房子租借因为租借办法、收取租金时刻和是否收取租金的不同，交税规则也存在差异，但对终究怎么精确交税，在实践工作中往往存在争议。笔者试对以下房子租借的非常规租借条款涉税危险作个开端解析。
一、转租合同
转租合同在实践工作中引起涉税争议较多的是经营税和
房产税。如甲将自有经营用房租借给乙，年租金为250万元，甲已按规则交纳各项税收;乙因为种种原因，又将房子转租给丙，收取租金300万元。关于转租的收入怎么交税呢?关于经营税，引起争议较多的是否按差额交税。因为甲已将租金200万元交税，那么乙是依照50万元(300万元-250万元)交税仍是依照实践收取的租金300万元交税呢?根据《经营税暂行法令》第五条规则，转租行为不属于按差额交税的领域，因而，乙应依照实践收取的租金300万元交纳经营税15万元。而因为《房产税暂行法令》第三条规则，房产租借的，以房产租金收入为房产税的计税根据。乙因为转租实践获得了差价50万元的租金，那么乙是否依照转租获得的差价50万元交纳房产税呢?根据《房产税暂行法令》第二条规则，房产税的交税人为产权所有人或房子代管人，乙因为不是房产税的交税人，因而不需求交税，该房子的交税人为甲，甲只需求依照实践收取的租金250万元交纳房产税。
那么这样一来，是否会给交税人经过转租躲避交纳房产税呢?接上例，如甲将房子直接租借给丙，租金300万元，需交纳经营税15万元，房产税36万元，算计交纳各项税收51万元(不考虑城市保护建造税及附加、
印花税，下同)，假如甲有意想躲避交纳房产税，将房子租借给乙，租金为250万元，再经过乙转租给丙，租金300万元，甲乙两边则需求交纳各项税收57.5万元(42.5万元 15万元)。从以上能够看出，甲经过乙转租给丙，尽管房产税少缴了，但经营税多缴了，整体税负增加了。需求留意的是，转租行为少缴税款只需在甲租借给乙的金额是甲租借给丙金额的68.38%以下，即甲租借给乙的租金在205.14万元以下，经过转租的甲乙两边税负才会比甲直接租借给丙的税负低。但根据《经营税暂行法令》第七条规则，交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售
不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其经营额。因而，交税人经过转租少缴税收的谋划，需求留意税务机关核定的危险，不然因小失大。
别的，如乙是企业，要将转租收入300万元悉数并入收入总额，付出的租金250万元作为费用扣除，交纳企业所得税;如是个人，要将转租收入300万元依照“产业租借所得”交纳个人所得税，关于付出给甲的租金250万元，凭房子租借合同和合法付出凭证从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次第为：产业租借过程中交纳的税费;向租借方付出的租金;由交税人担负的租借产业实践开支的补葺费用;税法规则的费用扣除规范。
二、一次性收取租金
从收取租金办法来看，一般分为在租借期限内等额收取租金和一次性收取租金两种办法，而一次性收取租金又分为在租借期开端提早一次性收取和在租借期满后一次性收取租金。一次性收取租金怎么交税，关键在于交税责任时刻的承认。从税法与管帐处理的差异来看，不管是否一次性收取租金，管帐上都要求依照权责发作制准则，在租借期内分期承认收入，而《企业所得税法施行法令》第十九条规则，租金收入，依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。这就带来税法与管帐处理的差异。如2010年1月A企业和承租方签定租借协议，租期为三年，每年租金为100万元，租金获得办法可分为3种，一是签定协议时一次性收取租金300万元，二是每年收取租金100万元，三是在租借期满2012年12月份一次性收取租金300万元，除了第二种分期收取租金外，第一种和第三种租金收取办法，管帐和税收的处理都存在差异，因而，第一种办法提早一次性收取租金300万元，2010年管帐上承认收入100万元，税法规则要进行交税调增200万元，2011年和2012年，税法规则每年进行交税调减100万元，第三种办法税法规则2010年-2011年每年调减100万元，2012年调增200万元。第一种办法和第三种收取租金的办法，使得管帐和税法处理发作时刻性差异，税款不影响，影响的是所得税利息。但假如采纳第一种先收租金的办法，且租金收入巨大，或许会构成今后年度多年亏本，而且有或许当年构成的亏本无法弥补。为处理这一争议，国税函[2010]79号《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的告诉》文件规则，根据《施行法令》第十九条的规则，企业供给固定资产、包装物或许其他有形资产的运用权获得的租金收入，应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间，假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度，且租金提早一次性付出的，根据《施行法令》第九条规则的收入与费用配比准则，租借人可对上述已承认的收入，在租借期内，分期均匀计入相关年度收入。
需求提示的是，关于第三种办法后收租金的状况，关于管帐上均匀分摊到租借各期会呈现各期有费用但没有发票的状况，需求留意扣除危险，因为税收规则前期对收入要进行交税调减，相应的费用也不得扣除。而且国税发[2009]114号《进一步加强税收征管若干具体措施》文件规则，未按规则获得的合法有用凭证不得在税前扣除。相同，假如是分期付出不等额租金、递加租金、递减租金也会呈现这个状况。
而关于经营税和房产税来说，不管是等额收取租金仍是一次性收取租金，都应按实践收取租金或许获得讨取租金凭证的当天承认交税责任时刻。这就会带来提早一次性收取租金，要全额开具发票并交纳经营税和房产税，但企业所得税能够不依照开具发票的金额承认当期收入的状况。
三、不收租金
关于经营税和企业所得税来说，关于将房子无偿供给给别人运用房子租借免收租金是否交税，关键在于租借人和承租人是否存在相相联系，是否存在避税意图。
《经营税暂行法令施行细则》第三条规则，有偿供给应税劳务才应交税，所谓有偿是指获得钱银、货品或许其他经济利益。《经营税暂行法令》第七条规则，交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其经营额。因而，租借人将房子无偿供给给别人运用房子租借免收租金，存在正当理由的，因为未获得任何经济利益，不需求交纳经营税。
相同，关于企业所得税来说，房子租借不收租金，要看租借方和承租方是否存在相相联系，且是否契合独立买卖准则，来界定是否需求交税。因为《企业所得税法》第四十一条规则，企业与其相关方之间的事务来往，不契合独立买卖准则而削减企业或许其相关方应交税收入或许所得额的，税务机关有权依照合理办法调整。《企业所得税法施行法令》第一百二十三条规则，企业与其相关方之间的事务来往，不契合独立买卖准则，或许企业施行其他不具有合理商业意图组织的，税务机关有权在该事务发作的交税年度起10年内，进行交税调整。
需求留意的是，假如相关方都在境内且实践税负相同，租借房不收租金，其企业所得税能够不作交税调整。因为，国税发[2009]2号《特别交税调整施行办法(试行)》第三十条规则，实践税负相同的境内相关方之间的买卖，只需该买卖没有直接或直接导致国家整体税收收入的削减，准则上不做转让定价查询、调整。
而关于房产税，房子租借不收租金或房子出借，需求交纳房产税，但要区别无租运用和免收租金两种状况别离计税。因为无租运用是不根据租借买卖的运用行为，如房产出借等。关于房产税的免税单位将房子出借，财税地字[1986]第008号《关于房产税若干具体问题的解说和暂行规则》第七条规则：交税单位和个人无租运用房产管理部门、免税单位及交税单位的房产，应由运用人交纳房产税。但文件未明确应税单位将房子出借，其
房产税怎么交纳，是按租金收入作为计税根据进行核定征收仍是按房产原值交纳呢?为公正免税单位和应税单位的税负，财税[2009]128号《关于房产税乡镇土地运用税有关问题的告诉》文件规则，无租运用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代交纳房产税。因而，不管房产的所有人是免税的也好仍是应税的也好，其房产税不按租金收入作为计税根据，而按房产余值作为计税根据，而且规则，运用人将代缴的房产税作为一种债务进行处理。
而免收租金表现为租借方根据约好在必定期限内豁免承租方租金，因为免收租金不同无租运用，关于房产税的计税根据，在实践工作中争议较大，终究是按房产原值核算仍是按租金收入核算。如2010年1月份，甲企业将置办的100万元的经营用房对外租借，租借期为3年，租借协议规则，第一年免租金、后边两年每年收取租金10万元，甲
企业房产税怎么交纳呢?(甲企业地点省规则房产原值扣除率为30%)
关于以上事例，有观念以为，免租期是一种营销战略，本质是价格扣头，在事务实在的状况下应该依照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。但这就带来部分交税人会有意签定免租合同，躲避缴交税收，也会带来税务机关核定其实在性难度较大，带来交税人税负不公的状况。尽管免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了阻塞税收征管缝隙，财税[2010]121号文件《关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》规则，对租借房产，租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人依照房产原值交纳房产税。
以上事例中，甲企业2010年应交纳房产税0.84万元，2011年和2012年每年交纳房产税1.2万元。
别的，还需留意的是，财税[2010]121号文件规则，对依照房产原值计税的房产，不管管帐上怎么核算，房产原值均应包含地价，包含为获得土地运用权付出的价款、开发土地发作的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍核算土地面积并据此确认计入房产原值的地价。
