关于
商品房认购书和定金的效能问题
出卖人与买受人在签定
商品房生意合同前先行签定认购书，就房屋生意有关事宜进行开始承认，并收取必定数量的定金作为将来签定商品房生意合同的担保，这种方法在当时商品房生意中被广泛运用。因两边认购书签定后又无法达到商品房生意合同而引发的胶葛也应运而生。
最高法院《解说》对此问题的规则。
《解说》第4条规则：“出卖人经过认购、订货、预定等方法向买受人收受定金作为缔结商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能缔结商品房生意合同，应当依照法令关于定金的规则处理;因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。”
第5条又规则：“商品房的认购、订货、预定等协议具有《商品房出售管理办法》第16条规则的商品房生意合同的首要内容，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确定为商品房生意合同。”
依据以上的规则，咱们能够看出，司法解说关于认购书的确定，分两种状况：一种状况是确定为预定;第二种状况是确定为商品房生意合同。
关于预定的处理，《解说》第5条规则了两种处理准则：一是由于当事人一方的原因未能缔结商品房生意合同的，依照法令关于定金的规则处理，即对买受来说是不退、对出卖人来说是双倍返还;二是因不行归责于当事人两边的事由，导致商品房生意合同未能缔结的，出卖人应当将定金返还买受人。
那么，怎样了解“由于当事人一方的原因未能缔结商品房生意合同”和“因不行归责于两边当事人的事由”，将影响到对定金的处理，这一起也是简略发生争议的当地。现在有些当地的法院以为：两边关于主合同即商品房生意合同的某些条款无法洽谈达到共同，形成主合同无法签定的，就应该确定为“因不行归责地两边当事人的事由”，定金应返还。而有些当地的法院则以为：买受人在交纳定金之前，明知交纳定金是为了签定主合同供给担保，其自身就有责任先具体了解主合同的内容再交纳定金，买受人在交纳定金后，以主
合同条款两边无法达到共同为由，回绝签定主合同，买受人未实行认购书的责任，定金不该返还。
我以为，在处理两边无法签定主合同的状况下，要归纳立法意图、认购书的法令性质、认购书的内容、无法签定主合同的原因，以及出卖人与买受人是否完结认购书约好的责任等等状况归纳剖析。
从不同的视点讨论
榜首、从立法意图看
《解说》第4，第5条规则定金的处理准则， 对
开发商来说，其意图首要是为了削减定金骗局，避免开发商诱使顾客签定认购书并收取定金，之后抛出不合理的生意条件，终究违反公正生意。对顾客来说，是为了避免顾客在与多个出卖人签定认购书后，持续多处看房，最终仅与一家开发商签定商品房生意合同，致使开发商空等一场，失掉很多的生意时机而显失公正。
第二、咱们谈谈认购书的法令性质
认购书或认购协议的自身，契合合同的法令特征，是一种独立的合同。从认购书首要条款来看，它约好的是当事人签定商品房生意合同之前相关事宜进行约好，是约好当事人两边有责任在必定的期限内签定商品房生意合同，它最杰出的特征在于约好当事人将来缔结合同而实行商洽责任。合同约好的是当事人为特定行为的责任，而不是对行为成果的直接承认。这一点很重要，是差异于商品房生意合同的要害。依据《解说》的规则，只需当事人为缔结生意合同而进行了商量，便是实行了预定的责任，而不能将认购书了解为对日后签定主合同的许诺。几乎来说吧，签定认购书，不必定日后要签定商品房生意合同，但日后必定要来商量商品房生意合同的签定事宜。
第三，咱们谈谈此类案子的处理准则
1、认购书约好的内容与《商品房出售管理办法》第16条规则的商品房生意合同应当具有的首要内容根本相同的，应当适用《解说》第5条的规则处理，即该认购书归于商品房生意合同。
2、认购书约好的内容比较简略，仅表明当事人之间有将来缔结商品房生意合同的意思的，但生意合同的具体内容并未触及，对此，应了解为两边对本约的内容还没有达到共同，两边负有的责任是将来就生意合同的签定进行商量。如买受人清晰表明回绝与开发商进行商量，才发生未实行认购书的
违约责任。
3、认购书约好了商品房生意合同的必备条款，但未包含悉数条款，也便是说，较之我方才介绍的榜首种状况简略，较第二种状况复杂，对此，应怎么了解呢。我以为，要区别两种状况差异对待：
榜首种状况：假如两边争议的条款在认购书中现已呈现，阐明两边就此问题现已达到过共同，两边在签定主合一起应当承受，否则以违约论之。
第二种状况：假如两边争议的条款曾经没有呈现，又归于生意商品房的合理条款，对此，当事人洽谈不成的，开发商没有理由让顾客无条件承受每一项生意合同条款。只需是顾客现已尽到商量责任、又无法达到共同，应将定金交还顾客。
