“一房二卖”的法令结果及处理准则
【案情】
2009年4月28日，张某与刘某签定了一份房子生意协议，约好：张某将其一切的坐落孝感城区一套房子出售给刘某，房子价格为88万元，付款方法为现金付出50万元，刘某为张某归还借款15万元，余款23万元在房子
过户后一次性付清，张某于2009年5月28日前将出让的房子移送给刘某。合同签定后，刘某向张某付出了购房款50万元，但张某未能按合同约好向刘某移送房子。2010年1月14日，张某就该房子的生意又与陈某签定一份协议，约好张某将上述房子出售给陈某，房子价格为75万元。协议签定后，陈某向张某付清了购房款75万元，张某当即向陈某移送了该房子，陈某已在该房子内寓居。
2010年4月16日，陈某以张某不帮忙处理过户手续为由，向法院提起诉讼，恳求依法承认房子生意协议有用，判令张某帮忙处理房子过户手续。同日，经法院掌管调停达到如下协议：一、张某与陈某签定的房子生意协议有用;二、张某于2010年4月20日前帮忙陈某处理房产过户手续，过户费用由陈某承当。2011年1月24日，刘某以张某未按合同约好移送房子为由，向法院提起诉讼。法院于同日作出裁定书，将张某的房子予以查封。后经法院掌管调停，刘某与张某达到如下协议：一、刘某与张某于2009年4月28日签定的房子生意协议合法有用，持续实行;二、张某于2011年5月5日前帮忙刘某处理房产过户手续，费用由刘某担负;三、房产过户手续结束后由刘某在五日内将购房款38万元交给张某。
在协议实行过程中，陈某持有其与张某在法院掌管下达到的民事调停书向房产部分处理房子一切权证时(已处理房子挂号存案)，发现该房子产权已被刘某恳求法院查封，导致其不能处理房子一切权证，故向法院恳求再审，恳求法院吊销刘某与张某在法院掌管下达到的民事调停书，承认张某与陈某在法院达到的民事调停书合法有用，判令张某帮忙处理房子过户手续。
【分岐】
榜首种定见以为：张某与刘某在2009年4月28日签定了房子生意合同，刘某也按合同付出了部分购房款50万元。该合同是两边当事人的实在意思标明，且已部分实行，该合同合法有用，对刘某的诉讼建议，法院应予支撑。张某与陈某签定的房子生意合同是在张某与刘某签定的合同之后，张某对该房子已无处置权，其与陈某签定的房子生意合同理应无效。法院应当吊销张某与陈某签定的民事调停书，承认张某与刘某签定的民事调停书的效能。
第二种定见以为：陈某与张某签定的房子生意合同虽是在刘某与张某签定的房子生意合同之后，但其已在该房子寓居，并已在处理房子过户手续过程中，承认哪份生意合同有用都不合适，应将本院的两份民事调停书都吊销，承认张某与陈某签定的房子生意合同的效能。
第三种定见以为：陈某与张某签定的房子生意合同以及张某与刘某签定的房子生意合同均为有用合同。尽管陈某与张某签定合同在之后，依据本案的现实，陈某已处理房子挂号存案手续，而且张某已将该房子移送给陈某，陈某一起也一次性付出了房子金钱，陈某的行为契合合同的实践实行景象，故应当承认张某与陈某在法院掌管下达到的民事调停书的效能，一起，吊销张某与刘某在法院掌管下达到的民事调停书。
【分析】
笔者赞同第三种观念。本案归于典型的“一房二卖”案子，“一房二卖”是指业主将同一房子先后出卖给不同的买受人。“一房二卖”发作的法令效能与我国物权变化方式密切相关，我国物权法选用的物权变化准则是合意加公示准则，即除了当事人就债款达到合意之外，还必须实行交给或挂号等法定方式。本案中，张某与刘某签定房子生意合同后，并未及时到房产部分处理房产过户手续，故该房子的一切权并未发作变化，其一切权仍为张某一切。张某有权再次向陈某出卖该房子，其对该房子的处置权限并无约束，故不能以为张某与陈某签定的房子生意合同侵犯了刘某对房子的一切权，故张某与陈某签定的房子生意协议亦不应当确以为效能待定或无效合同，关于两份房子生意协议均应当归于有用的生意合同。
在该房产处理过户挂号手续之前，刘某与陈某均不能直接分配房产而成为房子一切权人，作为合同的买受人均处于相等债款人的位置，并无位序不同，刘某与陈某能够随时向张某恳求实行债款。依据我国《合同法》榜首百零七条的规则：“ 当事人一方不实行合同责任或许实行合同责任不契合约好的，应当承当持续实行、采纳补救措施或许赔偿损失等
违约责任。”该条是合同法关于实践实行的规则。本案中，对两份均有用的房子生意合同，刘某和陈某作为买受人均有权要求张某实践实行合同。本案的争议的问题是：在刘某和陈某都能够要求张某实践实行的前提下，怎么承认哪一方买受人的实践实行恳求。
笔者以为，应当结合以下要素归纳考虑：榜首、出卖人是否实践将房子交交给买受人，假如出卖人现已将房子实践交交给买受人，且买受人已实践运用了该房子，标明出卖人实行合同的实在志愿，这种实行也是合法的实行，对已完结的买卖予以维护，应当考虑支撑该买受人的实践实行恳求;第二、买受人是否已全额付出房款，假如买受人已付出了悉数房子金钱，标明该买受人已悉数实行了自己的责任，对已完结的买卖予以维护，亦应当考虑该买受人的实践实行恳求;第三、是否处理房子产权过户存案等相关手续，假如买受人已处理或正在处理房子产权存案等相关手续，标明买受人要求取得该房子一切权的志愿激烈，买受人也在为房产过户挂号在做前期预备，在承认买受人时应该考虑其实践实行恳求;第四、买受人是否适合实行合同，假如买受人实行合同的本钱较低或其适合实行，应当考虑该买受人的实践实行恳求。结合本案的现实，尽管陈某与张某签定合同的时刻在与刘某之后，但陈某签定房子购买合同后悉数付清了房子金钱，标明其已实行了合同责任;张某也将该房子交交给陈某寓居运用，视为其已完结交给;别的，陈某现已处理了房产过户存案等相关手续，为处理房产过户做好了前期的预备工作，承认陈某为买受人更适合房子生意合同的实行，故应当考虑陈某的实践实行恳求。综上，本案生意合同的买受人应当确以为陈某，对其要求张某实践实行的恳求应当予以支撑。
本案系陈某恳求再审案子，关于本案的实体处理，应当承认生意合同的买受人为陈某，对其要求张某实践实行的恳求应予以支撑。即法院应当承认张某与陈某签定的房子生意协议为有用，一起承认民事调停书的法令效能，康复该民事调停书的履行。别的，应当吊销张某与刘某在法院掌管下达到的民事调停书。关于刘某的救助途经，能够依据《最高人民法院关于审理生意合同纠纷案子适用法令问题的解说》的相关规则追查张某的违约责任。
(作者：刘光芒作者单位：湖北省孝感市孝南区人民法院)
