从该条文不难看出，其目的是限制开发商将便利业主生活的车位、车库以高价出售给小区外的人员。然而，在该条文的实际适用过程中，仍然存在着许多问题。首先，满足业主需要的“首先”该如何理解？是否可以理解为优先？业主的需要是潜在需要还是现实需要？对这些问题的不同解释会导致法律适用产生不同的结果。因此，只有对该条文中“首先满足业主需要”进行准确界定，才能切实保障各方利益，避免不必要的矛盾。同时，“首先满足业主需要”明确规定为“应当”，则该规范是否为强制性规定？若违反该规定，应追究违法者何种责任？对其性质的定性及责任的判定，有利于业主在权利受损时寻求有力的法律救济。

“首先满足业主需要”概述

“首先”应理解为将业主购买或承租车位、车库的权利置于第一位。只有业主在合理价格区间无力购买或无购买（承租）意愿时，才能将该车位、车库出售给他人。就“业主”而言，可以简单理解为购买商品房的群体。《民法典》（物权编）第二百七十一条明确规定，“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”。车位、车库虽然不属于住宅、经营性用房，但被“等专有部分”所包涵。然而，这里的“业主”应是狭义的“业主”，即“购买了住宅，经营性用房的人”。如果将购买车位、车库的人归为业主，则与《民法典》（物权编）第二百七十六条中的“车位、车库应当首先满足业主的需要”相悖。依法律行为效力，将法律规范分为任意性规范与强制性规范。有学者认为，就《民法典》（物权编）第二百七十六条的规定而言，“首先满足业主需要”属于强制性规范，这说明开发商必须首先满足业主的车位、车库需要。如果存在违反该项规定的行为，则应归于无效。然而，将其认定为强制性规范有两方面不妥。一是如果将该规定认定为强制性规定，则无法保证交易安全。二是依学理而言，只有严重损害国家和公共利益，存在严重违法性的情况，才能被确定为无效，而业主这一权利主体代表的仅仅是私人关系。因此，将“首先满足业主需要”视为授权第三人规范，能切实保障业主在需要得不到首先满足的情况下，依法行使撤销权，以获得权利救济。

违反“首先满足业主需要”的法律后果

“首先满足业主需要”这一规定定性为授权第三人规范，在违反“首先满足业主”规定的情况下，未被首先满足的业主应当有权请求人民法院撤销对其利益有损的交易行为，或请求确认该交易行为无效，以一年除斥期间为限。就车位、车库没有首先满足业主需要构成违约责任还是侵权责任而言，首先，就开发商而言，若开发商与业主在购房合同中明确规定了开发商提供车位、车库的义务而没有履行，则可以追究开发商的违约责任。然而，开发商往往通过格式合同规避自身提供车位、车库的义务，这增加了业主追究开发商违约责任的难度。因此，将追究开发商的违约责任转变为其违反“首先满足业主需要”规定的侵权责任，则显得相对较为简单。其次，对于业主而言，若业主在所在小区内未成功购买获得车位或车库，而只能在其他地方以高于本小区车位的价格购入，其从他处购买车位的价格与本小区车位价格的差额是业主的损失，业主在寻求权利救济时，可以请求开发商就该部分进行赔偿。

首先满足业主需要的适用及解决

在实践中，业主与开发商之间存在着各种各样的矛盾，主要有以下几种：一是购房者在认购房屋时，开发商往往要求购房者签订“认购协议”并在短时间内签订《商品房买卖合同》。二是开发商为在指定期限内交房，要求业主在交房前必须先行签署所有收房资料才能收房，这导致业主在收房后发现问题，就只能请求开发商进行维修。三是开发商对小区内配套设施的承诺无法得到落实。

《民法典》（物权编）第二百七十六条明确表示，其针对的对象是建筑区划内的车位、车库。然而，是否可以在上述业主与开发商的矛盾中，将“业主需要”的内涵扩大，该规定适用于业主的其他权利？“首先满足业主需要”作为一项授权第三人规范，对业主的权利救济起着举足轻重的作用。其次，“业主需要”的期限可理解为从购房合同签订之日起至业主身份结束时。最后，将“首先满足业主需要”贯穿于业主权利的保护中，有利于业主化被动为主动，对我国业主权利保护有积极意义。除此之外，业主与物业也存在着矛盾。业主与物业的关系实质上是一种委托与被委托关系。业主的权利体现在对自己房屋享有现实所有权，对小区内的共有部分及自身所参与的共同事务享有管理权等；物业的权利则主要表现为物业管理权及取得报酬权。在实践中，物业公司在行使管理权时，忽视业主基于《民法典》（物权编）第二百七十六条所获得的权利，致使业主合法权利遭到侵害。我国的物业管理仅仅只有《物业管理条例》和《民法典》（物权编）这两部法律对其加以规范。因此，将“首先满足业主需求”这一规范适用于业主与物业之间确有必要。

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