单位分配的房改房质量有缺点，施工单位和单位应承当修理职责
【案情】申述人陆某，原系被申述人江苏省某电信公司员工，1997年调入江苏省某移动通讯有限职责公司南京分公司。1998年，电信公司向被申述人 开元公司购买了南京市某小区140号36套产品房，并将其间1102室分给了申 诉人陆某(此前，陆某在电信公司时现已享受了国家有关房改方针，于1997年8月购得现在寓居的房子。因房子面积不合格，1998年电信公司依据上级 有关方针法规及本单位的相应规则给陆某换购了140号1102室)。1998年11月30日，该房子经南京市修建装置工程质量监督站检验，工程质量等级到达 优秀，并颁发了优秀证书。1998年12月30日，陆某与电信公司签定了《关 于购买住宅协议》，向电信公司交纳了30028元的购房预付款，向开元公司交 纳了部分进住款。陆某接纳房子后，发现新住宅有多处裂缝，即与电信公司、 开元公司交涉，提出房子质量有问题。开元公司、电信公司及有关建造主管部 门别离托付南京市房子安全判定处、江苏省修建工程质量检测中心、南京市建 筑装置工程质量检测中心对该房子混凝土强度、裂缝进行检测，均确定裂缝不 影响安全运用，建议进行修理。2000年1月14日，有关施工单位对修理作出 了整改陈述，并经专家论证。2000年3月9日，开元公司及施工单位又向申 诉方书面许诺，在修理之后若存在质量问题并构成丢失的，由其公司承当相应 职责，但两边虽经屡次洽谈，终究未能到达一致定见。
陆某于2000年5月诉至人民法院，要求电信公司及开元公司给予换房并
补偿丢失。
【审判】
法院判定以为：本案争论的140号1102室是由被告电信公司向第三人开 元公司购买的产品房，后作为单位福利以房改房的方式出售给原员工陆某，双 方签定了购买住宅协议。但就房子生意的性质而言，被告与第三人之间是产品 房生意联系，而原告与被告间是因福利分房而发作的房改房生意联系，此性质 决议了两种房子生意联系的当事人之间权利职责的差异。后者生意联系的出卖 人应该确保所出售房子的产权没有瑕疵、契合运用要求。因而本案的焦点问题 是原告寓居的房子质量方面的瑕疵是否足以到达改变两边间缔结的房子生意协 议所约好的标的条件。应该指出的是，我国现行法令法规没有对房改房生意问 题作出详细的法令规则，而仅在《城市房地产开发运营管理条例》中规则,有产品房生意联系的购买人对属主体结构质量不合格的有权退房。因而对原、 被告间因福利分房而发作的房改房生意中的胶葛，在处理时应遵从公正准则。 现三家安排先后对140号1102室房子质量做了判定，反映该房子存在必定的 质量问题，但又均确定此裂缝不影响房子安全运用，专家论证构成的定见以为 裂缝不契合结构性裂缝特征，为无害裂缝，不影响房子的安全运用，也即该房 能满意原告购此房用于寓居运用的底子意图。在此情况下原告要求换房的理由缺乏，但并不能革除本案被告、第三人对房子存在的质量问题进行修理的义 务。建造部公布的《建造
工程质量管理办法》明确规则：房子建造开发公司， 对出售的房子因其自身质量问题，在保修期内担任安排保修。因而，考虑该房 质量上的确存在必定问题，客观上影响了原告对房子的运用，为处理该房实践 问题，防止当事人的诉累，被告及第三人理应承当对房子的修理职责。原告要 求补偿其他丢失，但未提出详细丢失依据，本院不予支撑。判定：一、被告电 信公司及第三人开元公司于本判定收效之F1起10日内，按2000年1月25日 的关于开元新寓混凝土墙板裂缝处理的专家论证会纪要第二点定见的要求，对140号1102室住宅进行修理;二、驳回原告陆某的其他诉讼请求。
一审判定后，申述人陆某提出上诉。
二审法院判定以为，当事人对自己提出的建议，有职责供给依据，不能举 证或举证缺乏的，应当承当败诉的法令成果。本案在诉讼之前，被上诉人开元 公司、电信省公司已别离托付有关部分对本案争议的房子质量进行了检测，但 上诉人陆某对检测成果并未认可，a上述检测单位并不是房子质量的法定判定 部分。因而，上述检测陈述的定论依法不能成为本案确定现实的依据。上诉人 陆某对其建议房子质量存在问题的现实，应当负有举证职责和职责，在其因客 观原因不能充沛举证时，能够向人民法院请求进行从头判定。因为陆某在一审 审理期间抛弃了从头判定的请求，其在二审审理期间虽提出了从头判定的申 请，但在本院依法指定了判定单位之后，其又回绝由该判定单位进行判定，并 回绝判定单位对房子质量进行实地检测，应当视为其主动抛弃了从头判定的申 请。因而，在当事人不能举证，且人民法院也无法查验的情况下，仍应当由该 当事人承当举证不能的法令成果，上诉人陆某建议其所购房子质量存在问题的 现实依法不能成立。判定：驳回上诉，维持原判。
【分析】
近年来，跟着一部分修建的进人老龄化，房改房的胶葛问题日益严重。 可是：
一、人民法院对本案的房改房胶葛没有管辖权
首要，最高人民法院《关于房地产案子受理问题的告诉》法发(1992) 38号中第三条规则，“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产 胶葛，均不归于人民法院主管作业的规模，当事人为此而提起的诉讼，人民法 院应依法不予受理或驳回申述，可奉告其找有关部分请求处理”。本案属单位 内部福利分房规模内的工作，当事人对因福利分房所发作的胶葛能够向有关部 门申述，而不是向法院申述，法院也没有职责受理并审理因单位内部分房而发 生的胶葛。据此，在本案的处理上，法院在立案之后彻底能够不予受理或驳回申述。
其次，依据《中华人民共和国合同法》第二条的规则：“本法所称合同是 相等主体的自然人、法人、其他安排之间建立、改变、停止民事权利职责联系 的协议。”据此，适用合同法的主体应是在法令上具有独立品格，互相位置平 等，相互之间不存在遵守、从属、从属联系的当事人。本案陆某要求换购住宅 是在电信省公司内部购买单位房改房进程中发作的。依据电信省公司内部的有 关规则，电信省公司内部出售房改房需通过自己请求、资历审阅、张榜公布、 分房小组分房(单位排序，个人选房)、与单位签定意向性协议、预交款、单 位再将其交款及协议送省房改办审査、同意后签房改房生意契约等，之后才干 获得房改房。陆某换购房改房实践上仅与单位签定了内部购房意向书，未正式 处理有关换购手续，未获得彻底意义上的房改房(未正式签定生意契约，到 房产部分处理产权挂号)。这种在房改房生意进程中所发作的胶葛属单位内部 方针分房进程中呈现的问题，不归于《合同法》调整的规模，人民法院依法 能够不予受理。
总归，笔者以为，人民法院应该驳回诉讼。
