二手房生意是指现已在房地产生意中心备过案、完结初始挂号和总挂号的、再次上市进行生意。二手房是相对
开发商手里的商品房而言的，是房地产产权生意二级商场的俗称，包含商品房、答应上市生意的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、
经济适用房、限价房。那么二手房生意的具体流程及注意事项呢?
第1步：付首期及资金监管
除了产权问题之外，自主生意需求忧虑的第二大问题便是资金监管。事实上，资金监管现在已成系统，生意两边依照既成规则来做，危险很小。无论是通过何种方法生意，首期款有必要放银行监管。
具体操作是：生意两边到银行签一份资金监管协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在买家过户结束、拿到新出的
房产证之后，首期款打给卖方。假如生意顺利完结，银行会把金钱打给卖方;假如中心呈现问题生意停止，则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假如你是通过要按揭的银行处理资金监管，则能够省去这笔费用。
出于公正视点考虑，银行会要求生意两边在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时生意两边不需求亲自到银行，也能防止买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
危险提示：
1.买家要确保首期款通过独立的第三方进行监管，防止资金危险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2.假使放款书没有提早签字，卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款，防止“人走茶凉”。
第2步：签定生意合同
在交定金环节，自主生意能够先签定一个“书面协议”，这个协议与一般的中介的居间合同十分相似，仅仅缺少了中介那部分内容。其格局能够参阅中介的居间合同，或许直接到当地的疆土房管局网站的“信息揭露”栏目的房地产处理相关下载处，下载《××市二手房预定生意及居间服务合同》作为参阅。
签定书面协议时，首要重视四个方面，是产权状况、房产总价、生意税费及日期，其间要注意的是书面协议里边要清晰生意税费两边怎么分管。日期也是十分重要，像交定金、过户、交楼时刻，承认日期才干够确保生意顺利进行，例如规则赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。交给首期之后，就可签定疆土房管局的正式二手房生意合同。
危险提示：
1.假如房产有共有权人，要让共有权人一起签字，防止后边呈现共有权人不同意出售导致生意存在失利的或许;
2.假如有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明，防止租客以侵略优先购买权为由导致生意失利;
3.假如房产有较为宝贵的家私家电，在合同附表中对家具家电的状况加以具体描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还能够附上家具家电的相片，以防交房时呈现货不对板的状况;
4.假如该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件;
5.要清晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，清晰违约职责才干保证自己的权益。
第3步：选银行和办按揭
假如不是一次性付款，买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与，要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个工作日。不过在处理按揭前，买方需求自己心里有个数。至于定金、首期款的银行监管，也能够在请求按揭时一起处理，以免来回跑腿。
至于银行的挑选，中介人员引荐说四大国有银行的借款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行履行的方针根本共同，所以并不需求更多考虑。
危险提示：
1 .假如借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，不然生意不成将形成违约;
2 .现在二套房贷有收紧趋势，有或许呈现借款批不下来的状况，那么为防备该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决方法，例如是
解除合同仍是补偿违约金等。
二手房
购房落户流程、期限及请求材料(以杭州为例)
第4步：过户及缴税
购房过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
缴税时，假如合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;假如是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;假如是按揭借款拿的便是房产证复印件，银行也会主动去疆土房管局处理典当手续，在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示：
1.房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题;
2 .现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房产生意停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好假如在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
第5步：后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，假如房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，之后业主才交钥匙，正式完结生意。而上述的水电等交代，就要分别到处理处、税务局、有线电视台、供电局等部分去处理，两边应预备好房产证复印件、身份证等。首要的是之前有签定《交房确保金协议》，假如房子内部家具家电完好，就交回给业主确保金。假如家具家电的确有缺失，那么通过两边洽谈后能够在确保金里边进行抵扣。
危险提示：
1.假如交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房确保金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以在最初约好交房确保金时，尽量把确保金的数额做大;
2.户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，要在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。
