买卖农村土地(承包经营权)的法律风险

来源:听讼网整理2018-10-13 07:56浏览量:784

邵某将自家的几十亩土地及山林及房子出卖给了邹某,其时两边在起草合同的时分,因忧虑土地不能生意,就将生意写成了承揽,但依据在场见证人等依据证明,两边实践转让的是农村土地承揽经营权。但其时两边在签合同时并没有约请乡民小组和村委的人参加,是暗里完结的生意。
农村土地生意(承揽经营权)后,征地补偿款归谁
底子案情:
2009年邵某将自家的几十亩土地及山林及房子出卖给了邹某,其时两边在起草合同的时分,因忧虑土地不能生意,就将生意写成了承揽,但依据在场见证人等依据证明,两边实践转让的是农村土地承揽经营权。但其时两边在签合同时并没有约请乡民小组和村委的人参加,是暗里完结的生意。合同签定后,刘某将12000元现金交付给了田某,开端耕耘田某的土地上,该乡民小组的其他乡民及村委从未标明对立。实行合同到第5年时,该地因国家建设需求,需征用原归于田某的土地,有征地土地补偿款,这个时分田某就开端反悔了,以为他的土地并没有卖给邹某,并且土地承揽证仍是他邵某的姓名,所以土地补偿款应归其一切,并要求将未征收的余下几十亩土地和山林等也要回收,由此两边发作争议,邵某申述到法院,要求土地补偿款等悉数归其一切,邵某托付本律师署理诉讼,构成本案。
律师定见:
一、农村土地并不是不能够生意。老百姓眼中的生意农村土地,现实上便是农村土地承揽经营权的转让,在生意两边均是农人,买地的用处也是用于农业生产,依据国家法令法规的规则,农村土地承揽经营权是能够自在流通的,仅仅生意/转让则需求满意一些法定条件,若需通过发包方赞同方可,其它方法的土地承揽经营权流通方法,若租借、转包、交换等并无需求发包方赞同。所以农村土地并不是彻底不能生意,满意相应条件后是能够施行的,当然假如是就农村土地一切权自身进行生意,是法令所明文禁止的。
二、有土地承揽证并不代表还享有土地承揽经营权。依据《农村土地承揽法》和《农村土地承揽经营权流通管理办法》等规则,承揽方在有安稳的非农工作或许有安稳的收入来历的,经发包方赞同,能够将悉数或许部分土地承揽经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,由该农户同发包方确立新的承揽联系,原承揽方与发包方在该土地上的承揽联系即行停止。故只需两边的土地承揽经营权的转让合同收效后,原土地承揽经营权人所持有的土地承揽经营权证和原有的挂号现已报废,不再享有相应的土地承揽经营权。
三、本案依法归于土地承揽经营权的转让,土地补偿款应当归于受让人刘某一切。本律师通过深化查询研讨,并调取了很多依据,包含对其时在场见证人的证言,合同的约好内容,乡民小组和村委过后对这件事的知道和情绪后得出结论,两边名为承揽,实为农村土地承揽经营权的转让。依据土地管理法等法令法规规则,土地补偿款主要由土地承揽经营权人享有。
判决成果
法院经审理后,以为本案案情比较复杂,触及多方面的法令联系,并且两边究竟是转让仍是转包等的确有争议,为此法院屡次安排两边调停,终究两边都作了必定的退让,邹某取得7万多元的土地补偿款,但余下几十亩土地及山林持续由刘某耕耘,房子也归于刘某,本案满意结案。
案子点评
本案尽管通过调停结案,但留下的几个法令问题值得咱们反思。1、农村土地承揽经营权转让的进程中,千万不能再有土地承揽经营权不能生意的知道,导致在签定合同时文字意思背离了两边的实在意思,发生不必要的胶葛。2、农村土地承揽证并不是土地承揽经营权的权属凭据,农村土地承揽经营权作为用益物权,承揽合同和流通合同收效后,承揽经营权即建立。
附:
关于农村土地承揽经营权流通(转让)的署理定见
署理词
审判长、审判员:
李律师承受本案被告刘某的托付,担任其署理人参加本案诉讼,我仔细调取和研讨了本案的悉数卷宗资料,又仔细参加了庭审,对本案现实已充沛把握,现本着以现实为依据,以法令为准绳的准则发表以下署理定见,供法院合议庭参阅:
一、充沛的依据证明,原、被告两边签定的《承揽合同》名为土地承揽,实为农村土地承揽经营权的转让
1、从《承揽合同》的约好内容剖析,充沛证明两边明为承揽,实为农村土地承揽经营权的转让
《承揽合同》第(一)条清晰约好:“凡述邵某一切森林荒山田土永久包结邹某所耕所管所用,不得翻悔。”由此充沛证明两边明为承揽,实为农村土地承揽经营权的转让:
榜首、合同约好“包结刘某所耕所管所用”,由此充沛证明两边洽谈承揽的并不是土地自身或许土地一切权。而是对土地“所耕所管所用”的权力;“所耕所管所用”其实践意思便是“占有、运用和收益”,由此该权力彻底契合用益物权的特征,契合《物权法》榜首百二十五条对农村土地承揽经营权的规则,依法实为农村土地承揽经营权。
第二、已然是“永久包结”,那毫无疑问原告自己从签定合同之日起就不再享有该土地的承揽经营权,即土地的承揽经营权已永久归于被告,由此依据“永久”二字的字面意思,即可充沛证明两边所谓的“承揽”现实上便是转让。
第三、《承揽合同》第(三)条关于承揽期限清晰约好“以承揽之日起,到方针变化停止,方针变化的由上级处理”,该约好标明:只需国家对农村土地承揽期限的方针不变化,该土地承揽经营的权力就永久归于被告,已然永久归于被告,那原告从此不再享有该土地的承揽经营权。由此该约好彻底契合转让的特征,与前述榜首条的约好彼此印证,构成锁链的共同证明,原被告之间名为承揽,实为转让农村土地承揽经营权。
第四,假如原告的土地承揽经营权不是转让,那《承揽合同》至少对原告在什么条件下享有该“所耕所种所管”的权力要有交待,要作约好;现实是在《承揽合同》整个内容中,没有一个字或一句话约好原告尚享有该土地“所耕所种所管”的权力,由此再次充沛证明,两边名为承揽,实为转让农村土地承揽经营权。
2、从原告自己签定《承揽合同》前后的一系列行为剖析,充沛证明原告的实在意思是转让土地的承揽经营权
榜首、依据花溪公安局宽坪派出所出具《户籍证明》和《证明》等依据,能够看出在阴历的2009年10月12号原被告两边签定承揽合同后,原告于第二天就将其全家的户口迁出了水田湾组,原告将全家户口迁走,其就不再是水田湾组的乡民,由此其就不再具有承揽本村土地的资历。故原告签定《承揽合同》的实在意思,便是转让土地的承揽经营权,不然其底子就不会将全家户口迁出,使自己损失土地的承揽经营权资历。
第二、依据两边签定的《卖房契约》等依据证明,早在《承揽合同》签定曾经,原告就将其家畜家禽悉数出卖,签定承揽合同时,将其房子也一并出卖了,该房子是原告仅有的居所。试想连房子都卖了,原告还能回来吗?还会回来播种地步吗?答案毫无疑问是否定的。故通过原告卖房这一现实再次印证,最初原告签定承揽合同的实在意思便是转让土地的承揽经营权。
第三、从村委与乡政府的屡次调停情况剖析,原告所想要的仅仅被征土地的土地补偿款,对其他土地及山林原告并无建议,何况在土地未被征收前,原告从未对被告提过任何定见,仅仅在得知过水湾水库要建筑后,才跑回来抢夺征地补偿款,由此充沛证明原告自始自终都是奔着钱来的,假如真如原告现在所述,其仅仅将田土等交由被告播种而没有出卖,那原告为何对其它未征收的田土却不论不问。
第四、原告最初将归于组里边团体一切的荒山和将别人的土地也拿来出卖,并任意侵占别人田土,庭审时更是公开否定自己签名按印的合同,谎报仅仅将房子以12000元出卖等。充沛证明原告历来便是一个不守规则,反复无常,毫无诚信可讲人。如今其再三诉称不是转让,依据原告的一向体现,也可充沛证明原告是在说假话,在竭力粉饰两边名为承揽实为土地承揽经营权转让的客观现实。
3、从对签定合同时在场人的查询与证人证言剖析,充沛证明两边名为承揽,实为转让农村土地承揽经营权
其时签定合同时的在场人有赵凡等人。依据司法所工作人员对上述在场证人的查询和庭审时证人陈东、吴本的证言,均彼此印证,共同证明两边自始自终商谈的都是土地承揽经营权的生意和转让。简而言之两边商谈的始终是生意,而不是所谓的承揽。即在场人的证言客观、公平的反映了两边签定合同的整个进程,且与其它依据彼此印证,充沛证明两边是转让联系。
4、从乡民小组与村委赞同两边转让的内容剖析,充沛证明两边实为转让农村土地承揽经营权
依据尖山组的《声明》和捍卫村委的《情况阐明》等依据,充沛证明不论尖山乡民小组对原被告两边行为的知道,仍是捍卫村委对该事情的情绪,均以为被告是在出卖土地承揽经营权,并且作为发包方赞同了两边转让的行为。由此依据之间彼此构成锁链,充沛证明,原被告之间为土地承揽经营权的转让联系。
综上4方面的现实与理由,依据间彼此印证、构成锁链的共同充沛证明,原、被告所签定的《承揽合同》名为承揽,实为转让农村土地承揽经营权。
二、原被告之间转让农村土地承揽经营权的行为,没有违背任何法令与行政法规的效能性强制性规则,合法有用,依法受法令保护
1、依据《农村土地承揽法》第三十二条“通过家庭承揽取得的土地承揽经营权能够依法采纳转包、租借、交换、转让或许其他方法流通。” 第三十四条“土地承揽经营权流通的主体是承揽方。承揽方有权依法自主决议土地承揽经营权是否流通和流通的方法。”等法令法规的规则,原告依法有权将其土地承揽经营权流通转让给被告,被告也依法有权受让原告的土地承揽经营权。
2、依据水田湾乡民组整体户代表的《声明》和捍卫村委的《情况阐明》及刘志江、刘志松等证人证言,充沛证明作为本案争议土地的一切权人水田湾乡民小组和发包人捍卫村委,对原被告之间土地承揽经营权转让的行为均无对立定见,是赞同的。
榜首、依据《农村土地承揽法》第三十七条“土地承揽经营权采纳转包、租借、交换、转让或许其他方法流通,当事人两边应当签定书面合同。采纳转让方法流通的,应当经发包方赞同;”的规则,原被告之间就土地承揽经营权的转让行为已契合合同收效的悉数要件,由此关于土地承揽权转让的《承揽合同》自两边签定后就现已收效,并合法有用。
第二、依据最高人民法院《关于审理触及农村土地承揽胶葛案子适用法令问题的解说》第十三条之规则,“承揽人未经发包方赞同,采纳转让方法流通其土地承揽经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不赞同或许延迟表态的在外”。这儿增加了一个但书,扩展了采纳转让方法流通土地承揽经营权的效能。也便是说,没有通过发包方赞同或许发包人不赞同,土地承揽经营权的转让行为都不必定导致无效,只要发包人有正当理由不赞同的情况之下才干确定无效。
3、依据《森林 林木 林地情况挂号表》和尖山乡民组整体户代表的《声明》、捍卫村委的《证明》以及赵,陈等证言,充沛证明原告在《承揽合同》中将归于尖山乡民组团体一切的荒山和归于赵个人的承揽地经营权也一并转让给被告的行为,归于无权处置,该部分的转让依法无效。但原告对其自己承揽地经营权的转让,是合法有用的。
综上3方面的现实与理由,充沛证明原被告之间转让农村土地承揽经营权的行为,没有违背任何法令与行政法规的强制性规则,合法有用,依法受法令保护。
三、原告将土地的承揽经营权转让给被告后,其就不再是土地的承揽经营权人,依法无权取得相应的土地征收补偿费用,该土地的征收补偿费用依法归于被告一切
1、原告虽持有土地承揽证,但其已将土地承揽经营权转让给被告,其与发包方的承揽联系已自行停止,其原有的土地承揽经营权已悉数灭失
榜首、《农村土地承揽法》第四十一条清晰规则“……承揽方经发包方赞同,能够将悉数或许部分土地承揽经营权转让给其他从事农业生产经营的农户,该农户同发包方确立新的承揽联系,原承揽方与发包方在该土地上的承揽联系即行停止。”
第二、《农村土地承揽经营权流通管理办法》第三十五条清晰规则“本办法所称转让是指……,经发包方赞同,将部分或悉数土地承揽经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其实行相应土地承揽合同的权力和责任。转让后原土地承揽联系自行停止,原承揽方承揽期内的土地承揽经营权部分或悉数灭失。”
故,自原被告两边就土地承揽经营权的转让合同收效后,原告所持有的土地承揽经营权证和原有的挂号现已报废,不再享有相应的土地承揽经营权。
2、土地承揽经营权自合同收效时建立;至于有无处理挂号,仅仅能不能对立好心第三人,并不影响土地承揽经营权的建立
榜首、《农村土地承揽法》第三十八条规则,“土地承揽经营权采纳交换、转让方法流通,当事人要求挂号的,应当向县级以上当地人民政府请求挂号。未经挂号,不得对立好心第三人”,充沛证明两边的转让行为完结后,并不是有必要处理土地承揽证和改变挂号,仅仅能够要求处理。即挂号仅仅一种请求行为,法令并不强制当事人挂号,没有挂号仅仅不得对立好心第三人,而本案不存在有第三人。所以两边的转让行为合法有用,土地的承揽经营权依法归于被告。
第二、依据《土地承揽经营权证管理办法》第十四条第二款规则“采纳转让、交换方法流通土地承揽经营权的,当事人能够要求处理农村土地承揽经营权证改变挂号。”,《物权法》榜首百二十九条规则“土地承揽经营权人将土地承揽经营权交换、转让,当事人要求挂号的,应当向县级以上当地人民政府请求土地承揽经营权改变挂号;未经挂号,不得对立好心第三人”的规则,再次充沛证明咱们国家就农村土地承揽经营权,设置的是挂号对立主义,而非挂号收效主义。
3、被告自受让原告的土地承揽经营权后,已播种该土地达5年多之久,依法有权取得该土地的征地补偿费用
榜首、《物权法》榜首百三十二条规则“承揽地被征收的,土地承揽经营权人有权按照本法第四十二条第二款的规则取得相应补偿。”
第二、《农村土地承揽法》第十六条规则:“承揽人享有下列权力:(二)承揽地被依法征用、占用的,有权依法取得相应的补偿。”
第三《农村土地承揽法》第四十三条规则:“承揽人对其在承揽地上投入而进步土地生产能力的,土地承揽经营权依法流通时有权取得相应的补偿。”
故,被告作为土地的实践承揽人和投入人,播种该土地已达5年多之久,对承揽地已有较大投入和改进,征地补偿费用依法归于被告一切。而原告不再是土地的承揽权人,依法无权取得任何征地补偿费用。
综上所述,原被告之间所签定的承揽合同,名为承揽实为转让农村土地承揽经营权;该转让行为是两边实在意思标明,未违背任何法令与行政法规的强制性规则,合法有用;原告的土地承揽经营权转让给被告后,其就不再是土地的承揽人,依法无权取得相应的征地补偿费用;该征地补偿费用依法归于被告一切;原告无权转让的部分依法无效,该部分的征地补偿费用依法归于团体和别人一切。故依法应驳回原告的悉数诉讼请求。
敬请人民法院仔细考虑本署理定见,以依法公平公平保护当事人各方的合法权益,保护法令的正确施行,保护法令的庄严。

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