如何认定“一房二卖”中两个合同的效力

来源:听讼网整理2019-02-12 14:44浏览量:1844
【案情】
唐某(男)与刘某(女)是夫妻,二人不在同一个县城上班。婚后,夫妻二人一起购买了一套三居室的房子,而且在房管局处理了房子挂号。因为房子不在夫妻俩作业的县城,夫妻俩都有将此房子出售之意。刘某私自与搭档张某达成协议,以30万元将该房卖给张某,两边签定了生意协议,但未处理过户挂号手续。在另一个县上班的唐某因不知此房已出售于张某,又私自与其朋友廖某达成协议,将房子卖与廖某,价额32万元,而且快速处理房子过户挂号手续。后来,因张某要求刘某交给房子,与唐某、刘某发作胶葛,诉至法院。
【不合】
上述签定的两个房子生意合同,哪个有用?廖某与张某谁能获得房子一切权?存在如下三种不同定见。
榜首种定见以为,一起共有人对共有产业享有一起的权力,承当一起的责任。在一起共有联系存续期间,部分共有人私行处置共有产业的,认定为无效。本案中,唐某与刘某系夫妻,其共有房子为夫妻一起共有产业,其对夫妻共有产业的处置,应通过两边洽谈,获得一致定见后才干处置。本案的二次卖房均未获得共有人的附和,故二次房子生意合同均为无效合同,本案应按无效合同处理
第二种定见以为,房子属不动产,根据民法原理,能够适用好心获得准则,尽管二次卖房行为均无效,但廖某已付了房款,进行了房产挂号。所以,尽管生意行为是无效的,但第三人好心有偿获得该项产业的,应当保护其利益,故廖某应为该房子的合法产业一切人。
第三种定见以为,二次生意房子合同均有用,不动产一切权变化以挂号为公示方法,房子一切权已处理过户挂号于廖某名下,故其一切权应由廖某享有,刘某只能向张某承当违约责任,补偿其丢失。
【分析】
笔者附和第三种定见,理由如下所述:
榜首,《物权法》第九条规则:“不动产品权的建立、改变、转让和消除,经依法挂号,发作效能;未经挂号,不发作效能,但法令还有规则的在外。”意思是说,建立、改变、转让和消除不动产品权,只要通过相关部分的挂号,才干收效。不挂号的,不发作物权效能。不动产挂号,是指将房子等不动产的一切权或其他物权的获得、损失与改变,依照法定程序记载于有关专门机构把握的专门的薄册上的行为。在房子生意中,签定了房子生意合同,还必须通过挂号主管机关对房子权属改变状况进行挂号,买房人才干获得房子的一切权。本案中,唐某与廖某签定的合同通过房管局挂号,所以廖某依法获得了房子的一切权。
第二,我国《婚姻法》规则对夫妻一起一切的产业,夫或妻有相等的处理权。《婚姻法》解说(一)第十七条第(二)项规则:"夫或妻非因日常日子需要对夫妻一起产业做重要处理决议,夫妻应当相等洽谈,获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的,另一方不得以不附和或不知道为由对立第三人。"本案中,张某和廖某均有理由信任卖房是唐某刘某夫妻一起意思,故共有人的对方不行对立买受者,所以二次生意房子合同均有用。
第三,挂号对不动产品权的效能和对合同效能的影响是不同的,也就是说不动产挂号并不必定影响合同的效能。我国《物权法》第十五条规则:“当事人之间缔结有关建立、改变、转让和消除不动产品权的合同,除法令还有规则或许合同还有约好外,自合同成立时收效;未处理物权挂号的,不影响合同效能。”意思是没有处理不动产品权挂号的,不发作物权效能,但却不影响合同效能,合同的效能应根据《合同法》来判别是否有用。假如合同有用的,当事人可根据《合同法》的规则要求对方实行处理挂号的责任;无法处理挂号的,可要求损害补偿。本案中,前后两个房子生意合同都有用。只不过,房子一切权已处理过户挂号于廖某名下,故其一切权应由廖某享有,而张某能够向刘某建议合同违约责任,保护自己的合法权益。
摘自法院网

听讼法律咨询公众号

律师回复不错过

听讼法律咨询小程序

随时随地咨询

我是律师

 

律所合作请联系客服

服务时间 9:00-18:00

027-85881208

听讼律助公众号

案源信息早知道

鄂ICP备18021267号-4 鄂公网安备42018502003405号  增值电信业务经营许可证(鄂B2-20210603)

Powered by 听讼网 Copyright © 武汉听讼信息技术有限公司版权所有 联系地址:武汉东湖新技术开发区关山大道465号三期光谷创意大厦2501-2502