郑州市
房地产典当流程程序
提出告贷请求
但凡契合告贷条件的告贷人向银行请求房地产典当告贷时需填写《房地产典当告贷请求表》，并供给规则的文件，经告贷负责人确认后方可处理告贷请求。如告贷人为房地产开发运营企业，则请求房地产典当告贷时应提交的文件包含：房地产典当挂号请求书。典当当事人身份证明或法人资历证明、经有权部分赞同的立项文件。典当房地产的清单及
所有权证件、房地产典当合同、告贷银行要求供给的告贷人财政状况和其他有关文件。当以土地运用权作典当向银行获得告贷时乡还需提交典当当事人的身份证明或法人资历证明、土地运用证、土地运用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
贷前查看
金融安排收到告贷人的请求及相关文件后，要对告贷人和典当标的物进行全面的查看和剖析。这是确保告贷安全的重要环节，查看包含以下内容： 1.对告贷人资历、资信的查看首要查看告贷人是否具有相应的资历和确有还款才能。典当人应具有彻底民事行为才能，对典当房地产具有所有权，并拥有所有权凭据;法人应具有独立核算、自负盈亏才能，且具有房地产开发权。一起，银行可要求企业供给验资证明。财政报表等材料查看典当人的资信状况。在对告贷人查看的一起也要查看承押人是否具有承押资历，这将由政府指定的房地产典当告贷领导机关来进行。我国有些区域规则，房地产典当告贷发放安排有必要是国内的银行或者是在我国树立办事安排的外国银行。 2.对典当物的查看关于典当房地产的挑选和审定，首要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于评价的房地产。典当物要契合国家有关规则，不得典当的房地产不能用于告贷典当。 3.对告贷用处。项意图查看和剖析一是查看告贷的用处是否契合国家有关规则;二是对告贷项 目进行可行性评价，从商场研讨和经济研讨两方面剖析告贷是否可行，首要有以下比率目标： (1)运营净收益与告贷本息比率。这是剖析房地产典当告贷还款才能的目标，核算公式为： 估量项目年度运营净收益/年度归还告贷本息金额该比率越低，对金融安排而言危险越小，反之，危险越大。 (2)运营费用比率。该目标也能够剖析房地产典当告贷的还款才能，核算公式为： 运营费用/项目实践总收入该目标越大，反映项目发明单位收益所需的投入越大，告贷 人可将该目标与商场上平均水平比较，一般不能距离太大。 (3)保本比率。指项目开销与收入的份额，核算公式为：(运营费用十告贷本息)/潜在总收入。告贷人一般规则答应的最高比率规模为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。 (4)告贷价值。核算公式为：典当告贷金额/典当房地产价值这个比率对金融安排而言，越低则告贷安全性越大，相反，告贷安全性就越差。典当告贷金额的确认取决于各方面要素，如银行可贷资金是否富余、告贷人的自筹资金才能、告贷人的还款才能以及政府的法则、法则等等。
对典当房地产的评价
房地产典当评价是审阅房地产产权证书的真实性及可靠性，并在归纳考虑商场改动。利率趋势等要素的基础上，对典当房地产的价值进行评价，决议该告贷金额与典当物价值的比率。房地 产价值评价可分为住宅评价和土地评价两个部分。住宅评价办法较单一，核算公式为： 房价=房子重置价乘于房子成色，其间重置价是按现有物价水平从头建造房子的价值，成色是用百分比表明的新旧程度。房子评价还能够按各种建材数量构成评点核算，也能够选用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先核算其建造本钱，然后减去折旧。 土地估量则较为杂乱，常用的评价办法有商场比较法、收益还原法、剩下法、本钱法等。
房地产金融安排一般配有专职或兼职评价人员，对典当房地产作出价值判别。通过上述办法核算出房地产现值后，金融安排依据房地产商场走势。告贷利率变化趋势等要素，决议告贷金额与房地产价值的比率，算出告贷额度。本世纪初美国刚开始推广房地产典当告贷时，告贷价值比仅为50%-60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产典当告贷因为二级典当商场的树立，房地产的易售性、价值流动性增强，告贷危险涣散，告贷价值比率高达90%。我国因为刚刚开始推广房地产典当告贷准则、告贷额度要依据福利性住宅和盈利性运营房地产别离确认，前者可享受优惠，而后者则应从严把握。
房地产典当告贷合同的签定和挂号
对告贷查看合格之后，告贷两边应在相等洽谈的基础上，一起缔结典当告贷合同。房地产典当告贷合同是指房地产典当当事人。(包含假贷两边和担保人)按照必定的法则程序签定的书面契约，所签定合同应处理公证挂号。别的，典当人和典当权人应在房地产典当合同签定之日起30天内持典当合同。有关赞同文件及证件到当地房地产产权管理部分请求典当挂号。挂号的意图是为避免产权不清或现已失效，以及一物两押。房地产产权管理部分应在规则日期内办完挂号手续。典当合同自典当挂号之日起收效。未经挂号的房地产典当告贷，法则不给予保护，如典当合同改动。免除和停止，典当两边当事人应自发作之日起15日内向原挂号机关处理改动或刊出挂号手续。
典当房地产的稳妥
我国有些地方性法规和政策规则，房地产典当人在请求典当告贷前，应按银行指定的险种向稳妥公司投保，不然不能获得告贷。告贷人可持购房合同或售房单位出具的住宅交给运用证，处理投保手续。告贷人自行安排施工或翻修住宅的应处理“建修房归纳稳妥”，至建修住宅悉数竣工时停止。稳妥金额的确认：凡以、建的住宅作典当的，不得少于购、建住宅的价值;以优惠价购房的住宅作典当的，应按优惠价房的现值进行稳妥;旧房创新后作典当的，将旧房价值与翻修费用之和作稳妥金额。典当期内，稳妥单由告贷人保管。典当物的稳妥期应与典当告贷期限相一致，告贷人在典当期间不能中止或吊销稳妥。假如告贷人中止稳妥，告贷单位有权代为稳妥，费用由告贷人担负。被稳妥的典当物一旦出险，其职责规模内的灾祸事端，由稳妥公司按稳妥单规则
补偿。告贷单位为典当物稳妥补偿的榜首受益人，假如告贷人未按合同实行还本付息者，告贷单位有权从稳妥补偿金中扣除告贷本息。
典当物的占管和处置
1.典当物的占管一般来说，典当物的占管方法有两种：典当权人占管方法和典当人占管方法。房地产产品的特性决议了房地产只能由典当人占管，典当权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经典当权人赞同不得以任何方法或理由将房地产交由别人占管。典当人在占管期间应保护已作典当的房地产的安全和完好，并随时承受对方的监督和查看。典当人未征得典当权人书面赞同，不得私行将典当物租借、变卖、撤除、赠与、改建，不得改动其性质。己作典当的房地产在典当期间内发作承继。遗赠时，承继人、受遗赠人应书面奉告典当权人。
典当物的处置
典当物的处置，是房地产典当权完成的最高方法，有下列状况之一的典当权人有权向有关部分请求处置典当物： 典当人未依约实行债款的，即
合同期满后未还清告贷本息的; 典当人逝世或被宣告逝世或失踪而又元人代其实行债款的; 典当人的承继权或受遗赠人代管人拒不实行债款的; 典当人被宣告闭幕或破产的。 典当权人能够请求下列方法之一处置典当物：
揭露拍卖
请求当地房地产商场揭露拍卖; 托付房地产交易商场出售; 通过当地房地产管理部分赞同的其他恰当方法。不管采纳何种方法，均应按照当地有关规章处理。 典当房地产处置所得价款的分配原则和分配次序是： 付出处置典当物的费用; 扣除典当物应交税费;
归还典当权人的债务本金
归还典当权人的债务本金、利息以及违约金; 所剩下部分交还典当人。 按照《企业破产法》规则，典当物不归于破产产业，但典当物处置价款超越归还额的剩下部分归于破产产业;典当物处置价款缺乏归还告贷部分，作为破产债务按照破产程序受偿。
