合同效能是法令赋予依法建立的合同所发生的约束力。合同的效能可分为四大类，即有用合同，无效合同，效能待定合同，可改变、可吊销合同。下面
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实践中房子生意胶葛时有发生。房子生意胶葛涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开生意合同的有用性问题。那么，终究哪些房子生意合同属无效合同呢?归纳起来，首要有以下几种：
1、房地产别离出卖，
合同无效。
因为房子是修建在土地上的，为土地的附着物，具有不行别离性，因而，房子的
所有权经过生意而转让时，该房子占用范围内的土地
使用权也有必要一起转让或随房子搬运。假如出卖人将房产和土地使用权别离卖与不同的买受人，或许出卖房子时只转让房子所有权而不一起转让土地使用权，买受人能够提出这种生意合同无效。
2、产权主体有问题，合同无效。
出卖房子的主体有必要是该房子的所有权人。非所有权人出卖别人房子的，其生意行为一般无效。房子的产权为数人共有的，有必要征得共有人赞同才干出卖。出卖共有房子时，须提交共有人赞同的证明书。部分共有人未获得其他共有人赞同，私行出卖共有房子的，其生意行为一般确定无效。
3、侵略优先购买权，合同无效。
房子所有人出卖共有房子时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房子所有人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。房子所有人出卖房子时侵略共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人能够恳求法院宣告该房子生意无效。
4、不合法转让，合同无效。首要包含转让(含生意)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁决、决议查封或许以其他方式约束房地产权力的;②依法回收土地使用权的;③权属有争议的;④法令、行政法规规则制止转让的其他景象。
