房地产开发本钱核算程序
房地产开发本钱的核算是指企业将开发必定数量的
商品房所开销的悉数费用按本钱项目进行归集和分配，终究核算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的进程。开发产品本钱的核算程序是指
房地产开发企业核算开发产品本钱时应遵从的进程和次序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
因为开发规划的不同，房地产开发的本钱归集目标也是不同的。关于小规划的开发，如单幢或几幢房子的开发，这个问题比较简略处理，能够将悉数开发量作为本钱归集目标，建立一个本钱核算单位。但是对大规划的开发，如邻居改造或小区开发，就必须科学地承认本钱归集目标。在这种状况下，本钱核算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房子，这样做必然会添加作业量，使核算作业繁琐化。相反，本钱核算也不能简略地以小区为核算单位，因为一个小区从开端建设到彻底建成往往需求几年乃至十几年的时刻，而其中所开发的商品房却是连续竣工出售的，这样做必然使本钱核算材料滞后，失掉其本钱结算和办理上的效果。本文认为：应该以房地产开发项意图工程内容和工期进展作为承认本钱归集目标的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和本钱结算，充分发挥本钱核算的效果。
(1)在项目开发中发作的各项直接开发费用，直接计入各本钱核算目标，即借记“开发本钱”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发作的各项开发直接费用，可先归集在“开发直接费”账户，即借记“开发直接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发直接费”账户归集的开发直接费，按必定的办法分配计入各开发本钱核算目标，即借记“开发本钱”总分类账户和明细账户，贷记“开发直接费”账户。
经过上述程序，将应计人各本钱核算目标的开发费用，归集在“开发本钱”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确区分本钱项目
客观地反映产品本钱的结构，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业管帐制度规则，“开发本钱”作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，依据自己的运营特色和办理需求，挑选本钱项目，并据此进行明细核算。挑选本钱项目不能太多，关于发作次数较少、特别是单笔发作的费用，应尽量兼并。而对金额较大、并连续发作的费用应独自建立科目核算。
为核算开发企业的开发本钱，企业可依据其自身运营开发的事务要求，设置下列账户：
(1)“4301开发本钱”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房子、配套设备和代建工程的开发进程中所发作的各项费用。本账户借方挂号企业在土地、房子、配套设备和代建工程的开发进程中所发作的各项费用，贷方挂号开发完结已竣工检验的开发产品的实践本钱。借方余额反映未完开发项意图实践本钱。本账户应按开发本钱的品种，如“土地开发”、“房子开发”、“配套设备开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按本钱核算目标进行明细核算。
(2)“4302开发直接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发作的各项直接费用，包含薪酬、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等。本账户借方挂号企业内部独立核算单位为开发产品而发作的各项直接费用，贷方挂号分配计入开发本钱各本钱核算目标的开发直接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部分(分公司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业管帐制度规则，直接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于管帐的配比性准则。该准则要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用，应当在同一管帐期间内予以承认和计量。比方，为项目借款而付出的利息以及项意图前期出售费用，这些费用的特色是数额较大、获益目标清晰，如果在获益目标完结出售之前，就将其
列入损益类科目进行核算，必然会构成虚伪的财政效果，不能客观地反映企业的实践运营状况。
3、核算并结转已完开发产品实践本钱
核算已完开发项目从筹建至竣工检验的悉数开发本钱。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发本钱”账户。
4、按已完开发产品的实践功用和去向，将开发产品实践本钱结转进入有关账户。
即借记“运营本钱”、“分期收款开发产品”、“租借开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发本钱核算的终究意图是核算出项意图总本钱和单位可出售面积的开发本钱，以便企业结出运营赢利。但是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是注重工程决算而忽视项目决议方案，因为工程决算在施工完结后进行，时刻性比较清晰，并且涉及到工程款的付出，比较实践，不易迁延，而项目决算有或许因为各种原因显得遥遥无期，比方小区单个配套没有完结(不影响出售)，方案中的公建设备暂时不能施行，或许押金的回收久拖不决等等，这些都会影响整个开发项意图彻底建成，从而影响项目决算。怎么处理这个问题，本文认为彻底能够经过“预提费用”科目将没有施行的工程预算预提计入本钱，以便项目决算能按方案进行，今后待工程完结后再按实践开销调整项目本钱。因为这部分工程内容通常在项目总投资中所占的份额很小，所以对项意图总本钱和单位本钱一般不会形成较大的影响。
