二手房交易的详细流程是什么

来源:听讼网整理2018-11-17 12:29浏览量:1390
二手房生意是指现已在房地发作意中心备过案、完结初始挂号和总挂号的、再次上市进行生意。二手房是相对开发商手里的商品房而言的,是房地产产权生意二级商场的俗称,包含商品房、答应上市生意的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那么,二手房生意的详细流程是什么?以下,是由听讼网小编收拾的相关内容。
二手房生意的详细流程
第一步:生意前的产权审阅
忧虑买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主生意的一大原因。但做足前期预备工作,这一问题也将不是问题。
首要,要细心检查业主的房产证,留意房产证上有几个人的署名。假如有两个人,在签定后边的合一起就需求有两个人的姓名;其次,看购房时的相关凭证,比方购房发票、契税发票等,作为辅佐证据以开始承认房子产权归属
危险提示:此环节最大危险便是产权瑕疵问题,所以在交定金之前,有必要去查档并得到承认答案。你相中的房子有或许处于典当状况,也有或许由于有债款胶葛而处于查封状况,而一旦房子产权有问题,生意即宣布无效。
第二步:交定金与签合同
看好房子,承认房子产权后,交定金便是水到渠成的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有诀窍的。房子动辄上百万,以5%核算定金额度也能到达5万元。所以当生意进行到这个环节时,请多留个心眼。
假如你看中的房子还在按揭中,定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管。假如生意两边都有能够信赖的第三方,则能够签一个简略协议,约好赎楼结束之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由回绝履行合同的,视为违约”。假如没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管。详细做法是:生意两边到银行去签一份监管协议即可,约好在生意中心完结递件手续后,划拨到卖家账户上。
一般来说,在交定金的时分会签一份预定生意合同,演示文本能够在深圳市疆土房管局网站上下载。合同至少需求约好物业地址、成交金额、交楼时刻、违约金和违约职责等,详细条款见演示文本。
危险提示:
1、当下楼价上涨,买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约好高额违约金,进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2、卖家有或许以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼,所以预定生意合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3、为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需求签一份交房确保金协议,约好从定金中扣除1万元左右的确保金。在查验家具、电器无缺,水电、物管等费用缴清,钥匙交代结束之后,再交还确保金。
第三步:赎楼
赎楼是一门大学识,不同赎楼办法费用不同、供楼时刻不同、面对的危险也不同。一般来说,赎楼是业主方的职责。赎楼有两种操作办法:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,发作的是0.8%的担保费用,以及0 =.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其间只需求发作担保费,但买家需求提早供楼。
“出于危险考虑,买家最好选用前一种办法赎楼。经往后一种办法,可节约0.4%的短期赎楼利息,但假如生意停止、卖家悔约不卖或是房子存在产权问题,买家将堕入被迫地步。”美联物业按揭部总监王青说。
这里边还有一些小诀窍:假如通过同行转按揭,上述费用少不了,但能够节约不少时刻。别的,担保公司与银行有对接的联系,比方某个担保公司对应的银行或许就只有工行、中行等等。假如不知道怎么挑选担保公司,可到计划办按揭的银行咨询,不然先行挑选担保公司或许要空跑一趟。
危险提示:因赎楼发作的危险,为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行借款赎楼,都是不可取的办法。假如发作生意因意外原因停止、房子被查封等问题,买家会冒危险。记者采访的几位中介按揭部专家,均认同“两笔款赎楼”,即业主自己通过担保公司向银行借款。
第四步:付首期及资金监管
除了产权问题之外,自主生意需求忧虑的第二大问题便是资金监管。事实上,资金监管现在已成系统,生意两边依照既成规则来做,危险很小。无论是通过何种办法生意,首期款有必要放银行监管。
详细操作是:生意两边到银行签一份资金监管协议,然后各安闲银行开一个账户,约好在买家过户结束、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。假如生意顺利完结,银行会把金钱打给卖方;假如中心呈现问题生意停止,则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但假如你是通过要按揭的银行处理资金监管,则能够省去这笔费用。
出于公正视点考虑,银行会要求生意两边在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时生意两边不需求亲自到银行,也能防止买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
危险提示:
1、买家要确保首期款通过独立的第三方进行监管,防止资金危险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。
2、假使放款书没有提早签字,卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款,防止“人走茶凉”。
第五步:签定生意合同
在交定金环节,记者现已提早知会:自主生意能够先签定一个“书面协议”,这个协议与一般的中介的居间合同十分相似,仅仅缺少了中介那部分内容。其格局能够参阅中介的居间合同,或许直接到深圳市疆土房管局网站的“信息揭露”栏目的房地产处理相关下载处,下载《深圳市二手房预定生意及居间服务合同(2008版演示文本)》作为参阅。
签定书面协议时,最主要要重视四个方面,是产权状况、房产总价、生意税费及日期,其间要留意的是书面协议里边要清晰生意税费两边怎么分管。日期也是十分重要,像交定金、过户、交楼时刻,承认日期才干够确保生意顺利进行,例如规则赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等。
交给首期之后,就可签定疆土房管局的正式二手房生意合同。深圳市房地产生意行业协会(下简称房协)的相关负责人通知记者,自主生意两边能够在任何能够上网的当地,上到房协的网站,注册并填写相关内容,通过共4个工作日的确权及处理时刻后,就能够直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去收取,完全免费。据该负责人介绍,现在房协现已取消了中介代打合同的资历,不过仍是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取必定费用。记者了解到,这个费用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。
危险提示:
1、假如房产有共有权人,要让共有权人一起签字,防止后边呈现共有权人不同意出售导致生意存在失利的或许。
2、假如有租约的,应该让租客签定抛弃优先购买权的证明,防止租客以侵略优先购买权为由导致生意失利。
3、假如房产有较为宝贵的家私家电,最好在附表中对家具家电的状况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还能够附上家具家电的相片,以防交房时呈现货不对板的状况。
4、假如该房产附有户口,要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件。
5、要清晰违约职责,特别是在现在房价上涨的状况下,业主违约的几率增大,清晰违约职责才干保证自己的权益。
第六步:选银行和办按揭
假如不是一次性付款,买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求生意两边参与,要带上身份证原件、收入证明、生意合同。请求借款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况,像评价价高的银行需求再评价,一般会延伸二三个工作日。不过在处理按揭前,买方需求自己心里有个数,假如房产楼龄较新,例如是在2000年今后入伙,由于评价价比较高,借款一般能够贷到多半。假如是在2000年曾经的房子,那么借款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管,也能够在请求按揭时一起处理,避免来回跑腿。
至于银行的挑选,中介人员引荐说四大国有银行的借款额度会较宽松,并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行履行的方针根本共同,所以并不需求更多考虑。
危险提示:
1、假如借款额度达不到预期,买家需求做好付出更多首期款的预备,不然生意不成将形成违约。
2、现在二套房贷有收紧趋势,有或许呈现借款批不下来的状况,那么为防备该状况发作后两边发作胶葛,能够在合同中约好解决办法,例如是解除合同仍是补偿违约金等。
第七步:过户及缴税
去过户时,需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。生意两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房生意合同。一般递件后,拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
至于办证时刻,关内是5个工作日出新证,关外宝安也是5个工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年曾经的旧证是30个工作日,2000年今后的新证是20个工作日)。缴税时,假如合同约好是各付税费,那么两人有必要一起参与;假如是业主实收,就只需求买家参与。至于拿新证,一次性付款就能够直接拿新的房产证;假如是按揭借款拿的便是房产证复印件,银行也会主动去疆土房管局处理典当手续,在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示:
1、房地产的危险职责,产权搬运前由转让人承当,产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险,是由买方承当的,所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题。
2、现在房价上涨,有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产,让过户期间的房发作意停止,买方能够在合同中添加一条条款,约好假如在过户中因业主原因房产遭到查封,那么视为业主违约,有必要承当违约职责。
第八步:后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代,假如房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否有被替换或搬走,终究业主才交钥匙,正式完结生意。而上述的水电等交代,就要分别到处理处、水务局、有线电视台、供电局等部分去处理,两边应预备好房产证复印件、身份证等,部分区域像罗湖区,处理水电交代的时分或许要供给典当合同,生意两边最好在去之前打电话进行咨询,避免来回跑动。最主要的是之前有签定《交房确保金协议》,假如房子内部家具家电完好,就交回给业主确保金。假如家具家电的确有缺失,那么通过两边洽谈后能够在确保金里边进行抵扣。
危险提示:
1、假如交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走,而交房确保金无法弥补时,买方一般很难找到卖家去索赔。所以最好在最初约好交房确保金时,尽量把确保金的数额做大。
2、户口问题也是交房时简单忽视的当地,所以在交房前,最好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。

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