"postmessage_13797">商品房交给，是商品房出卖人即
房地产开发企业实施《商品房生意合同》的重要责任之一，也是商品房出卖人与买受人争议最多的焦点问题之一，现就商品房交给触及的几个法令问题作如下剖析。 现行《商品房生意合同》引荐范本触及商品房交给问题共有三个条款，分别是第8条“交给期限”、第9条“出卖人逾期交房的
违约责任”和第11条“交代”。归纳上述三个条款得出以下定论：从
合同条款视点动身，所谓合格的交给有必要是交给时刻、交给条件、告诉方法以及附随材料四个方面一起满意合同约好，即
开发商有必要在合同约好的时刻内将契合交给条件的房子以书面形式告诉生意人前来承受交给，一起还须附随交给相关材料。如有任一方面不契合合同约好，房地产开发公司便有或许承当法令责任。
一、关于交给时刻
《商品房生意合同》第8条规则：“出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和当地人民政府的有关规则，将具有下列
种条件，并契合本合同约好的商品房交给买受人运用……”。看这一条款，咱们都了解，论单纯的交给时刻不或许引起什么争议，由于便是合同上白纸黑字填写的那个年、月、日，真实引起争议的是在该交给时刻之前商品房应具有什么样的条件。由此得出，交给时刻不是孤立去了解的，它与交给条件密不可分。
二、关于交给条件
《商品房生意合同》第8条列举了可供挑选的5种交给条件，分别为：商品房经检验合格、商品房经归纳检验合格、商品房经分期归纳检验合格、商品房获得商品住所交给运用同意文件以及自行约好的条件。现实生活中挑选最多的是“商品房经检验合格”和“商品房经归纳检验合格”。下面就这两种交给条件分述如下：
1、商品房经检验合格
（1）法令根据
“商品房经检验合格”的法令根据是《城市房地产开发运营处理条例》第17条：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业请求，房地产开发主管部分安排工程质量监督、规划、消防、人防等有关部分或许单位进行检验。经检验合格后，方可交给运用；未经检验合格的，不得交给运用”。
（2）检验主体
依照上述规则，商品房检验的主体是房地产开发主管部分，检验合格后出具相应的证明文件。但从2000年起我国变革了竣工检验准则，根据建造部[2000]142号《房子建造工程和市政基础设备工程竣工检验暂行规则》第4条：“工程竣工检验作业，由建造单位担任安排施行。县级以上当地人民政府建造行政主管部分应当担任本行政区域内工程竣工检验的监督处理作业”，由此可见检验主体由本来的房地产开发主管部分变更为建造单位，房地产开发主管部分转换为监督主体。
（3）检验合格的时刻
开发商与买受人挑选“商品房经检验合格”这一交给条件争议最大之处便是竣工检验完结的时刻，即开发商凭什么材料才干证明竣工检验合格？根据《房子建造工程和市政基础设备工程竣工检验暂行规则》，竣工检验程序为：1、该工程有必要契合《房子建造工程和市政基础设备工程竣工检验暂行规则》第5条件规则的条件：工程竣工，施工、监理、勘测、规划等单位提出相应陈述；有完好的技能档案和施工处理材料；工程款付出结束；专项检验（规划、消防、环保）完结等等。2、建造单位安排勘测、规划、施工、监理等单位组成检验组拟定检验计划，并将检验时刻、地址等检验事项告诉工程质量监督机构。3、建造单位安排竣工检验。4、工程竣工检验合格后，由建造单位提出《工程竣工检验陈述》。5、建造单位自工程竣工检验合格之日起15天内，向建造行政主管部分存案。
从上述程序来看，竣工检验合格的时刻应当是建造单位提出《工程竣工检验陈述》之日。但实践中绝大多数买受人以为应以《竣工存案表》的获得作为竣工检验合格的标志，这种观点在法令上来说是站不住脚的。根据《房子建造工程和市政基础设备工程竣工检验存案处理暂行办法》，竣工存案时刻是建造行政主管部分收到建造单位报送的竣工存案文件并验证完全后在《竣工存案表》上签署收讫的时刻，因而这和工程经过竣工检验是两个时刻概念。
从法令层面上剖析，竣工检验不以《竣工存案表》获得为标志，可是假如开发商与买受人签定的《商品房生意合同》约好以“商品房经检验合格”作为交给条件，为防止争议，咱们主张开发商尽量做到在合同约好的交给时刻之前获得《竣工存案表》。《竣工存案表》相关于《工程竣工检验陈述》，后者为政府建造部分出具，公信力更强，所以绝大多数房子买受人在房子交给时不肯认可开发商自己出具的《工程竣工检验陈述》，而要求房地产开发商出具《竣工存案表》。另，值得注意的是，一些大城市拟定的当地法规中已清晰将获得《竣工存案表》作为开发商交给房子的必备条件，例如《北京市城市房地产转让处理办法》第50条清晰规则：“房地产开发企业交给预售商品房，应当契合下列条件（一）获得修建工程竣工检验存案表；（二）获得
商品房面积实测技能陈述书；（三）预售合同约好的其他交给条件”。由此可见，以获得《竣工存案表》作为交给房子的条件之一既是广阔房子买受人的要求，也是一种趋势地点，所以咱们在此主张广阔开发商：假如与买受人约好以“商品房经检验合格”作为交给条件，那么尽量争夺在交给时刻之前获得《竣工存案表》。
2、商品房经归纳检验合格
（1）归纳检验准则简介
a、法令根据
根据《城市房地产开发运营处理条例》第18条规则：“住所小区等集体房地产开发项目竣工，应当进行归纳检验”。
b、检验内容
根据《城市房地产开发运营处理条例》第18条规则，住所小区等集体房地产开发项目归纳检验的内容是：
a)工程质量、规划、消防、人防等触及公共安全的内容；
b)城市规划规划条件的执行状况；
c)城市规划要求配套的基础设备和公共设备的建造状况；
d)单项工程的工程质量检验状况；
e)拆迁计划的执行状况；
f)物业处理执行状况。
c、检验要求
根据建造部《城市住所小区竣工检验处理办法》第6条规则：住所小区竣工归纳检验有必要契合下列条件：
a)一切建造项目按同意的小区规划和有关专业处理及规划要求悉数建成，并满意运用要求；
b)住所及公共配套设备、市政共用基础设备等单项工程悉数检验合格，检验材料完全；
c)各类修建物的平面方位、立面造型、装饰色彩等契合同意的规划规划要求；
d)施工机具、暂设工程、修建残土、剩下构件悉数撤除清运结束，达参与清地平；
e)拆迁居民已合理安顿。
(2)、归纳检验行政项目撤销后实践操作问题
2004年5月19日《国务院关于第三批撤销和调整行政批阅项目的决议》撤销了归纳检验这一批阅项目。在此时刻之后关于开发商与买受人在合同中约好的以“商品房经归纳检验合格”怎样处理？咱们以为，《国务院关于第三批撤销和调整行政批阅项目的决议》仅仅是撤销了归纳检验这一批阅项目，即政府相关部分往后不再对竣工归纳检验进行批阅，可是政府不实施批阅不等于撤销了归纳检验这一准则，由于有关归纳检验的法令法规并没有废止。假如开发商在《商品房生意合同》中与买受人约好的交给条件是“商品房经归纳检验合格”，那么开发商还应完结竣工归纳检验，仅仅安排检验的主体由开发商自己进行罢了。
三、关于告诉方法
《商品房生意合同》第十一条规则：“商品房到达交给运用条件后，出卖人应当书面告诉买受人处理交给手续”，可见，开发商应以书面方法告诉买房人承受房子交给。实践中，一般是开发商向买受人寄发《入住告诉书》，咱们主张以挂号信或许特快专递寄发为宜，这样便于往后查询。需注意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房子交给告诉，而不再向购房业主发放《入住告诉书》，这一做法是有违《商品房生意合同》约好的。在报纸上刊登房子交给告诉，并不能革除开发商向购房业主发放《入住告诉书》这一合同责任。
四、关于附随交给材料
根据《商品房生意合同》第11条，开发商在房子交给时应向买受人供给的附随材料有：到达合同约好检验合格的文件、《住所质量保证书》、《住所运用说明书》。如未向买受人供给这三份材料，买受人有权回绝承受房子，由此发生的延期交房责任由开发商承当。除此之外，开发商还应向买受人出示商品房的实测面积根据。由于关于期房生意来讲，《商品房生意合同》约好的商品房面积是开发商根据图纸暂测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同约好的面积数据往往会有差异，商品房交给时开发商与买受人应对面积差异根据合同约好进行结算，而且商品房实测面积也是核算物业处理费的根据，因而开发商在商品房交给时还有必要向买受人出示商品房的实测面积根据。
