虽然许多人不建议购买
小产权房，但因为小产权房价格比同地段的商品房低许多，在经济压力面前有些人仍是会逼上梁山购买小产权房，并且买小产权房的时分也签定了相关的协议。那么，小产权房生意协议的法令效能怎么?
听讼网小编带你了解。
(一)合法小产权房生意的法令效能
合法的小产权房，指具有宅基地运用权证，获得规划答应、施工答应证，并处理了房子产权证的乡民自住宅。需求留意的是，上面两起案子中触及的小产权房，都归于合法的小产权房。
1、这类小产权房，具有合法的
产权证明，法令规则能够在本团体经济组织成员之间转让。
2、关于向本团体经济组织成员之外的人员包含乡镇居民出售的行为，虽然《土地办理法》等现行法规仍做出禁止性规则，但并不归于强制性效能标准，不能以此承认房子生意合同的效能。从现在司法实践来看，对小产权房生意合同效能的确认首要适用《合同法》，而合同法的底子精力是意思自治、诚笃信用。如承认此类
合同无效，出卖方很可能在违规出卖房子获得利益后，再根据土地增值、
拆迁补偿等原因建议合同无效，使恪守诚笃信用准则的买房者蒙受丢失，然后危害社会的公序良俗和诚笃信用的社会根基。因而，合法的小产权房生意表现了当事人意思自治的准则，司法判定底子倾向于确认合同有用。例如：《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判作业会议纪要的告诉》(鲁高法〔2011〕297号)第二条第(三)项规则“《城市房地产办理法》第38、39条的规则是法令约束未依法挂号获得权属证书的房子转让的办理性标准，而非效能性标准，未获得权属证书的房子生意合同不违背法令的强制性规则，应依法确认有用。”
(二)违法小产权房生意的法令效能
违法的小产权房，即不合法占用团体用地或许搁置的国有土地，将乡村团体用地运用权变相流通或改动国有土地运用性质，在没有土地运用证、规划答应证、施工答应证的情况下，进行不合法缔造，并直接在市场上出售的“三无”违法修建。与农人合法一切的乡村房子不同，这类小产权房没有土地运用权证，没有规划、土地、缔造等部分的批阅，缔造时就现已违背了《城市办理法》和《土地办理法》的规则，归于无法处理房子产权挂号的违法修建，具有先天违法性。关于这类违法小产权房生意合同，理论界首要有两种观念：
1、合同无效说：作为生意合同标的物的房子，即违法缔造的小产权房自身便是违法修建，不能发作建立物权的法令作用，底子不能流通，作为合同的标的也就无法完成，无法发作法令上的效能。并且这种违法小产权房生意行为绝大多数是在危害城市规划环保、公益事业、乡镇团体公共利益的前提下施行的，如确认合同有用相当于变相鼓舞违法缔造，故应以确认无效为底子准则。例如：《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判作业会议纪要的告诉》(鲁高法〔2011〕297号)第一条第(七)项规则“当事人之间以违法修建为标的物签定的生意、租借合同发作的争议，人民法院应当依法受理，并依法承认以违法修建为标的物的生意、租借合同无效。”海南省高级人民法院2011年2月经过的《关于处理商品房生意合同胶葛案子的辅导定见(试行)》第22条规则“乡镇居民就乡村团体土地上修建的‘小产权房’与别人所签定的生意合同无效，由此而形成的丢失由两边按过错责任巨细分管。”国土资源部、住宅城乡缔造部于2013年11月下发《关于坚决遏止违法缔造、出售“小产权房”的紧急告诉》，指出“缔造、出售‘小产权房’，严峻违背土地和城乡缔造办理法令法规，不契合土地利用总体规划和城乡缔造规划，不契合土地用处控制准则，冲击了犁地维护红线，打乱了土地市场和房地产市场秩序，危害了群众利益，影响了新式乡镇化和新乡村缔造的健康发展，缔造、出售和购买‘小产权房’均不受法令维护。”因而，关于这类违法小产权房生意合同，许多法院都倾向于判定合同无效。
2、合同效能待定说：笔者更倾向于这种说法。现在我国违法缔造的小产权房数量巨大，是前史长时间堆集下来的现实问题和社会问题。虽然其合法性存在问题，但确真实必定程度上处理了乡镇中低收入阶级的寓居需求。假如一概确认合同有用，将会进一步损坏国家土地办理和城市规划准则，影响城市科学发展，并冲击犁地维护准则，直接要挟我国的粮食安全。反之，假如一刀切地悉数否定合同效能，则会直接触及中低收入阶级的切身利益，激化社会矛盾，发生很多胶葛，影响社会安稳，一起也对社会资源形成巨大糟蹋。因而，在处理违法小产权房生意合同问题上，既要维护社会公共利益、公序良俗，又要尊重合同自在、诚笃信用准则。在各种价值抵触中，以效能待定方法处理违法小产权房生意合同问题契合利益最大化准则。《中华人民共和国合同法》第五十一条规则，“无处置权的人处置别人产业，经权利人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”据此规则，因为违法的小产权房具有的先天违法性，缔造方或出售方自身不具有这类房子的一切权和处置权，生意合同天然处于效能待定状况。即合同缔结之后，违法缔造者依法补办了有关土地办理和城市规划方面的手续，违法修建从违法转为合法，合同的效能得以补正而有用;相反，假如严峻影响城市规划或犁地维护规则，不能补办相关手续的，合同就归于无效。例如：广东省高级人民法院《全省民事审判作业会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第69条规则，“当事人因乡村宅基地或房子生意合同引发的胶葛，归于相等主体之间的民事法令联系，应作为民事案子受理。当事人的诉讼请求触及违法用地或违法修建，需先由行政主管部分处理后才干确认其产业权益联系的，不予受理，奉告当事人先向行政主管部分请求处理。”广东省法院对违法小产权房采纳“先行政再司法”的准则，实质上确立了处理这类生意合同的效能待定准则。
在小产权房生意中忧虑危险，生意之前就应该找听讼网律师来供给帮忙。
