冯建德与无锡新江南物业管理有限公司物业服务合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

案件信息

  • 审理法院:江苏省高级人民法院
  • 审理程序:民事审判监督
  • 案件类型:裁定书
  • 案号:(2014)苏审三民申字第00787号
  • 裁判日期:2014-11-14
  • 案由:
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当事人信息
审理经过
原告诉称
被告辩称
本院查明
本院认为
本院认为:一、关于原物业合同对世代雅居业主是否有约束力的问题。《江苏省物业管理条例》规定,一个物业管理区域内,只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。世代雅居在新江南花园小区范围内,其应与小区范围内的其他业主共聘一家物业管理公司提供物业管理服务。虽然原业主委员会增补的2名业主委员会委员申报资料主体不规范,原业主委员会在未经业主大会决定的前提下与新江南公司签订的《物业管理委托合同》,程序上存在瑕疵,但该瑕疵不当然导致合同无效。《物业管理委托合同》届满后,双方虽未续签物业合同,但新江南公司仍按原物业合同为该小区业主提供物业管理服务,冯建德也享受了新江南公司提供的服务,且冯建德也认可双方之间存在事实服务关系,故冯建德在接受服务的情况下,理应支付相应的物业管理费用。
二、关于案涉物业服务费的定价标准问题。新江南公司收取物业费的标准是按照无锡市物价局作出的锡价服(2003)148号《关于新江南“世代雅居”物业管理收费标准的批复》进行收费的,并在物业合同中予以确认,新江南公司参照该批复的标准收取物业服务费用不属于违法违规收费。冯建德认为新江南公司收取物业服务费的标准没有依据与事实不符。
三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同,物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。新江南公司诉讼时效应从2011年8月31日停止物业管理服务时起计算2年,故新江南公司提起本案诉讼时未超过诉讼时效。
四、关于新江南公司物业服务质量降低及擅自处分业主共有财产的问题。物业服务质量的降低并非业主拒交物业费的抗辩事由,业主拒交物业费客观上也会影响新江南公司服务功能的正常运行,导致服务能力的下降。一、二审法院在依据锡价服(2003)148号批复的基础上并根据双方实际履行合同的情况,对冯建德应交纳的物业费予以酌情减少,已充分考虑业主的利益,并无不当。新江南公司是否擅自处分业主的共有财产与本案不是同一法律关系,原审判决未予理涉,并无不当。
裁判结果
驳回冯建德的再审申请。
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