怎么跨过二手房圈套？
■看房：验明产权是要害
决议购房之前，必定要验明所购房子的产权现状。产权不明确、有胶葛的必定不能购买，这往往是市民在购房时最简单忽视的一个环节，也是发作购房危险的本源。
专家提示 买房必定要看土地、房子产权的联系是否清楚，有无留传胶葛问题，防止
一房两卖；审定房子产权的完整性、真实性、牢靠性。留意产权证上的业主名字与售房者是否相符，有无典当或共有人等；要搞清楚所购房子是商品房、集资房仍是经济适用住所。集资房需求单位盖章后才干真实上市生意，而经济适用住所要住满5年才干上市生意。
■签合同：承认两边合法身份
一般购买二手房的合同有两种，假如是通过中介购买二手房，除了直接同房子产权一切人签署的《生意契约》，还要同中介公司签署《
房产中介合同》。
专家提示 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要检查其资历，看是否处理了工商登记手续。二要检查对方的托付授权书，以承认对方是卖主的合法署理人。
要与中介公司签定一致规范的托付署理合同。合同上应写明署理方法、署理酬劳、署理期限与署理权限等内容，特别要留意是否盖章及写清有关日期。
签定《房产中介合同》或《生意契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，牢记此款应亲身交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，必定要检查对方的托付授权书，以承认对方是否是卖主的合法署理人。
■选购：首要调查性价比
跟着置业观念的悄然改变，二手房以它价低、质量牢靠、危险小以及即买即住的长处得到了越来越多置业者的喜爱。可是，因为中介商场鱼龙混杂，从业人员全体水准不高级原因，在二手房商场实践生意过程中也形成了许多危险。
怎么能让消
费者买到左右逢源的二手房？有关专家建议，顾客需首要承认自己所需房子的根本条件，包含房子的户型、结构、面积、大约方位和房子的心思价位等，然后依照过程进行生意，能够防止一些不必要的费事。
专家提示 现在二手房商场大多是通过中介公司来完结生意的。中介公司房源足够，可供购房者挑选的地步较大，但要挑选一家有实力、有诺言的中介公司。选房时必定要辨明购房意图是自己寓居仍是出资，挑选自住所应考虑交通、日子是否便当，市政配套、
物业管理水平是否契合相关规则，供水、供电、供气能否确保，排污、通讯是否晓畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费规范，访问街坊，了解周边寓居环境。
了解该住所的运用年限及土地运用期限，该房子的用处，有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；承认房子的精确面积，调查房子的内部结构。户型、管线是否合理，天花板、墙面是否有问题；了解住所的内部结构图，因为假如你买了房今后计划装饰，必定要问清楚管线的走向、承重墙的方位等，避免形成不必要的费事。还要留意是否有私搭私建部分。
■办手续：必要程序不能简化
通过选房、看房、签合同三个过程后，将进入买房的实质性阶段。详细是房子面积测绘、房子价值评价、房子典当借款、房子产权过户、获得回执。
专家提示 购房后应赶快处理
房产证，并催促卖方赶快迁出户口；处理二手房借款环节较多，需求时刻较长，手续繁琐。现在，商场上呈现了专门代理各类按揭借款事务的中介机构，可进步办贷功率，承当生意危险，假如作业忙能够找他们代理；千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下生意，要合法、完全处理过户手续。产权过户有必要报经产权部分才干完结过户手续。
■交房：依照合同约好履行
处理完一切手续后，生意两边按
合同条款交代房子，检验房内不得撤除的房子装饰和隶属设备，检验合格后买方付款。
专家提示 买方在未获得房地产证前，不该付清悉数房款。因为在审批办证的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《生意契约》中注明由哪一方交纳，未注明的要依照规则各自承当；最终，依照房地产生意中心规则，收取房地产证时，有必要自己参与，如自己因故不能参与领证，应提早处理托付领证公证手续。
有关专家提示广阔购房者，以上过程仅仅根本程序，在实践生意过程中或许会有许多特别情况发作，因而广阔购房者在购房时遇到问题应及时到有关部分咨询。
怎样判别二手房价格？
买新房嫌太贵，买二手房怕操心，许多想买房的人都面对这种左右为难的境况。而实践上，只需拿准了价格，不管从出资仍是寓居的视点看，买二手房仍是比较合算的。依据现在西安房产商场的现状，可从以下这几个方面判别二手房的价格。
■区域要素最要害
房子所在的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设备都归于区域要素的规模。地段等级是指房子所在方位归于哪一级其他土地；交通条件首要是指区域内路途灵通情况、公交线路数量、抵达车站所需时刻、周边是否有地(城)铁通过、是否紧邻主干道等；小区环境首要是指小区内的美化情况、物业管理情况、泊车情况及相应的公共活动场所配套情况等。现在西安南郊和城内的地段价格都比较高，交通也比较便当，但从美化和配套设备上看，南郊的全体条件要比城区内好一些，再加上南郊大学聚集，因而，西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。城区内和平路邻近的二手房价格大约在2000元／平方米，而南郊师大、外院邻近的二手房价格都在2200元／平方米左右。东郊因为高级楼盘开发量的添加，一般二手房的价格正在逐渐上涨；西郊、北郊的二手房就比较廉价了，每平方米1500、1600元的房子举目皆是。
■依据房子自身要素折旧
对二手房的价格影响较大的是房子成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格式。房子成新率首要依据房子的修建时代来核算，房子竣工后即进入折旧期，一般的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％，产权情况首要分为：商品房住所、成本价住所及规范价或优惠价住所。关于地段类似的二手房来说，商品房住所的价格最高，成本价住所次之，规范价或优惠价住所价格最低。在楼层方面，一般住所以二、五层为规范，顶层最差，一层次之，三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响，但效果不是太大，西安市的二手房以公房和返迁房居多，大户型的房产比较罕见，一般都是2室1厅或3室1厅，面积以70－80平方米较为常见。需求留意的是，有些房子因为天然气、暖气都现已装置到位，因而价格会相对高一些。因而，在核算房子价格的时分应该将均摊在住所面积上的“双气”装置费除掉，得到房产自身净价格后再与商场价进行比较。
■核算价格时要选好参照
二手房的生意方法比较特别，价格的透明度相对较低，因而在购买二手房的时分不只要实地“调查”，还要依据房子方位挑选适宜的参照物来核算价格。以西安市某小区为例，邻近新建的一般商品住所单价为2600元／平方米，那么这一区域二手房的大致价格为2600×(1－20％)＝2080元。假如方针房运用年限较短，户型较好，且“双气”已通，那么每平方米的价格还会高出50－100元左右。这是商品房产权的价格，假如是公房或返迁房的话，在价格上还应该有一些调整，公房的调整份额大约为5％左右，价格应为2080×(1－5％)＝1976元。返迁房因为户型相对差一些等原因，调整份额大约为8％，其价格为2080×(1－8％)＝1913元。
