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合同条款多个违约条款能否同时适用
       2017年4月24日,巨浪公司(甲方)和冯某(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》,约定乙方向甲方购买系争房屋,建筑面积67.18平方米,总房款为147万元。

       合同第十条约定:“甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付(包括房产交接和房产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按房屋总价款日万分之五计算。逾期超过二十日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付二十日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起叁日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金赔偿金”。

  合同签订后,冯某共计支付房款114万元。在2017年12月31日,因系争房屋属于商业办公项目清理整顿范围,被限制交易,巨浪公司客观上无法办理过户手续。后,双方合同解除。

  法官观点:

      冯某与巨浪公司之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示,且不违反国家法律、法规规定,当属合法有效,双方应当遵照履行。

      冯某已经向巨浪公司支付了大部分房款,但系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易,无法按约过户。因合同客观上无法继续履行,冯某有权解除合同,并要求巨浪公司承担相应的违约责任。关于冯某主张的赔偿金即解约违约金,因违约金兼具惩罚性和补偿性功能,考虑到合同履行程度、冯某的付款情况和房款利息等实际损失、巨浪公司违约情形等因素,一审法院酌情将该项违约金调整为15万元。对其主张的逾期返还房款的利息损失和逾期违约金,因上述解约违约金已足以弥补冯某的损失,故对该两项请求,法院不予支持。
违约金
法律提示:

      根据《民法典》第585条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。

      因此,在房屋买卖合同中,买卖双方可以在合同中约定逾期违约金(一般为房屋总价款的万分之五)和解除合同违约金(一般为房屋总价款的20%)。当卖方逾期交付或者买方逾期付款的,守约方可以向对方主张逾期违约金,因逾期导致买方或者卖方合同目的无法实现时,守约方除了可以主张逾期违约金外,还可以解除合同,并追究对方的违约责任,即要求对方支付解除合同违约金,这两项违约金并不冲突。原因在于逾期违约金是违约方逾期不履行义务的惩罚,解除合同违约金是违约方的违约行为导致合同目的无法实现的惩罚。

      同时,逾期违约金和解除合同违约金虽然可以同时主张,但不能过分高于守约方的实际损失,即解除合同的违约金在能够弥补守约方损失的前提下,人民法院可能会对守约方主张的违约金予以调整。

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