本溪市物业管理条例（2009版）

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于我市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本条例所称物业管理，是指建设单位通过选聘物业服务企业，签订书面合同，进行前期物业管理；业主通过选聘物业服务企业或其他管理人，按照物业服务合同的约定，或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条 市、县（区）人民政府应当促进物业管理向社会化、专业化发展，培育物业市场。物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

第五条 市房产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，负责本市行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。县、区人民政府物业行政主管部门，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

第六条 街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协助房产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系。

社区居民委员会依照本条例规定，开展自助式物业管理、做好社区自助式物业的管理工作。

第七条 物业管理区域由县、区物业行政主管部门按下列规定划分：

（一）新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线范围划定；

（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其公共服务配套设施和相关场地是共用的，一般应划定为一个物业管理区域；公共服务配套设施和相关场地能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。物业管理区域确定后，确需调整的，由县、区物业行政主管部门重新划分，但必须经相关物业管理区域入住面积达到50％和入住户数50％以上的业主同意。

第八条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县、区物业行政主管部门申请划分物业管理区域。

县、区物业行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位，同时向市物业行政主管部门备案，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第九条 物业管理区域内公共服务配套设施应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准的要求。

第十条 物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。

第十一条 房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置。

开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。

第十二条 物业管理用房由开发建设单位提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，产权归全体业主共有。

物业管理用房的配置应当符合下列规定：

（一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，最低不得少于80平方米。业主委员会的办公用房不少于15平方米；

（二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。

第十三条 新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件：

（一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，并安装燃气分户计量表和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设；

（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；

（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

第十四条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。

第十五条 本条例实施前，已建成的住宅小区内的专业公共服务配套设施不完善或者不能达到各专业技术规范要求的，由市、县（区）人民政府制定计划逐年改造，改造所需费用由各级财政承担，并由市、县（区）物业行政主管部门依法委托具有资质的专业单位进行施工。经各专业经营单位按照技术规范验收后接收产权，并负责日常管理和维修。

第十六条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的，建设单位应当提供权属证明文件，并优先为业主提供服务。

第十七条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、专用车库和共用车库内车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十八条 开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案90日前，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，明确物业服务的价格、内容、标准、期限以及资质等级等，并在30日内报市、县（区）物业行政主管部门备案。前期住宅物业服务确定的收费标准，期限最长不得超过一年，前期物业服务企业应当在执行收费价格到期60日前向价格主管部门重新申报物业服务收费的等级。已竣工验收但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳；交给物业买受人后，物业费用由业主承担。

第十九条 鼓励开发建设单位选聘的前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

第二十条 住宅工程竣工后，开发建设单位应当按照国家有关规定组织进行竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当对工程质量及配套设施的完备情况进行监督，验收时应当通知前期物业服务企业参加。

住宅工程竣工验收前，不得交付使用。

第二十一条 开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时，应当移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）住宅专项维修资金收取明细帐册；

（七）物业管理必需的其他资料。

资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地物业行政主管部门备案。

第二十二条 业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内，在所在地物业行政主管部门的监督下，向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第二十一条规定的资料以及下列文件和资产：

（一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用物业服务费购置的资产；

（四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；

（五）债权债务清单；

（六）住宅专项维修资金明细帐；

（七）应当移交的其他管理资料和资产。

前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。

第二十三条 同一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会，选举产生一个业主委员会。业主、业主大会、业主委员会的权利、义务和职责按照有关法律、法规规定执行。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会：

（一）业主已入住面积的比例达到50％以上；

（二）业主已入住户数的比例达到50％以上。

第二十四条 有下列情形之一并符合本条例第二十三条规定条件之一的，街道办事处或乡（镇）人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组：

（一）开发建设单位报告；

（二）物业行政主管部门指定；

（三）业主自愿申请。

物业行政主管部门应当对筹备组的工作情况进行监督，筹备组所形成的材料应当报物业行政主管部门备案。

第二十五条 筹备组由7人以上单数组成，由街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、开发建设单位、前期物业服务企业、原房屋管理单位和业主代表派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的2／3。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府主管领导担任。筹备组应当自组建之日起3个工作日内，在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。

建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主名册，物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。