现在，SOHO我国由散售物业到自我克制型房产的转型引进第三个年初，跟着职业的展开，商业地产离别散售物业已是职业趋势。自我克制型
商业房地产融资租借便是租借物为房地产的融资租借，这是一种特别的融资租借方法。房地产融资租借事务以房子、土地等作为租借物，在房地产融资租借中必定触及的一个税种便是房产税。而房地产融资租借是否像一般融资租借事务将触及营业税、印花税等其他税种?房地产融资租借事务是否触及以上税种的重复交税问题?将是本文讨论的要点。
一、事例：
2012年12月12日甲公司(经我国人民银行同意从事融资租借事务)与乙公司签定了一份H地产的融资租借合同。合同首要条款如下：
①租借标的物：H地产，按乙公司的要求，坐落于某区X大路与Y大路交汇处，归于丙公司建成具有的自我克制型房地产。由甲公司从丙公司处购买，交纳相关税费后交给乙公司运用;
②起租日：2013年1月1日;
③租借期：2013年1月1日至2063年12月31日;
④租金付出方法：每年年底付租借金600万元
⑤租借期满，乙公司再付出1000万元，就可取得H
房产所有权。
乙公司取得房子运用权后将H房产以运营租借的方法，租借给部分商户，以赚取租金。
在本事例触及的融资租借买卖过程中，租借公司和承租企业需求交纳的税种首要包含：房产税、营业税、土地增值税、印花税、城建税以及教育费附加。
1、房产税
房产税以房子为交税目标，按房子的计税余值或租金收入为计税根据，向房子产权所有人征收的一种财产税。从融资租借的满意条件能够看出，企业选用融资租借方法租入固定财物，虽然在法令形式上财物的
所有权在租借期间依然归于租借方，但因为财物租借期基本上包含了租借财物有用运用年限，承租企业本质上取得了租借财物供给的首要经济利益，一起承当与财物有关的危险。
因而，企业应将融资租入财物作为一项固定财物计价入账，一起承认相应的负债，并计提固定财物的折旧。一起，根据2008年12月28日财政部、国家税务总局下发的《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》(财税[2008]152号)明确规则，对依照房产原值计税的房产，不管是否记载在管帐账簿固定财物科目中，均应依照房子原价核算交纳房产税。房子原价应根据国家有关管帐制度规则进行核算。
对交税人未按国家管帐制度规则核算并记载的，应按规则予以调整或从头评价。财税[2009]128号文件规则，融资租借的房产，由承租人自融资租借合同约好开端日的次月起依照房产余值交纳房产税。合同未约好开端日的，由承租人自合同签定的次月起依照房产余值交纳房产税。因而，本例中承租方乙公司应当依照房产原值计征房产税。
2、印花税
在传统租借业中，租借人和承租人要签定《租借合同》，依照合同金额的0.1%，两边要别离交纳印花税。在融资租借事务中，租借人与供货商签定《购买合同》，租借人与承租人签定《购买合同》以及《融资租借合同》。融资租借合同的两边当事人依照合同约好金额的万分之零点五交纳印花税，《购买合同》的当事人依照合同金额的万分之三别离交纳印花税。在本事例中，与传统租借事务比较租借人甲公司需求交纳3份合同的印花税，承租人乙公司需求交纳2份合同的印花税，并且自我克制房产所有人丙公司也需求交纳1份房子买卖合同的印花税，交纳印花税之多，可见一斑。
3、营业税
在2012年展开至今的“营改增”税制变革，仅包含了有形动产租借，没有包含不动产租借服务。交税人出售不动产按收取的营业额全额交纳5%税率的营业税。营业税作为一种直接税，税负能够转嫁，交税人与实践税负人不一致，作为实践税负人的购买方承当这笔税费，并且没有进项抵扣方针，直接加剧了购买方的运营担负。本例中，交税人是两份购买合同中的丙公司和甲公司，但终究的税负都将转嫁到承租方乙公司，从税负巨细来看，这对乙公司极为晦气。
并且，在交纳增值税或许营业税时，还要担负城市保护建造税以及教育费附加。因而，在每一笔融资租借房地产事务中，承租方还要在实践担负流转税的一起担负城市保护建造税和教育费附加。
可是，在持续推动的“营改增”变革中，假如将营业税的税目都包含进来，从而完全撤销营业税，这样，企业购买或融资租借不动产和有形动产，处于相等的税收环境之下，企业在添加不动产面对选择时，融资租借的税收优势就锋芒毕露，鼓舞了不动产融资租借业的展开。
4、土地增值税
根据融资租借项目中租借物产权或许进行两次买卖的特色，则两次转让均需按规则进行交税。特别是土地增值税，实施四级超率累进税率。现在，在房地产开发环节，囿于
房地产开发企业本钱核算的约束，各地税务部分一般对土地增值税按1%-2%的固定份额征收，可是对二级商场的转让，则严厉核算买卖价格与房子原价的距离并以此为规范进行征收;假如融资租借期完毕后的第2次转让扔按本质买卖的性质对待，必将极大添加承租人的买卖本钱。
在本例中，承租方终究取得房产的所有权，必然面对土地增值税的交纳。而租借公司在前次取得房子所有权和租借期完毕出售房子的过程中，增值税一进一出两次交税，掠夺了金融租借公司的赢利。
二、房地产融资租借的税务危险
1、警觉融资租借买卖中是否存在价外费用
一般，核算货品劳务触及的流转税计税根据时，都会承认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言，其计税根据即营业额应包含悉数的价款与价外费用。
在房地产售后回租买卖中，税务机关会根据此事务的相关买卖文件，评价房地产企业是否以低于商场公允价值的价格招引商铺购买者，使得这些商铺的购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行办理，并由房地产企业取得相关收益。假如经审查的确存在这种情况，那么税务机关就会以为房地产企业在出售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的运用权，即税法规则的“其他经济利益”(归于价外费用的一种)。在这种情况下，税务机关有权从头核定营业税的计税根据。
举个比如来说，大成房地产开发企业开发的商铺商场价值为200万，为了在未来一段时期无偿或低于市价得到这些商铺的办理权，大成房地产开发企业承认促销价为170万元，条件是今后三年商铺有必要无偿交由大成房地产开发企业一致运营办理。税务机关核定营业税计税根据时，即便此房地产开发企业取得了170万，但因为今后三年都享有了商铺的办理运用权，这些无形的利益也应计入营业税的计税根据，保证税收收入。因而，在这种情况下，营业税为200×5%=10万，而不是本来的170×5%=8.5万。
2、谨防计税根底与管帐核算中的差异
因为管帐制度和税法存在差异，因而会发作一些列的税务危险。就房地产售后回租事务来说，管帐处理是把与财物账面价值相关的收益递延到今后各期，但企业所得税的处理是于当期承认悉数的出售收入。因而，在房地产出售当期会构成递延所得税财物，留下今后各期转回。鉴于此，每一交税年度进行企业所得税汇算清缴时应作相应的交税调整。
首要，从税法有关融资租借计税根底的规则能够看出，其并未规则核算最低租借付款额的现值，这与管帐准则的规则是有差异的。关于售后回租房地产的入账价值，管帐处理时会考虑最低租借付款额现值以及其他相关费用，但税法仅依照实践付出的金钱作为财物的计税根底。由此可见，税法规则融资租入的固定财物的计税根底与管帐上该财物的入账价值是存在差异的，需进行交税调整。因为不触及损益类科目，所以不会发作递延所得税。
此外，管帐处理要对未承认融资费用加以承认，而税务处理并不承认，因而，关于今后年度逐年承认财务费用的管帐处理，税法上还需求冲回，所得税的年度汇算清缴也应针对此作交税调整。关于融资租回房地产的财物折旧，因为回租房地产的价值不同，折旧也会不同，对此年度汇算清缴也应作相应的交税调整。一起，在管帐上未计入财物本钱的未承认融资费用，因其实践现已包含在计税根底中，按规则应当以折旧的方法在固定财物的运用期限里分期扣除，不得在税前直接扣除，应调增应交税所得额。
3、产权发作变化的情况下需缴契税
《契税暂行法令》第二条规则，本法令所称搬运土地、房子权属是指下列行为：
(一)国有土地运用权出让;
(二)土地运用权转让，包含出售、赠与和交流;
(三)房子买卖;
(四)房子赠与;
(五)房子交流。
房地产的融资租借，本质上是租借人搬运了与其房地产所有权有关的悉数危险和酬劳的租借。因为在融资租借期间房产的所有权仍归于租借方，还没有发作搬运变化，因而，融资租借期间的房产不交契税。可是假如在融资租借期往后，租借两边的房子所有权发作搬运，则承租方应依照规则交纳契税。
小结
自我克制型商业地产年代降临，融资租入商业地产交税责任分管问题成为企业重视的要点。房产融资租借作为一种鼓起的融资形式，具有拓展融资途径、下降房子消费门槛、促进房产出售、下降运营危险等优势。但因为相关法令不完善，买卖当事人在处理房产融资租借事务时，应留意买卖形式和
合同条款的规划，严厉依照现有税收法规要求交交税款，避免给企业带来不必要的法令危险。
