房地产债权转让的法律效力

房地产债务转让的法令效能在房地产开发及出售的进程傍边，因各式各样的原因，开始开发项目的报批主体与最终的项目出售主体或许不一致，这涉及到开发项目的转让问题，一起在商品房出售进程傍边买受人的主体也或许存在改变，这些问题，涉及到《合同法》傍边的合同的改变与转让问题，合同的改变与转让法令是答应的，但有必要按法令规则的内容做改变或转让，这样改变或转让才是合法的，不然不受法令维护，转让各方的利益或许得不到很好的确保。怎样在房地产的转让进程傍边维护转让方、受让方及第三方的利益呢？下面笔者从一个亲身处理的事例做一扼要介绍。案情简介：2000年11月22日王某某与北京yh房地产开发有限责任公司第三分公司（以下简称yh三公司）签定《北京市xx花园售房协议》约好，王某某购买yh三公司开发的商品房一套，王某某以零首付的方法付款，其他80%的房款选用银行典当借款，20%的房款由yh三公司代为付出，王某某应在6个月之内将yh三公司代垫的首付款交付给yh三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月给付12218元。在入住时，因房子质量存在问题，王某某一向要求yh三公司修理，但yh三公司一向未修，王某某遂拒付出该公司垫支的首付款。至2004年，王某某借银行80﹪的典当借款部分已还清。2001年yh三公司将该房地产项目转让给北京三j房地产开发公司（以下简称三j公司），但两公司之间的转让yh三公司未告诉王某某。转让后，三j公司一向没有要求王某某付出该金钱，但2004年4月8日三j公司以买卖合同主体身分提起诉讼，要求王某某付出yh公司为王某某代垫的首付款。一审法院审理后，以为现在房子的产权挂号人是三j公司，据此以为王某某应付出这笔首付款，支撑了三j公司的诉讼请求。王某某不服一审判定，提起上诉，二审法院做出维持原判的判定。 笔者以为，这是一个过错的判定。对这个详细的个案，笔者以为，三j公司不能获得yh三公司与王某某之间的债务，因而无权要求王某某偿还王某某欠yh三公司的首付款。依据《合同法》第八十条的规则，债务人转让权力的，应当告诉债务人。未经告诉，该转让对债务人不发收效能。本案中，yh三公司将该房地产项目转让时应当告诉王某某，但yh三公司并未告诉王某某，因而该转让对王某某不发收效能，也就是说，不管yh三公司将该项目转让给谁，王某某对yh三公司的债务债务不受影响依然承当对yh三公司的债务债务，王某某对yh三公司的债务债务不能一起转让给项目的受让人即本案中的三j公司。 该项目转让时怎么处理手续三j公司才干获得债务人的债务呢？按现在的法令规则，笔者以为，三j公司有必要做如下作业：一是应该与yh三公司签定项目转让合同，这个合同是有必要要有的。《城市房地产管理法》第四十条规则，房地产转让，应当签定书面转让合同。并且，房地产转让，一定要办妥挂号存案手续。《城市房地产管理法》第三十五条规则，房地产转让、典当，当事人应当按照本法第五章的规则处理权属挂号。《城市房地产管理法》第五章第六十条规则，房地产转让或许改变时，应当向县级以上当地人民政府房地产管理部门请求土地使用权改变挂号，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府替换或许开发土地权证书。国务院《城市房地产开发运营管理条例》第二十一条规则，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权改变挂号手续处理结束之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门存案。从上述的法令规则来看，三j公司在获得该项目时，一定要通过改变挂号，该挂号可证明其产业的来历及合法性，证明谁是产业的转让人与受让人。依据《合同法》第八十七条的规则，法令、行政法规规则转让权力或许搬运责任应当处理同意、挂号等手续的，按照其规则，《城市房地产管理法》与《城市房地产开发运营管理条例》都要求yh三公司转让权力责任要处理同意、挂号手续，假如yh三公司与三j公司的转让没有处理同意、挂号手续费，那么该转让行为是违法的，其转让债务债务的行为不收效。王某某仍对yh三公司存在债务债务联系。