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经济适用房出租,被认定无效
将经适房出租获取租金利益的行为违反了经适房管理规定,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益。根据法律规定,损害社会公共利益的合同无效。

基本案情

原告为系争房屋登记的产权人,登记日为2018年11月24日,房屋用途为经济适用房。系争房屋的《上海市房地产权证》附记中载明:……5年内不得转让或者出租。

2020年9月5日,原告与被告签订《租赁合同》,约定在租赁期内违约,原告支付被告违约金伍万元装修补偿。被告接收房屋后进行装修,此后将房屋转租给案外人。

2020年11月8日,原告于微信中告知被告经适房不能再租了、让屋内租客尽快搬走。被告表示原告不能收回系争房屋,被告对房屋进行了装修,按合同原告需赔偿被告。

2020年11月10日,上海市浦东新区惠南共有产权保障住房售后使用管理办公室出具共有产权保障住房违规使用行为整改通知书,当天,原告通过微信向被告发送该通知书,要求被告做好租客腾退工作。同年11月24日,原告表示屋内租客已搬走,经适房管理部门要验房,要求被告将房屋钥匙返还原告。被告回复在未得到补偿前不会搬离系争房屋。

双方协商未果,原告诉至本院要求被告搬离系争房屋。

被告则提出反诉请求:1.反诉被告支付反诉原告装修损失50,774.99元;2.反诉被告退还反诉原告已付三个月租金4,200元、退还租赁押金2,800元;3.反诉被告支付反诉原告赔偿租客的损失9,600元;4.诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。

审理中,经被告申请,本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对系争房屋装修现值进行评估鉴定,鉴定意见:系争房屋的装修费评估工程造价为50,775元。被告为此垫付鉴定费2,100元。

2021年7月17日,原、被办理了系争房屋的交还手续。

法院观点

1、根据《经济适用住房管理办法》的规定,经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

因此,经适房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益,而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则,经适房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。

本案中,原告将经适房出租获取租金利益的行为违反了经适房管理规定,系利用公共资源谋取个人利益,损害了社会公共利益。根据法律规定,损害社会公共利益的合同无效,故原、被告之间签订的《租赁合同》应属无效。租赁合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,所发生的损失根据过错承担相应的责任。被告应将系争房屋返还原告,原告收取被告的租赁押金应予退还。

2、原、被告已于2021年7月17日办理了系争房屋的交还手续,原告的请求已实现,无需本案再作处理。

3、系争的《租赁合同》虽属无效,但被告已实际使用了系争房屋,其无权要求出租方返还已付的房屋占有使用费。但原告的出租行为损害了社会公共利益,故原告无权取得该部分收益,被告已经支付的4,200元房屋占有使用费,可由住房管理部门依照相关规定进行处理。

由于被告对系争房屋进行过装修,租赁物内存在已形成附合的装饰装修物的损失,其要求原告赔偿装修损失,符合法律规定,本院予以支持。原、被告明知系争房屋为经济适用房,仍缔结租赁合同,对此双方均有过错。

本院根据鉴定意见书的装修金额,综合双方的过错程度,酌定由原告按工程造价的70%赔偿被告装修损失计35,542.50元。被告在明知系争房屋为经济适用房的情况下,自行转租,其赔付案外人的损失由其自行承担。

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穆仁菊律师
穆仁菊律师,中华全国律师协会会员,毕业于华东政法大学,法律硕士学位。曾任多家大型企业法务。穆仁菊律师以民商事诉讼案件作为自己的执业领域,自执业以来,代理了多起买卖合同、医疗事故纠纷、股东决议撤销纠纷、劳动纠纷、民间借贷、房屋租赁等民商事诉讼案件,同时担任多家公司的法律顾问,理论功底雄厚,实践经验充分,对公司发展过程中的风险防范有着专业的处理方法。典型案例: 1、代理上海某信托公司与王某营业信托纠纷案,涉案金额三千多万; 2、代理上海某国有企业与某物业公司房屋租赁合同纠纷案; 3、代理上海某国有企业与毛某劳动争议仲裁案; 4、代理上海某公司与张某的股东资格确认纠纷案; 5、代理俞某(公
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