2008年，A房地产公司房产滞销，为缓解资金紧张局势，决议面向公司内部员工优惠出售商品房一批。关于有5年以上工龄的公司员工，以正常出售价格的60%为内部优惠价格;关于5年以下工龄的公司员工，以正常出售价格的80%为内部优惠价格。假定该公司房产正常的出售价格为4500元/平方米，均匀缔造本钱为3000元/平方米。
该内部促销计划出台后，财务人员关于相关税务处理发作了不合，问题主要有以下三方面：
1.运营税、土地增值税、企业所得税、个人所得税应当怎么核算?
2.对员工的优惠价款是否应该视同“薪酬、薪水所得”核算征收个人所得税?
3.个人所得税的计税基数怎么承认?是否依照正常出售价格与内部优惠价格的差额核算承认计税基数?
针对该计划的焦点问题，
听讼网小编分税种剖析作出回答。
运营税
《运营税暂行法令》第七条规则，纳税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售
不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其运营额。
《运营税暂行法令施行细则》第二十条规则，纳税人有法令第七条所称价格显着偏低并无正当理由或许本细则第五条所列视同发作应税行为而无运营额的，按下列次序承认其运营额：
(一)按纳税人最近时期发作同类应税行为的均匀价格核定;
(二)按其他纳税人最近时期发作同类应税行为的均匀价格核定;
(三)按下列公式核定：运营额=运营本钱或许工程本钱×(1 本钱赢利率)÷(1-运营税税率)。
企业所得税
国家税务总局《关于印发〈房地产开发经运营务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发〔2009〕31号)第七条规则，企业将开发产品用于捐献、资助、员工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品
所有权或
使用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的方法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认。
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
土地增值税
国家税务总局《关于
房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)关于“非直接出售和自用房地产的收入承认”规则如下：房地产开发企业将开发产品用于员工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列方法和次序承认：1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的均匀价格承认;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的商场价格或评价价值承认。
关于上述内部促销计划来说，因为内部出售价格偏低，主管税务机关会依据以上运营税、企业所得税、土地增值税的方针规则，核定或调整企业计税收入，企业不应当有什么侥幸心理。
个人所得税财政部、国家税务总局《关于单位贱价向员工售房有关个人所得税问题的告诉》(财税〔2007〕13号)规则：
一、依据住宅制度改革方针的有关规则，国家机关、企事业单位及其他安排(以下简称单位)在住宅制度改革期间，依照地点地县级以上人民政府规则的房改本钱价格向员工出售公有住宅，员工因付出的房改本钱价格低于房子缔造本钱价格或商场价格而获得的差价收益，免征个人所得税。
二、除本告诉第一条规则景象外，依据《个人所得税法》及其施行法令的有关规则，单位按低于置办或缔造本钱价格出售住宅给员工，员工因此而少开销的差价部分，归于个人所得税应税所得，应依照“薪酬、薪水所得”项目交纳个人所得税。
前款所称差价部分，是指员工实践付出的购房价款低于该房子的置办或缔造本钱价格的差额。
三、对员工获得的上述应税所得，对比国家税务总局《关于调整个人获得全年一次性奖金等核算征收个人所得税方法问题的告诉》(国税发〔2005〕9号)规则的全年一次性奖金的纳税方法，核算征收个人所得税，即先将悉数所得数额除以12，按其商数并依据个人所得税法规则的税率表承认适用的税率和速算扣除数，再依据悉数所得数额、适用的税率和速算扣除数，依照税法规则核算纳税。
依据以上方针，该企业只需内部促销优惠价格不低于缔造本钱出售商品房给员工，就不必交纳个人所得税。比方，关于5年以下工龄的公司员工以正常出售价格的80%为内部优惠价格是4500元×80%=3600元，高于缔造本钱为3000元/平方米，就不必核算交纳个人所得税;关于有5年以上工龄的公司员工以正常出售价格的60%为内部优惠价格，即出售价格为4500元×60%=2700元，低于缔造本钱3000元/平方米，需求依照“薪酬、薪水所得”核算交纳个人所得税。
以每套商品房100平方米核算，出售价款27万元，本钱30万元，员工实践付出的购房价款低于该房子的置办或缔造本钱价格的差额为3万元，即计税基数为3万元，对比一次性奖金的个人所得税纳税方法核算，个人所得税为4375元，5年以上工龄员工购房款以及个人所得税合计开销274375元，仅到达该公司正常商品房出售价格的60.97%，虽然略低于本钱价格，可是关于加强公司员工的凝聚力无疑能够起到非常有用的鼓励效果。
点评
实践操作中，出售价格的拟定往往是房地产开发企业税务谋划的重要方面，可是谋划不可能鱼与熊掌兼得，只需能处理关键问题便是好计划。
