农用地(耕地)转用建设用地审批手续是怎样办理的

来源:听讼网整理2018-10-22 15:52浏览量:620

土地管理法将土地分为三类:农用地、建造用地和未运用地,并严厉约束农用地转为建造用地。严厉约束农用地转为建造用地的理由,法律上说了,是为了“维护、开发土地资源,合理运用土地,实在维护犁地”,据守18亿亩犁地红线。可是,建造用地和农用地之间的巨大价差赢利,鼓励着一些土地利益相关方要变农用地为建造用地,有时乃至甘冒违法犯罪的危险。
咱们这儿所要说的土地利益相关方,是指村庄团体土地的所有人或管理人,比方村庄团体经济组织、乡民委员会、乡民小组,不将政府和开发商包括在内。所说的农用地,是指农人团体所有的农用地,不包括国家所有的农用地。特别是,所说的转成建造用地,是指转用后的建造用地仍属团体所有性质,而不是转成国家所有性质,土地所有权仍属农人,不属国家,所以这儿不触及到征收土地的问题。
村庄团体的建造用地,按照法律规则,能够作为宅基地、乡镇企业用地(或叫工商业用地)和公益用地,但不得用于产品房地产开发建造,所以,将农用地转成建造用地,实际上便是三种状况:1、将农用地转成宅基地。2、将农用地转成乡镇企业用地。3、将农用地转成公益用地。
根据土地管理法的规则,要将农用地转成建造用地,有必要处理一种叫农用地转用的批阅手续。不管是转成宅基地、乡镇企业用地,仍是公益用地,都有必要处理农用地转用批阅手续。假如未办好这种批阅手续,而将农用地用于非农业用处,则属不合法占地行为,严重者将构成不合法占用农用地罪。
下面就来看看将农用地转成建造用地的批阅手续是怎样处理的。
一、如何将农用地转成宅基地。
根据规则,将农用地转成宅基地的手续如下:
1.提出建房请求。
村庄乡民每年一次性向所属乡民委员会提出建房请求,经乡民会议或村庄团体经济组织全体成员会议评论赞同,由乡民委员会在村内将请求建房乡民的现寓居状况及请求建房状况予以公示,公示期不少于7日。
建造农人公寓式住所的,由村庄乡民与乡民委员会(或村团体经济组织)签定村庄乡民建房协议。
2.审阅建房请求。
乡民委员会(或村团体经济组织)将请求建房乡民的现寓居状况及公示状况、村庄乡民建房协议送镇、街疆土资源管理所检查后,报镇人民政府或街道办事处审阅。
3.确认年度乡民住所用地规模。
镇政府或街道办事处按照“一户一宅”的准则审阅村提出的建房请求,并核定建房请求人名单送区(县级市)规划、疆土房管部分存案。经镇政府或街道办事处审阅赞同后,由乡民委员会(或村团体经济组织)向区(县级市)规划部分请求乡民住所用地,由区(县级市)规划部分根据村庄住所规划,出具拟用地的规划定见。
4.用地预审。
运用新增建造用地的,乡民委员会(或村团体经济组织)持规划部分核定的用地红线、界址坐标向区(县级市)疆土房管部分请求用地预审,由区(县级市)疆土房管部分出具预审定见。
5.用地报批。
乡民住所用地触及农用地转为建造用地的,由乡民委员会(或村团体经济组织)按报批规则,持规划部分供给的用地红线、土地测绘组织出具的土地勘察定界技能陈述书和地质、矿藏、林业等相关职能部分检查定见,向区(县级市)疆土房管部分请求处理农用地转为建造用地批阅手续。由疆土房管部分拟定农用地转用报批计划,按照《中华人民共和疆土地管理法》的规则报有批阅权的人民政府同意。
乡民委员会(或村团体经济组织)运用本村团体建造用地建造乡民住所的,由市(县级市)疆土房管部分报当地人民政府同意。
用地报批经有批阅权的人民政府同意、乡民委员会(或村团体经济组织)依法处理农用地转用手续并交纳有关税费后,由市(县级市)疆土房管部分向乡民委员会(或村团体经济组织)出具用地批复定见。
6.申领建造用地规划答应证或村庄建造规划答应证。
乡民委员会(或村团体经济组织)持用地批复定见向规划部分提出建造用地规划答应请求。
坐落城市、镇规划区内的,由规划部分根据控制性具体规划核定建造用地的方位、面积、答应建造的规模,核发建造用地规划答应证;坐落村庄规划区内的,核发村庄建造规划答应证。其间,建造农人公寓式住所的,规划部分向乡民委员会(或村团体经济组织)核发村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证;建造农人非公寓式住所的,规划部分根据村庄住所规划切割宅基地,并根据建房请求人的存案名单向请求建房的乡民核发村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证。
7.申领建造用地同意书。
建造农人公寓式住所的,由乡民委员会(或村团体经济组织)持规划部分核发的村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证向疆土房管部分申领建造用地同意书。
建造农人非公寓式住所的,由请求建房的乡民持规划部分核发的村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证向区(县级市)疆土房管部分申领建造用地同意书。
8.处理权属挂号。
建造农人公寓式住所的,由乡民委员会(或村团体经济组织)持村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证、建造用地同意书、村庄乡民建房协议依法向区(县级市)疆土房管部分请求处理团体土地运用证或团体土地房产证
建造农人非公寓式住所的,由请求建房的乡民持村庄建造规划答应证或建造用地规划答应证、建造用地同意书依法向区(县级市)疆土房管部分请求处理团体土地运用证或团体土地房产证。
二、如何将农用地转成乡镇企业用地。
乡镇企业用地包括两种具体状况,榜首,村庄团体经济组织或乡民委员会兴办乡镇企业运用的建造用地。第二,村庄团体经济组织或乡民委员会与其他单位、个人以土地运用权入股、联营等方式一起举行企业运用的建造用地。
根据政府规则,村庄团体经济组织或乡民委员会请求将农用地转成乡镇企业用地,按以下程序处理:
1.项目立项。
项目单位向开展变革部分请求处理建造项目批阅(或核准、存案)手续。
2.请求规划条件。
项目单位持项目同意(或核准、存案)文件,向规划部分请求规划选址。归于征地留用地的项目,项目单位可按规则持留用地目标核定书直接向规划部分请求规划选址。
规划部分出具规划红线并供给规划条件。
乡民委员会(或村团体经济组织)运用未经规划、疆土房管等部分依法批阅的本团体所有的建造用地兴办非公共设施和公益事业项目,经同意补办手续,有留用地目标未实现的,应首要核减留用地目标。
3.用地预审。
运用新增建造用地的,项目单位持建造项目选址定见书、规划定见等文件向疆土房管部分请求建造项目用地预审,由疆土房管部分出具建造项目用地预审定见。
4.用地报批。
项目单位持建造项目有关同意文件、土地测绘组织出具的土地勘察定界技能陈述书等向疆土房管部分请求处理用地报批手续。建造项目用地触及农用地转为建造用地的,项目单位应按报批规则供给地质、矿藏、林业部分检查定见等报批材料。材料备齐后,由疆土房管部分拟定用地报批计划和用地供给定见,按照《中华人民共和疆土地管理法》的规则报有批阅权的人民政府同意。建造项目用地触及运用本村团体建造用地的,由市(县级市)疆土房管部分拟定用地供给定见报当地人民政府同意。
5.环境影响评价。
实施批阅制、核准制的项目,项目单位在向疆土房管部分请求处理用地预审时,可一起向环保部分申报环境影响陈述文件;实施存案制的项目,项目单位可在建造项目开工前向环保部分申报环境影响陈述文件。
6.申领建造用地规划答应证或村庄建造规划答应证。
项目单位持项目同意(或核准、存案)文件和用地预审定见向规划部分提出建造用地规划答应请求,坐落城市、镇规划区内的,由规划部分根据控制性具体规划核定建造用地的方位、面积、答应建造的规模,核发建造用地规划答应证;坐落村庄规划区内的,核发村庄建造规划答应证。
7.申领建造用地同意书。
由项目单位持用地批复定见、规划答应文件、有关税费交纳凭据,向疆土房管部分申领建造用地同意书。
8.处理土地挂号。
项目单位凭建造用地同意书依法向疆土房管部分请求处理团体土地运用证或团体土地房产证。
三、如何将农用地转成公益用地。
此处的公益用地也包括两种状况:乡(镇)村公共设施用地和公益事业建造用地,如乡镇政府、乡民委员会工作、校园、医院、农技推广站、敬老院以及村庄级路途、供水、公共厕所用地。
将农用地转成公益用地的程序,与转成乡镇企业用地的程序是共同的。
将农用地转成宅基地并处理土地挂号手续之后,运用人对运用的土地享有了宅基地运用权,将农用地转成乡镇企业用地(工商业用地)或公益用地并处理土地挂号手续之后,运用人对运用的土地享有团体建造用地运用权,运用权人有权在土地上建造建筑物,用于非农业用处,团体建造用地运用权人还可依法出让、租借、转让、转租和典当团体建造用地运用权。

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