第一节 建造项目出资预算
(一)建造项目总出资构成：
包含固定财物出资、建造期告贷利息和流动资金三部分。
固定财物出资是指项目按拟建规划，规划规划方案、建造内容进行建造所需的费用;建造期告贷利息是指企业为建造项目进行建造出资告贷和流动资金告贷而发作的利息开销;流动资金是指为保持企业的正常出产运营活动所占用的悉数周转资金。
建造项目总出资构成的财物分为固定财物、无形财物、递延财物和流动财物。
第二节 房地产项目出资与总本钱费用预算
一.房地产开发项目出资与本钱费用的相关概念
(一)房地产开发项目出资特色
三种运营形式：出售、租借和自主运营。
(二)房地产开发项目总出资
房地产开发项目总出资包含开发建造出资和运营资金两部分。
1、开发建造出资是指开发期内完结房地产产品开发建造所需投入的各项本钱费用。包含土地费用、前期工程费、根底设备建造费、修建装置工程费、公共配套设备建造费、开发直接费、办理费用、财政费用、出售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费等
2、运营资金是指
房地产开发企业用于日常运营周转的资金。
(三)开发产品本钱
开发产品本钱是指房地产开发企业在开发进程中所发作的各项费用，从财政视点，这些本钱可按用处分为：土地开发本钱、房子开发本钱、配套设备开发本钱等。
而在核算上又可划分为：开发直接费(包含土地费用、前期工程费、根底设备建造费、修建装置工程费、公共配套设备建造费)和开发直接费(包含办理费用、财政费用、出售费用、开发期税费、其他费用以及不行预见费等)。亦可开发本钱和开发费用进行分类。
开发本钱包含土地费用、前期工程费、根底设备建造费、修建装置工程费、公共配套设备建造费、其他费用、开发期税费、不行预见费。
开发费用包含办理费用、财政费用、出售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总修建面积157,349平方米，其间住所135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住所悉数出售，商铺用于租借，会所自己运营。该项目总出资70,794万元，其间开发建造出资70,644万元，由开发产品本钱65,644万元和自营固定财物(会所)5,000万元组成。会所投入运营时需投入运营资金150万元，在项目结束时(估计38年后)一次回收。则开发项目总出资构成如图6-1所示：
假如项目只要租售部分无自营部分，那么其总出资就只要65,644万元，不包含自营固定财物(会所)的5,000万元和运营资金150万元。
二.房地产开发项目总本钱费用构成预算
1、土地费用预算
(1)土地运用权出让金
土地出让金的底价预算一般可参照政府同期出让的相似地块的出让金数额并进行时刻、地段、用处、临街情况、修建容积率、土地出让年限、周围环境情况及土地现状等要素的批改得到;也能够根据城市人民政府公布的城市基准地价或均匀标定地价，根据项目用地所在的地段等级、用处、容积率、运用年限等项要素批改得到。土地有偿出让的方法包含拍卖、投标与协议。
(2)土地征用及拆迁安顿补偿费
新法令规则：
拆迁补偿的方法能够实施钱银补偿，也能够实施产权互换。钱银补偿的金额，应根据被拆迁房子的区位、用处、修建面积等要素，以房地产商场评价价格确认;实施产权互换的，应核算被拆迁房子的补偿金额和所互换房子的价格，结清产权互换的差价。
(3)土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方付出土地运用权转让费。依法经过土地出让或转让方法取得的土地运用权能够转让给其他合法运用者。
(4)土地租借费
土地租借费是指土地租借方向土地租借房付出的费用。在房地产开发出资中不多见，但在房地产置业出资中(如购入酒店以作租借运营之用时)常常选用。
(5)土地出资折价
十分常见的合作开发项目的形式。
2、前期工程费
前期工程费首要包含开发项目的前期规划、规划、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费开销。
(1)项目的规划、规划、可行性研究所需的费用一般可按项目总出资的一个百分比预算。一般情况下，规划及规划费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总出资的0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费规范预算，一般为规划概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地开发费用，首要包含地上原有修建物、构筑物拆除费用、场所平坦费用和通水、电、路的费用。这些费用的预算可根据实践工作量，参照有关计费规范预算。一般为规划概算的0.35%。
3、根底设备建造费
根底设备建造费又称为红线表里工程费，是指修建物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和路途等工程的费用，首要包含供水、供电、路途、美化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设备的建造费用以及各项设备与市政设备干线、干管和干道的接口费用。
根底设备费一般选用单位目标预算法来核算。大略预算时，则各项根底设备工程均可按修建平方米或用地平方米造价核算。
4、修建装置工程费
修建装置工程费是指直接用于工程建造的总本钱费用，首要包含修建工程费(结构、修建、特别装饰工程费)、设备及装置工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及装置)以及室内装饰工程费用等。
5、公共配套设备建造费
公共配套设备费是指居住小区内为居民服务配套建造的各种非营业性的公共配套设备(又称公建造施)的建造费用。首要包含居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发直接费
开发直接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场安排办理所发作的各项费用。包含薪酬、福利费、折旧费、修补费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、办理费用
办理费用是指房地产企业行政办理部门为安排和办理房地产项目的开发运营活动而发作的各种费用。首要包含：办理人员薪酬、工会经费、事务接待费、员工教育经费、劳作保险费、
失业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地运用税(企业办理用房)、车船运用费、技能开发费、无形财物摊销、开办费摊销等各种费用。
办理费用可按项目出资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比核算。这个百分数一般为3%。
8、财政费用
财政费用是指房地产开发企业为筹集资金而发作的各项费用，首要包含告贷和债券的利息、金融组织手续费、保险费、融资署理费、外汇汇兑净丢失以及企业为项目筹资发作的其他财政费用。
长期告贷利息、流动资金告贷利息的核算详见“告贷还本付息预算”。利息外的财政费用可按利息10%预算。
9、出售费用
出售费用是指开发项目在出售产品进程中发作的各项费用以及专设出售组织或托付出售署理的各项费用。首要包含如下三项。
(1)广告宣传及商场推广费
约为出售收入的2%—3%(住所出售物业较高，写字楼物业较低)
(2)出售署理费
约为出售收入的1.5%—2%
(3)其他出售费用
约为出售收入的0.5%—1%
以上各项算计，出售费用约占到出售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用首要包含暂时用地费和暂时建造费、工程造价咨询费、总承揽办理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、
工程保险费等。这些费用按当地有关部门规则的费率预算，一般约占出资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目出资预算应考虑项目在开发进程中所担负的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建造项目出资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规规范预算。以广州为例，这些税费一般包含：
(1)配套设备建造费(小区建安造价的5.5%，单体11%)
(2)固定财物出资方向调节税(按总出资额30%-5%计征，现在暂停征收)
(3)土地运用税
(4)修建工程质安监督费
(5)供水增容费(已免征)
(6)供电增容费(已免征)
(7)物业办理基金(按价格2%计收，用于租借的物业，开发商交，用于出售的，买家交)
(8)其他
12、不行预见费
不行预见费包含备用金(不含工料价格上涨备用金)、不行预见的根底或其他附加工程添加的费用、不行预见的自然灾害添加的费用。它根据项目的杂乱程度和前述各项费用预算的精确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%核算。
假如是开发项目完结后租借或自营的项目，还应预算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完结后，在项目运营期间发作的各种运营费用。首要包含办理费用、出售费用等。
14、修补费用
修补费用是指以租借或自营方法取得收益的房地产项目在运营期间发作的物料耗费和修理费用。
