张旭

辽宁社和律师事务所

辽宁省大连市

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  • 执业证号12102201610243920

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原告吕晓林与被告大连海上郡房地产开发有限公司、第三人大连市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年3月13日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告吕晓林委托代理人郭奎元、被告大连海上郡房地产开发有限公司委托代理人马志鹏、张丹、第三人大连市住房公积金管理中心委托代理人赵展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晓林诉称:2012年12月8日,原、被告签订商品房买卖合同,原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区广新路31号1单元3层1号房屋,总房款336000.74元。原告按照合同约定支付了首付款86000.74元,并在第三人处贷款共计25万元,但被告未能在2013年7月31日前将房屋交付给原告,被告已严重违约。现原告诉至法院要求解除双方签订的商品房买卖合同;判令被告返还原告已支付的首付款86000.74元及其利息3225.00元(暂定自首付款支付之日起至2014年3月8日);判令被告返还原告已向第三人偿还的本金及利息17425.79元;判令被告偿还原告支付的契税及其他相关办理费用共计4445.00元;判令被告按照已付款2%支付原告违约金6720元;解除原告与第三人之间的借款合同,由被告负责向第三人返还银行贷款部分未偿还的本金、利息;诉讼费由被告承担。被告大连海上郡房地产开发有限公司辩称:不同意原告的诉讼请求。对原告的诉讼主体有异议,与我们签订商品房买卖合同的不是原告,原告无权起诉被告。现在房地产市场不好,被告没有能力返还原告现金,如原告坚持解除合同,原告享有的债权在短期内不能实现,如不解除合同,原告还享有案涉房屋的所有权。我们收到原告的全部房款,合同解除的话我们将房款返给原告,我们与第三人之间没有合同关系,我们没有义务向其偿还款项。原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定违约金为1%,应按合同约定执行。第三人大连市住房公积金管理中心陈述称:原告并非本案适格的当事人,请求法院裁定驳回起诉。2012年12月20日,丁振纲作为唯一借款人与第三人签订大连市住房公积管理中心个人住房抵押借款合同,约定由第三人向丁振纲发放住房公积金贷款250000元,购买位于大连长兴岛临港工业区广新街31号1-3-1室的商品房,丁振纲具有按月偿还公积金中心贷款的义务。原告提供的与丁振纲的离婚协议中,未对偿还第三人贷款的义务作出约定,原告无法取代丁振纲成为与第三人的借款合同中的当事人。丁振纲系借款合同中的债务人,其债务转移应征得债权人同意,在未征得第三人同意的前提下,原告无法取代丁振纲成为借款合同当事人。经审理查明:原告吕晓林与案外人丁振纲于2013年11月14日离婚。2012年12月8日,案外人丁振纲与被告签订合同编号为WHT201205126号商品房买卖合同,约定案外人(买受人)购买被告(出卖人)开发的位于大连长兴岛临港工业区广新路31号1单元3层1号房屋,建筑面积82.82平方米,总房款336000.74元;首付款86000.74元于2012年12月8日支付(含定金2万元),余款25万元为贷款,买受人应于本合同签订之日起45日内将全部房款打入出卖人账户;出卖人应在2013年7月31日前将经建设单位验收合格的商品房交付给买受人使用;出卖人逾期交房超过180日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金等。案外人丁振纲按照合同约定向被告支付首付款86000.74元,被告至今未交付案涉房屋。2012年12月20日,案外人向大连金亿住房置业服务有限公司交付代办手续费200.00元,契税、印花税、所有权证工本费、他项权证工本费共计3525.00元,向大连市住房置业担保有限公司交付保证费900元,以上费用合计4625.00元。2012年12月20日,案外人丁振纲与第三人签订大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同(合同编号:08201202551)及个人住房公积金贷款保证合同(合同编号:公长兴办X12120047),抵押借款合同中借款人为案外人丁振纲,抵押人为案外人丁振纲与原告吕晓林。2013年1月10日,第三人将250000元案涉房屋贷款通过案外人账户支付给被告。自2013年2月10日至2014年3月24日,案外人已向第三人偿还本金7219.69元,利息10206.10元,本息合计17425.79元,未还本金242780.31元,欠还本金1344.90元,欠还利息1790.37元,欠还罚息4.91元。另查,案涉房屋商品房买卖合同已于2012年12月12日在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。案涉房屋已办理抵押登记,抵押权人是第三人大连市住房公积金管理中心。原告在庭审中明确要求被告返还购房首付款86000.74元及自2012年12月8日起至实际给付之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的利息,并要求被告承担按照已付购房款336000.74元的2%计算的违约金6720.01元。在庭审中,已依法向原告释明是否变更诉讼请求,原告表示不变更诉请。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除借款合同的诉讼。本院所确认的上述事实,有原告提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人住房公积金贷款保证合同、大连市住房公积金贷款基本信息、中国建设银行大连市分行个人住房公积金贷款委托转账还款协议、个人政策性抵押贷款业务代理服务收费单、借款业务代收代缴费用一览表、辽宁省大连市服务业剪贴发票,被告提交的商品房买卖合同,第三人提交的大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证(借据)及当事人当庭陈述笔录等在卷佐证,以上证据材料经过开庭质证和本院审查,可以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项、第一百五十四条第一款第三项的规定,裁定如下:
民事一审裁定书2014-08-29瓦房店市人民法院(2014)瓦民初字第1987号
原告王芝英与被告于崇、中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司直属营业部(以下简称保险公司)机动车交通事故责任纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王芝英的委托代理人宫婧、张旭、被告于崇、被告保险公司的委托代理人步兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
执行一审判决书2014-09-15大连市甘井子区人民法院(2014)甘民初字第4136号
上诉人李晓光、裕景兴业(大连)有限公司(以下简称“裕景公司”)因房屋买卖合同纠纷一案,不服大连市中山区人民法院作出的(2013)中民初字第2161号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人李晓光的委托代理人刘岭和张旭、上诉人裕景公司的委托代理人李升斌和宿婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李晓光诉称,原告购买了被告开发建设的位于中山区大公街21号的“大连中心·裕景”小区×号的商品房。双方于2009年1月4日签订了《商品房买卖合同》,总房款共计2304112元。原告按照约定支付了购房款,被告于2009年11月30日交付房屋。因被告原因,致使原告无法办理房屋所有权登记。被告的行为违反了《商品房买卖合同》第十五条第三项的约定“如因出卖人责任,自房屋交付之日起超过二年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自该二年届满之次日起,出卖人承担已收房款日万分之一的违约金,直至可以办理。”被告能为原告办理产权证书的时间为2012年12月14日。原告就未能办理房屋权属证书一事多次与被告协商,但被告拒绝承担违约金。现诉至法院,请求判令被告支付原告因逾期办理房屋权属证书违约金87787元(自2011年11月30日起至2012年12月14日)。原审被告裕景公司辩称,一、裕景公司在2010年底前即已取得案涉楼宇办理竣工验收备案所需全部文件,但因大连市2011年1月1日实施新的竣工验收备案规定,大连市建设工程质量监督站(以下简称市质监站)要求裕景公司须按新规定增加提交十余项办理备案所需文件,导致案涉楼宇竣工备案表办理延后。该情况系因政府竣工验收备案规定的变化所致,非裕景公司过错。2011年1月1日之前,建设工程办理竣工验收备案执行住宅和城乡建设部(以下简称“住建部”)于2009年10月19日颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》。根据该办法,案涉楼宇在合同约定的办证期限内已具备办理竣工验收备案的条件,但在裕景公司申办竣工验收备案手续过程中,大连市政府于2010年11月23日发布了《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。该办法规定自2011年1月1日起在大连市实施新的竣工验收备案程序,市质监站据此要求建设单位在住建部原有竣工验收备案规定的基础上需增加提交十余个部门的验收或接收文件,作为办理竣工验收备案的前提条件。由于前述竣工备案政策的调整,导致裕景公司需重新组织有关单位进行验收,继而导致办理备案手续的延后。大连市房地产开发协会曾就前述新政对房地产开发企业办理竣工验收备案及产权登记的影响作出说明,证明案涉楼宇竣工验收备案办理延后系因政府规定变化所致,并非裕景公司过错。二、案涉房屋的购房合同是在2009年1月4日即大连市政府颁布新的竣工验收备案规定前签订的,裕景公司在与原告签订合同约定二年办证期限时,无法预见政府会颁布备案新规,也无法预见房屋权属证书的办理会因此延后,对此裕景公司不承担任何责任。三、裕景公司在按大连市备案新规的要求申办其他文件过程中,大连市于2011年8月又出台了《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》(以下简称《供热计量装置规定》),要求裕景公司就案涉项目安装供热计量表,并明确市质监站需依据大连市集中供热办公室(以下简称“市供热办”)出具的函件方可办理竣工验收备案手续。因受前述新规定影响,致使案涉项目竣工验收备案手续的办理再次延后。此情形非因裕景公司过错造成,裕景公司不应承担逾期办证违约责任。2011年8月3日,大连市颁布《供热计量装置规定》,大连市城乡建设委员会据此要求案涉项目安装供热计量装置并取得市供热办出具的相关文件后市质监站方可办理竣工验收备案。裕景公司项目在该规定颁布前已竣工,因此裕景公司与质监部门对该规定是否适用于案涉项目、是否作为竣工验收备案的前提条件产生异议。直至住建部副部长仇保兴于2012年8月21日在2012年北方采暖地区供热计量改革工作电视电话会议上的讲话后,大连市政府才确定案涉项目应在取得供热部门针对计量表事宜向市质监站出具的函件后方可办理竣工验收备案。据此,裕景公司按上述新规定办理了供热计量装置安装手续,缴纳了费用。市供热办直至2012年9月27日才向市质监站出具了《关于新建居住建筑安装供热计量装置的函》,通知市质监站可以为案涉项目办理竣工验收备案。此前因政府颁布的新规定未能及时明确案涉项目是否适用而影响备案手续的办理,非裕景公司责任,不应要求裕景公司承担逾期办证责任。裕景公司认为,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及双方《商品房买卖合同》第十五条的约定,原告要求被告承担逾期办理产权证违约金的前提必须是“由于出卖人的原因导致买受人无法在约定期限内办理房屋产权证书”。而案涉项目(即“大连中心·裕景”项目)购房者未能在约定的二年期限内办理房屋权属登记,系因政府对办理竣工备案出台新规所致,非因裕景公司责任。原告起诉要求裕景公司承担逾期办证赔偿金没有事实及法律依据,应予驳回。
民事二审判决书2014-06-05辽宁省大连市中级人民法院(2014)大民二终字第329号

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