房地产开发成本不同如何区别进行税务处理

来源:听讼网整理2018-08-29 02:50浏览量:1467

依据《房地产开发运营事务企业所得税处理方法》(国税发[2009]31号)规则,房地产开发产品计税本钱开销的内容首要包含:土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设备缔造费、公共配套设备费和开发直接费六项。依据《土地增值税暂行条例实施细则》规则,在核算土地增值税的扣除项目开发本钱时,也有根本相同的内容,即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、修建装置工程费、基础设备费、公共配套设备费和开发直接费用。二者虽表述相同,但在企业所得税与土地增值税中,开发本钱的处理仍有差异。
1.对土地征用费及拆迁补偿费处理,二者有差异。
企业所得税中,该项费用是指为获得土地开发使用权(或开发权)而发作的各项费用,首要包含土地买价或出让金、市政配套费、契税、犁地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地改变用处和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中,此项费用包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销、安顿动迁用房开销等,不包含获得土地使用权所付出的金额。就是说,二者差异的项目,在土地增值税中,都应作为获得土地使用权所付出的价款处理。
2.对前期工程费的处理,二者共同。
企业所得税中,前期工程费是指项目开发前期发作的水文地质勘测、测绘、规划、规划、可行性研究、筹建、场所通相等前期费用,土地增值税中的费用项目与之相同。因而,二者的事务处理没有差异。
3.修建装置工程费的规模和内容,二者相同。
企业所得税中,该项费用是指开发项目开发进程中发作的各项修建装置费用。首要包含开发项目修建工程费和开发项目装置工程费等。土地增值税中的修建装置工程费,是指以出包方法付出给承揽单位的修建装置工程费、以自营方法发作的修建装置工程费。尽管前者特别规则了修建费用和装置费用,后者特别规则了承揽方法和自营方法,但二者的规模和内容完全相同。
4.基础设备缔造费,都答应在税前扣除。
企业所得税中,该项费用是指开发项目在开发进程中所发作的各项基础设备开销,首要包含开发项目内路途、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费,土地增值税中的费用项目与之相同。尽管前者着重是开发项目内发作的费用,后者着重是开发小区内的费用,但不管哪种,都答应按获益目标合理分摊,在企业所得税和土地增值税税前扣除。
5.对公共配套设备费的处理,二者有差异。
企业所得税中,该项费用是指开发项目内发作的、独立的、非营利性的,且产权归于整体业主的,或无偿赠与地方政府、政府共用事业单位的公共配套设备开销。在土地增值税中,还包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的开销。二者的差异是,企业所得税对此有约束条件,即有必要是“独立的、非营利性的,且产权归于整体业主的,或无偿赠与”的公共配套设备费,而关于“营利性的,或产权归企业一切的,或未清晰产权归属的,或无偿赠与地方政府、共用事业单位以外其他单位的”,则应独自核算其本钱。除企业自用应按固定资产进行处理外,其他一概按开发产品进行处理。
土地增值税对上述规则作了弥补,国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)规则,房地产开发企业开发缔造的与清算项目配套的公共设备,按以下准则处理:建成后产权归于整体业主一切的,其本钱、费用能够扣除;建成后无偿移交给政府、共用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其本钱、费用能够扣除;建成后有偿转让的,应核算收入,并准予扣除本钱、费用。
6.对开发直接费的处理,二者有差异。
企业所得税中,该项费用是指企业为直接安排和处理开发项目所发作的,且不能将其归归于特定本钱目标的本钱费用性开销,首要包含处理人员薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、工程处理费、周转房摊销以及项目营销设备缔造费等。和土地增值税中的开发直接费用比较,前者比后者多了工程处理费和营销设备缔造费。税法规则,工程处理费契合土地增值税直接费用规模,能够作为扣除项目。而营销设备缔造费能否作为扣除项目,需求税务机关进一步清晰。
7.预提费用和利息费用的处理,二者有差异。
国税发[2009]31号文件第三十二条规则,出包工程未终究处理结算而未获得全额发票的,在证明材料充沛的前提下,其发票缺乏金额能够预提,但最高不得超越合同总金额的10%。公共配套设备没有缔造或没有竣工的,可按预算造价合理预提缔造费用。应向政府上交但没有上交的报批报建费用、物业完善费用能够按规则预提。第二十一条规则,企业为缔造开发产品借入资金而发作的契合税收规则的告贷费用,可按企业会计准则的规则进行归集和分配,其间归于财务费用性质的告贷费用,可直接在税前扣除。
在土地增值税清算中,税法规则预提费用不得税前扣除,利息费用要独自核算扣除,不能重复计入开发本钱中。国税发[2006]187号文件规则,房地产开发企业的预提费用,除还有规则外,不得扣除。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算处理规程>的告诉》(国税发[2009]91号)第二十七条要求,在审阅利息开销时应要点重视纳税人是否将利息开销从房地产开发本钱调整至开发费用。

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