预售商品房典当的概念、特征和条件
预售商品房典当在我国房地产商场中很多存在。依据建造部《典当管理办法》第三条第四款的规则，预购商品房告贷典当，是指购房人在付出首期规则的房价款后，由告贷银行代其付出其他的购房款，将所购商品房典当给告贷银行作为归还告贷实行担保的行为。依据我国传统的民法理论，典当的标的物应是现实存在的特定物，典当人以未来的产业作典当的，典当
合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法答应以未建成的或许待建的建筑物或许附属物作典当，而英美法系国家的立法则不答应。在我国，效能层次较高的《
城市房地产管理法》和《担保法》对此均没有作出规则。近几年，为了推进房地产商场的不断发展，缓解房地产商场的资金短缺，加速资金周转，处理购房人的资金问题，一些省、市和职业主管部分拟定了预售商品房典当的规则。例如，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解说》第四十七条规则：“以依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他建筑物典当的，当事人处理了典当物挂号，人民法院能够确认典当有用。”《北京市
房地产典当管理办法》第五条第二项规则，依法获得一切权或期得权益的房子(含附属物)能够按照本法典当。建造部《城市房地产典当管理办法》第三条第四款的对预售商品房典当作出了清晰规则。综观这些规则，能够看出预售商品房典当具有以下几个方面特征：
1、从典当标的物来看，预售商品房典当的标的物没有构成。这是预售商品房典当与其他典当一个十分显着的差异。一般典当的标的物在设定典当时现已存在，并且能够为典当人一切或许实践操控。而预售商品房设定典当时，典当标的物即商品房依然处于在建或许待建之中。因而，用于典当的预售商品房存在必定危险。
2、从购房资金付出来看，购房人现已按照规则付出了首期规则的房价款，然后由银行代其付出其他的购房款。因而，在设定预售商品房典当时，购房人应该现已先行付出了首期规则的房价款。这儿需求清晰的是购房人不只要先行付出购房款行为，并且所付出购房款有必要契合规则。
3、从权属联系来看，典当人关于预售商品房并不享有一切权。只要当售房人把商品房建成后交给给购房人并在房子管理部分处理房子挂号手续，才对该商品房享有一切权。因而，预售商品房典当实质上是一种等待权的典当。购房人与售房人因签定商品房预售合同，二者之间存在的是一种债务联系，而不是物权联系。
4、从合同特点来看，预售商品房典当合同是一种从归于购房告贷合同的从合同。典当意图是为了担保购房人能够按照约好付出购房告贷。因而，典当人与典当权人之间签定预售商品房典当合同是为了担保典当人能够按照合同约好付出购房告贷，而不是其他告贷。假如典当人与典当权人因其他告贷而签定预售商品房典当合同，就直接背离了预售商品房典当的立法主旨。
为了保证房地产商场的规范运转，维护预售商品房典当联系当事人的合法权益，依据规则，以预售商品房建立典当，应当具有以下条件：
1、预售商品房典当的主体合法。在预售商品房典当联系的当事人中，“典当人只能是预购人，不能是预售商品房的
开发商。”[2]因而，预售商品房典当联系典当人是预购人，不是开发商，典当权人是依法能够供给预售告贷事务的银行。当开发商作为典当联系当事人，即典当人时，这归于“在建工程典当”，而不是预售商品房典当。依据建造部《城市房地产典当管理办法》第三条第四款规则，在建工程典当是指典当人为获得在建工程持续缔造资金的告贷，以其合法方法获得的土地
使用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给告贷银行作为归还告贷实行担保的行为。主体是否合法、适格是判别预售商品房典当联系能否依法建立的前提条件。
2、合法有用的商品房预售合同。当购房人需求对预售商品房进行典当时，有必要建立在开发商与购房人之间现已签定了商品房预售合同。依据《城市房地产管理法》第四十四条规则，商品房预售，应当契合下列条件：(1)已交给悉数土地使用权出让金，获得土地使用权证书;(2)持有建造工程规划许可证;(3)按供给预售的商品房核算，投入开发建造的资金到达工程建造总投资的百分之二十五以上，并现已确认施工进度和竣工交给日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部分处理预售挂号，获得商品房明。商品房预售人应当按照国家有关规则将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分挂号存案。因而，商品房预售有必要契合上述规则。在此前提下，商品房预售人与预购人才干够签定商品房预售合同。一起，预售商品房的预售人与预购人之间是否签定了合法有用的商品房预售合同也是判别预售商品房典当能否建立的根本要件。
3、典当人告贷契合预售商品房典当告贷根本要求。依据建造部《城市房地产典当管理办法》规则，预售商品房告贷典当有必要以购房人现已付出首期规则的房价款后，才干向银行请求预售商品房典当告贷。因而，从建造部的规则来看，预售商品房典当告贷的根本要求是：首要，购房人有必要按规则付出首期的房价款，不然，就不或许进入预售商品房告贷典当程序。当然，购房人按规则付出了首期房价款，应该供给契合财务会计结算要求的付款凭据。因而，以购房人是否按规则先行付出首期房价款是判别预售商品房典当能否合法有用建立的规范之一。其次，由告贷银行付出其他的购房款。也就是说，在购房人付出首期规则的房价款后，其他的购房款由银行付出。因而，从告贷的供给者来说，是银行而不是其他单位;从告贷用处来说，是为了付出除购房人首期付出的房价款之外其他的购房款，而不是其他用处。从本案来看，中融公司和亚运村支行尽管签定了《流动资金告贷合同》，用处为收购钢材。这明显与建造部《城市房地产典当管理办法》关于预售商品房典当告贷用处规则不相契合。
4、有必要按规则处理预售商品房典当挂号。预售商品房典当归于房地产典当，不动产典当领域。我国法令关于典当挂号的规则选用两种方法，即挂号收效要件主义和挂号对立主义。关于不动产(例如房地产)选用挂号收效要件主义，就是说法令规则需求挂号，只要当事人按照规则处理挂号，那么典当合同才干收效。例如，依据《城市房地产管理法》第六十一条规则，房地产典当时，应当向县级以上当地人民政府规则的部分处理典当挂号。一起，《担保法》第四十一条规则，当事人以本法第四十二条规则的产业典当的，应当处理典当物挂号，典当合同自挂号之日起收效。
