引言：“楼上漏水把我家泡了！”—— 扬州业主遇漏水纠纷，该找谁赔、怎么赔？

“陈律师，楼上邻居家漏水，我家客厅墙面发霉、地板起泡，新买的沙发也被泡坏了，找楼上说不是他的责任，找物业也不管，我该怎么办？”“我家住在扬州老小区，楼上装修后就开始漏水，防水质保期早就过了，责任该怎么分？赔偿金额又该怎么算？”

楼上漏水引发的相邻关系纠纷，是扬州本地居民高频遭遇的民事纠纷。江苏首维律师事务所在处理此类案件时发现，多数业主因不懂责任认定标准、不会固定证据，导致维权过程耗时耗力，甚至无法获得合理赔偿。本文结合《民法典》及扬州本地司法实践，通过典型案例清晰界定漏水责任主体、明确赔偿计算范围，并提供 “取证 - 协商 - 投诉 - 诉讼” 全流程维权指南，帮扬州业主高效解决漏水纠纷。

一、核心问题一：漏水责任谁来担？3 类责任主体清晰界定！

（一）法律依据

1. 《民法典》第 296 条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

2. 《民法典》第 1165 条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

3. 《建设工程质量管理条例》第 40 条：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为 5 年。

（二）3 类责任主体及适用场景（扬州法院裁判核心）

责任主体	适用场景	举证责任	扬州本地实操提示
1. 楼上业主（直接侵权人）	① 楼上住户使用不当导致漏水（如忘关水龙头、洗衣机水管破裂）；② 楼上装修破坏原有防水（如拆改卫生间墙体、擅自改动水管）；③ 楼上房屋设施老化未及时维修（如水管锈蚀、防水层老化）	楼下业主需证明 “漏水事实”“损害后果”“漏水与损害的因果关系”；楼上业主需举证自己无过错（如已尽到维修义务、漏水是不可抗力导致），否则推定有过错	扬州广陵区法院明确：楼上业主对房屋设施有管理维护义务，若无法证明无过错，需承担赔偿责任
2. 物业公司	① 公共区域（如楼顶、公共管道）漏水，物业公司未履行维修养护义务；② 物业公司在接到漏水报修后，未及时处理导致损害扩大；③ 物业公司未尽到巡查义务，未能及时发现公共设施隐患	楼下业主需证明 “物业公司未履行合同约定的维修、养护义务”；物业公司需举证已尽到合理管理职责	扬州邗江区法院案例：公共下水管道堵塞导致漏水，物业公司未定期疏通，判决物业公司承担 30% 赔偿责任（楼上业主因使用不当承担 70%）
3. 开发商（质保期内）	① 房屋交付后在防水质保期内（通常 5 年），因房屋质量问题（如防水层未做好、水管质量不合格）导致漏水；② 开发商未按设计标准施工，存在质量缺陷	楼下业主需证明 “房屋在质保期内”“漏水系质量问题导致”；开发商需举证已按标准施工、漏水是后期使用不当导致	扬州江都区法院明确：防水质保期内房屋质量问题导致的漏水，开发商需承担无偿维修及赔偿责任，不受物业交接影响

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二、核心问题二：漏水赔偿怎么算？直接损失 + 间接损失全涵盖！

（一）赔偿计算依据

《民法典》第 1184 条：侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。扬州法院在审理漏水纠纷时，以 “实际损失为核心、合理补偿为补充”，支持以下两类损失赔偿。

（二）直接损失（必赔项，需提供票据或鉴定报告）

损失类型	计算标准	证据要求	扬州本地参考价格
1. 房屋修复费用	按实际维修支出计算，或按专业评估机构出具的修复方案确定金额	维修合同、施工照片、维修发票、评估报告	墙面乳胶漆修复：20-40 元 /㎡；地板更换（实木地板）：300-800 元 /㎡；卫生间防水修复：80-150 元 /㎡
2. 家具家电损坏赔偿	① 可修复的：按维修费用计算；② 无法修复的：按损失发生时的市场价格减去折旧金额	维修发票、购买凭证、损坏照片、鉴定报告（证明无法修复）	沙发泡水维修：500-2000 元；空调进水维修：300-1000 元；实木家具变形更换：2000-5000 元 / 件
3. 物品损坏赔偿	衣物、书籍、装饰画等因漏水损坏的，按实际价值计算	购买凭证、损坏照片、清点清单	衣物清洗 / 更换：按购买价格 × 折旧率；书籍修复：50-200 元 / 本

（三）间接损失（视情况支持，需充分举证）

损失类型	适用场景	计算标准	证据要求
1. 临时租房费用	因房屋漏水无法居住，需在外租房过渡	按扬州本地同地段、同户型房屋租金标准计算，期限以维修完成时间为准	租房合同、租金支付凭证、物业公司或居委会出具的 “无法居住” 证明
2. 误工费	因处理漏水纠纷、配合维修、参与诉讼导致误工	按受害人实际日工资标准 × 误工天数	用人单位出具的误工证明、工资银行流水、请假条
3. 其他合理损失	如因漏水导致房屋无法出租的租金损失、维修期间的物业费（若房屋空置仍需缴纳）	租金损失按租赁合同约定计算；物业费按实际缴纳金额	租赁合同、物业费发票、空置证明

（四）常见误区澄清

1. 误区 1：“漏水只赔墙面修复费，家具损坏不赔”—— 错！只要能证明家具损坏与漏水有直接因果关系，均可要求赔偿；

2. 误区 2：“楼上只需要负责修，不需要赔钱”—— 错！若修复期间产生租房费、误工费等间接损失，同样可以主张；

3. 误区 3：“赔偿金额我说了算”—— 错！需提供票据、鉴定报告等证据支撑，否则法院会按市场合理价格核定。

三、核心问题三：漏水维权怎么走？扬州业主 4 步实操指南

（一）关键动作 1：及时取证，固定核心证据（维权成功的基础）

漏水发生后，第一时间收集以下证据，避免证据灭失：

1. 漏水现场证据：

◦ 拍摄照片 / 视频：清晰展示漏水位置（如天花板渗水点、墙面水印）、损坏情况（如地板起泡、家具发霉），拍摄时可加入参照物（如手机、尺子）体现损坏程度；

◦ 记录漏水时间：连续拍摄漏水过程，证明漏水持续时间（如 “2024 年 5 月 10 日 - 5 月 15 日持续漏水”）；

1. 漏水原因证据：

◦ 联系楼上业主、物业公司共同到场查看，形成《漏水情况确认书》，明确漏水原因、责任初步认定，由三方签字确认；

◦ 若各方对原因有争议，委托专业检测机构（如扬州本地有资质的防水检测公司）出具《漏水原因检测报告》（需保留检测机构资质证明）；

1. 损失证明证据：

◦ 损坏物品清点清单：列明物品名称、购买时间、价格、损坏程度；

◦ 维修 / 购买凭证：维修合同、施工发票、家具家电购买发票、租房合同及租金支付凭证；

1. 沟通记录证据：

◦ 与楼上业主、物业公司的微信、短信、电话录音记录，明确对方是否认可责任、是否同意赔偿（如 “我家漏水我知道，但维修费用太高，我只承担一半”）。

（二）关键动作 2：友好协商，争取快速解决（优先选择）

1. 主动联系楼上业主、物业公司，三方共同到场协商，明确以下事项：

◦ 责任主体：确定谁来承担赔偿责任（如楼上业主全责、物业与业主按比例分担）；

◦ 维修方案：由谁负责维修（如楼上业主委托施工队、物业公司安排维修）、维修期限（建议不超过 15-30 日）；

◦ 赔偿金额：按实际损失协商确定，可要求一次性支付或分期支付；

1. 协商一致后，签订《漏水纠纷和解协议》，明确双方权利义务、维修及赔偿细节、违约责任（如 “逾期未维修，按日支付违约金 100 元”），由各方签字盖章；

2. 江苏首维律师事务所可协助起草《和解协议》，避免条款模糊导致后续扯皮，提高协商成功率。

（三）关键动作 3：协商无果，寻求第三方调解 / 投诉

若协商不成，可通过以下渠道施压，促成调解：

1. 社区 / 居委会调解：向房屋所在地的社区居委会或村委会申请调解，由调解委员会组织各方沟通，出具《调解意见书》；

2. 物业主管部门投诉：若物业公司未履行维修义务，向扬州市住建局物业处（电话：0514-87329530）投诉，要求督促物业公司履行职责；

3. 消费者协会调解：拨打 12315 或通过扬州消费者协会申请调解，尤其适用于因房屋质量问题（开发商责任）导致的漏水纠纷。

（四）关键动作 4：诉讼维权，强制责任方赔偿（最终手段）

若调解仍无法解决，可向法院起诉，通过法律途径维权：

1. 管辖法院：向房屋所在地的扬州区县法院起诉（如广陵区、邗江区法院），属于不动产相邻关系纠纷，由不动产所在地法院专属管辖；

2. 诉讼请求：

◦ 要求责任方（楼上业主 / 物业公司 / 开发商）停止侵害（如修复防水层、维修公共管道）；

◦ 要求责任方赔偿房屋修复费、家具家电损坏费、租房费、误工费等全部损失；

◦ 要求责任方承担诉讼费、检测费、律师费（部分案例中法院会支持合理律师费）；

1. 江苏首维律师事务所实操支持：

◦ 协助整理证据链，起草《民事起诉状》《证据清单》；

◦ 代理庭审，结合扬州法院裁判倾向，重点论证漏水原因、责任主体、损失金额的合理性；

◦ 申请财产保全（若责任方有转移财产迹象）、申请强制执行（若胜诉后责任方拒不履行），确保权益落地。

结语：漏水纠纷不可怕，依法维权是关键！

楼上漏水看似是小事，但若处理不当，可能引发邻里矛盾升级、损失扩大。扬州业主遇到漏水纠纷时，核心要记住 “及时取证、明确责任、合法维权”—— 先固定证据，再协商调解，最后通过诉讼兜底。《民法典》为相邻关系提供了明确的法律保障，相邻各方应本着 “有利生产、方便生活、团结互助、公平合理” 的原则处理纠纷，责任方不应推诿逃避，受害方也应理性维权。

江苏首维律师事务所提醒：漏水纠纷的维权时效为 3 年，从当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，切勿拖延导致超过时效。若你在扬州正面临漏水纠纷，需要协助取证、起草协议、代理诉讼，可随时联系我们，我们将结合扬州本地司法实践，为你提供专业、高效的维权支持，帮你尽快解决纠纷，恢复正常生活！