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生活息息相关的民法典居住权讲解
     新中国第一部法典《民法典》已于2021年1月1日施行,被称为“社会生活的百科全书"。其中新增的“居住权”规定,吸引了众多关注。老百姓常说房子无小事,本文将对居住权的起源、定义、设立及特征等内容作简明扼要的阐述和分析。

一、居住权制度的起源

      居住权制度起源于罗马法,最早产生于古罗马的婚姻家庭关系中,作为人役权的一种形式,在当时主要为解决无夫权婚姻中的妻子和被解放的奴隶因其丈夫或家主死亡而产生的居住问题,具有扶弱、施惠的功能,是社会发展到一定阶段的产物。该制度的设立初衷,是解决家庭成员的居住和供养。

二、居住权的定义

      居住权,指居住权人对他人所有的住房及其附属设施享有的占有、使用等权利。

      居住权的具体权利义务内容,可由所有权人和居住权人在居住权合同中予以确定。一般情况下,为使住宅物尽其用,当事人通常会约定居住权人对住宅中的各种附属设施亦有使用权。

三、居住权的设立

      居住权的设立有两种方式:通过签订合同设立和通过遗嘱方式设立。通过合同设立的居住权具有债权的效力,属于不动产交易合同的一种,根据《民法典》的相关规定,居住权合同须采用书面形式。居住权合同通常以无偿为原则,有偿为例外。当事人可以明确约定居住权期限,也可以约定居住权合同至居住权人去世时终止。如果期限约定不明或者未约定期限,应当以居住权人的终身居住为限。

      以遗嘱方式设立居住权的,适用前述合同设立居住权的规则。但无论是以合同形式还是遗嘱形式设立居住权,居住权自登记时设立。
居住权
四、居住权的法律特征和限制

居住权的法律特征为:(一)居住权是在住宅上设立的物权,设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式。住宅所有权人有权就其所有住宅的全部或者部分为他人设立居住权;(二)居住权是一种用益物权,是指居住权人对他人所有的住宅的全部或者部分及其附属设施享有占有、使用的权利,以满足其生活居住的需要。需特别注意的是,如果当事人之间存在抚养、扶养、赡养、租赁、借用等关系,可能也同样享有居住他人住宅的权利。但由此享有的权利不具有物权的排他效力,不是《民法典》规定的居住权;(三)享有居住权的主体范围具有有限性,居住权人以外的人不能享有居住权,但允许居住权人的家庭成员居住;(四)居住权人只能将相关住宅用于满足其生活居住的需要。一般情况下,居住权人不能将其享有居住权的住宅出租,但当事人另有约定的除外。此外,根据《民法典》第三百六十九条的规定,居住权不得转让、继承。

五、居住权的消灭

《民法典》第三百七十条规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。同居住权的设立一样,居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

六、居住权对个人产生的影响

居住权设立后,对个人的婚姻家庭生活、老人赡养、房产交易等都将产生重要影响。

首先,居住权制度设立后有助于缓和夫妻矛盾。如,男女双方结婚,婚房是一方的婚前财产或家庭财产,另一方为保障自己的生活往往要求在房产证上加自己的名字,容易产生矛盾。居住权制度设立后,即将结婚的男女可以约定在婚房上设立居住权,直至享有居住权的一方去世,这样便保障了无房一方的基本居住生活需求。

其次,居住权制度设立有助于解决老人养老和财产继承问题。如,老年人可以将房屋抵押给银行或者保险公司,由银行或者保险公司支付养老费至老人去世,以保障老年人的基本生活需要,实现“以房养老”。或者老人立遗嘱时给居住条件不好的子女设立居住权,直至该子女去世,这样既解决了该子女的居住问题,也保障了其他子女的继承权。

最后,也是很重要的一点,居住权制度设立后,在二手房交易中,买房人不仅需要关注房屋权属人以及房屋查封、抵押等情况,还应查询该房屋上是否设立了居住权。否则,可能导致即使购买了房屋,也不能居住的风险。

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