的案件时,应当具体问题具体分析,结合事实和证据依法裁判。

来源:云南省大理白族自治州中级人民法院(2022)云29民终1843号

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魏兴宁律师
魏兴宁律师,中华律师协会会员,甘肃开同律师事务所专职律师,具有全国律师执业资格。 先后执业于甘肃静宁律师事务所、北京市京师(西安)律师事务所,执业期间参与办理了大量的诉讼及非诉讼案件,长期专注于为刑事被告人辩护人、代理刑事附带民事诉讼等刑事法律业务以及重大疑难复杂的民商事案件代理(二审),办案经验丰富,尽职尽责,多次受到当事人的好评!
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