如何测算物业管理费

恰逢《物业服务收费办理方法》（下称“方法”）的出台，为物业办理收费供给了法律根据。根据“方法”，物业办理费的构成分三个部份：
一）开端建设单位缴交的住所区共用设备专用基金；二）业主缴交的住所修理基金和共用设备更新储备金；三）业主缴交的住所区公共性服务费。前两部份，“方法”已做出清晰的交纳方法，建立专帐办理，专款专用。
第三部份住所区共性服务费，“方法”也清晰了费用项目，可怎么根据项目费用发作，确认这部份的物业办理费，笔者就此浅见，与诸位一起参议。关于住所、楼宇等物业的办理，现在尚存在不同组织形式的办理方式，不管哪种组织形式的办理，都须发作办理费用，费用的来历会有所不同。现以为较为科学的物业办理是完成社会化、专业化、市场化、服务运营型的物业办理模式，实施政府主管部分职业办理，业主自治与物业办理公司专业服务相结合的办理体制，因而办理费来历于为主。本着“取之于用户、用之于用户，收支平衡，略有结余”的准则，就是说办理公司所从事的办理活动是微利职业，而根据《中华人民共和国公司法》建立的公司，“公司是以盈利为意图的社团法人”，这一界说包含着特征之一：“公司是以盈利为意图的经济组织。”为此物业办理费在定价、同意、履行进程中，势必会遇到物业办理公司与业主在利益上的对立和抵触。因而需求政府主管部分职业办理，和谐两者之间的利益。物业办理费的测算要揭露、公正、合理，确保物业办理有牢靠满足的经费来历，保持物业办理良性循环开展。
物业办理费的测算，在坚持以上准则和留意处理问题的基础上，怎么测算，分以下几个进程：
一）根据住所区的规划、层次和办理方针，建立岗位，装备相应才干的人力资源。
二）预算住所区进行统一办理，到达确认的办理方针，所发作的各类各种费用。
三）考虑统一办理能获得的社会效益、环境效益和经济效益。依照上述进程和根据“方法”中住所区公共性服务包含项目，假定以年为核算周期，以下发作的各种费用别离设为：1、办理、服务人员的薪酬和依照方法提取的福利费（A）2、共用设备、设备修理、保养和共用设备日常运转费（B）3、美化办理费（C）4、清洁卫生费（D）5、保安费（E）6、办公费（F）7、法定税费（G）。
现在从事物业办理正常交纳税费有两项，即营业税和城建教育附加费。因为住所区内不同类型修建，修建规范、规范、层次、配套设备不同，如住所、大厦等。因而分摊到某个修建单体根据办理层次要求发作费用不同，所以物业办理还要根据不同修建物功用不同，办理规范、层次的不同，区分不同单体发作费用所相应的运营额，别离X1X2X3…XK0因而物业办理费分摊到各个单体之后，则：X=X1X2X3…XK
因为公司核算成本费用一般以年为单位，可是落实到收取物业办理费，以年为限则太长了，一般以为以月为单位收取最佳，最为合理，所以总运营额落实到每月应为X/12。那么每月摊到各个单体修建别离为X1/12、X2/12、X3/12…XK/12。按总面积分摊物业办理费，如总面积为S，各单体面积别离为S1、S2、S3、SK，S=S1S2S3……SK0因而测算公共性服务费规范归纳平均目标数Y=X/12S（单位：元/米2·月）变简称归纳平均目标数。按某单位面积分摊到每个单体公共性服务费规范（单位：元/米2·月）则为：Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住所区内物业办理K个独立单体修建。
从上述联系推论成果看出，规范归纳平均目标数Y，仅仅反映物业办理服务收费的归纳水平，反映物业统一办理，所应到达的归纳办理水平，用于反映物业办理水平的凹凸。Y1Y2Y3……Yk阐明公共性服务费分摊到单体，某单体业主应该交纳的公共性服务费规范，反映物业办理公共性服务于某单体业主办理服务水平的凹凸。应当指出，上述目标仅仅反映同一时空，相同条件物业办理的办理服务水平，可是两个住所区不可能存在于同一时空，相同条件，因而不能绝对地用于比较两个住所区办理服务水平，要比较仅仅相对而言，还因为物业办理不是某一时间的，而是一个长期的进程。这儿也提出比较物业办理学的理论体系问题。
还要指出，对住所区进行统一办理，预算所发作的各类各种费用，还需必定的物业办理经验堆集，才干比较精确的确认，或许物业办理成为一门职业，专业部分对各项工作及设备等发作的费用，根据办理层次，专门确认出职业的费用规范，这样就较为规范，假如因为通涨等原因，形成费用规范的变化，能够由职业部分发布调整系数加以调整，当然其最终表现的各种价格，还需有关部分批阅，至此也有根有据，入情入理。