【案情】
喻某在自己村团体土地上建有一栋高楼共七套，只处理了一栋的产权证，但不能处理土地证。2013年6月2日，喻某将其间的一套以每平米3000元(当地全产权房的价格为每平米5000-6000元)的价格卖与了外地来此经商的孙某，两边签定了生意房子协议，并已实践实施。2013年末孙某传闻国家正在整治
小产权房修建，忧虑房子被整理撤除，遂反悔要求退房还款，喻某不赞同，遂诉至法院。
【不合】
该案在审理过程中，产生了两种不同的定见。一种定见以为：该小产权房生意协议无效。理由是我国规则，农人团体所有的土地运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造。我国房地产管理法规则，房子的
所有权和该房子斩影范围内的土地所用权一起转让、典当。也就是说我国实施的房地一体主义方针，及房随地走，并且我国还出台了许多方针都制止城镇居民到乡村购买小产权房和，小产权房的生意将违背这一方针。我国规则，违背法令、行政法规强制性规则的
合同无效，所以小产权房的生意协议无效。另一种定见以为：小产权房作为一种物权，也具有占有、运用、收益和处置的性质，已然有处置的性质，在不违背法令强制性规则的前提下就能够生意。我国土地管理法尽管规则团体土地运用权不得出让、转让和租借用于非农业建造，但小产权房的生意并没有将其土地用于非农业建造，也没有改动其寓居的性质。我国尽管公布了许多规则制止城镇居民乡村购买小产权房和宅基地，但这些规则都没有上升到法令或行政法规的高度，根据最高法院对合同法的解说，只要违背了全国人大或其常务委员会公布的法令或国务院公布的行政法规的强制性规则的合同才是无效合同，因而小产权房的生意协议有用。
【分析】
本文赞同第二种定见，以为该小产权房生意协议有用。本案中喻某的房子尽管整栋处理了一个
房产证，但由于不能处理土地证，并且不是每套房子均独自处理了房产证，所以其出卖的该单套房子归于小产权房的一种。关于小产权房生意的效能问题，我国并没有一致、清晰、详细的法令法规和相应的司法解说来规则，司法实践中各地法院只根据当地的实践情况来别离处理，因而在处理结果上也不尽相同。本案中喻某和孙某缔结的小产权房生意协议也是一种合同，判别其是否有用应遵照合同规律。根据合同法规则，合同无效的景象有以下五点：
(一)一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;
(二)歹意勾结，危害国家、团体或第三人的利益;
(三)以合法方式掩盖不合法意图;
(四)危害社会公共利益;
(五)违背法令、行政法规的强制性规则。
结合本案，喻某和孙某签定的小产权房生意协议是其两边的实在意思表明，喻某出卖的房子虽是小产权房，但并不是违章修建，喻某对该房子有处置的权力，其出卖该房子非但没有危害国家、团体或第三人的利益，也没有危害社会公共利益，并且对生意两边均有利，一方面喻某将其搁置的房子卖给他人有了收益，另一方面孙某以只要商场一半的价格购买到了能够寓居的房子，两边均有利可图。其房子生意协议也没有违背法令、行政法规的强制性(上述第二种定见已有论述)，因而不存在合同无效的景象。小产权房，也是一种，归于联系，仅仅其由于证件不完全，不能发作物权变化的
过户挂号手续。本案中孙某购买房子时明知是小产权房，不能处理权属证件，仅仅由于廉价才购买，并且是用来寓居，阐明购买时并没有要求处理过户挂号的意思，假如以房子不能发作物权变化挂号来确定该房子生意协议无效，反而违背了当事人的意思自治准则，不利于生意的安全。孙某要求退房还款仅仅忧虑被而导致胶葛，现其诉请的理由是否发作是不确定的要素，退一步讲，即便房子被拆迁，孙某届时还能够再提起补偿诉讼。因而就现在景象而言，确定该小产权房生意协议有用更契合意思自治和诚笃信用准则。
