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卖方签订合同后死亡,买方是否继续履行合同?
在签订房屋买卖合同后,还未办理不动产转移登记,卖房人死亡,买房人还能要求继续履行合同付款或者如何办理不动产转移登记呢?

实务中,这种情况下的不动产转移登记,有不动产登记机构采取如下做法:由卖房人的第一顺序继承人携带身份证到不动产登记机构书面确认被继承人的转让行为有效,并继续履行房屋转让合同,不动产登记机构可以按照原合同约定为买房人办理不动产转移登记,在这个实务操作中,由卖房人继承人按照合同约定,继续履行合同,那么,从继承的角度,这种做法是否有依据或者合法呢?

一、法律规定,继承人在继承被继承人财产的同时,也承担被继承人债务

按照继承的法律规定,继承人享有继承权,即继承被继承人遗产的权利,遗产是指自然人死亡时遗留的个人合法财产,国家保护自然人的继承权。民法典第1161条规定规定,在继承被继承人遗产的同时,也以继承财产实际价值为限,负有偿还被继承人债务的责任。因此,继承人在继承被继承人财产权利的同时,也继承(承担)被继承人的财产义务,这里的债务包括被继承人生前以意定或者法定方式产生的债务、继承开始时生效的债务以及继承开始后产生的债务。

二、实务中,继承人实际继承了被继承人财产法律关系中的法律地位

对于被继承人非人身性质的合同权利和合同义务,是否也由继承人继承并继续履行?关于继承的法律规定并未明确规定,民法典第1161条“清偿债务”的措辞,应指金钱债务,而不包括债权人要求债务人为一定行为或不为一定行为的非金钱债务。

但在实务中,继承人继承的不仅仅是被继承人遗留下的财产和金钱债务,还继承了被继承人财产法律关系中的主体地位。

1.继承人继承被继承人的诉讼当事人地位

民事诉讼法明确规定,一方当事人死亡的,人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼,被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效,如是原告死亡的,没有继承人,或者继承人放弃诉讼权利的,才可终结诉讼,由此可见,自然人死亡后,其正在进行的诉讼并不必然终结,而是由其继承人继续其诉讼权利和义务。
继承人
2.合同不因被继承人死亡而失效,继承人继承被继承人在财产法律关系中的主体地位

合同不会因被继承人死亡而失效,继承人继承了被继承人在财产法律关系中的主体地位,在多数实务案例中,买房人在全额支付购房款后,要求卖房人继承人履行协助转移登记义务的,均会得到法院支持。被继承人作为买房人,其继承人可以要求卖房人继续履行合同,或者起诉要求卖房人承担违约责任。

3.合同是否继续履行,根据事实上能否履行的情况予以认定。

中华人民共和国民法典

第1161条 继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。

     继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第五十五条 在诉讼中,一方当事人死亡,需要等待继承人表明是否参加诉讼的,裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼,被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。

第四百七十五条 作为被执行人的公民死亡,其遗产继承人没有放弃继承的,人民法院可以裁定变更被执行人,由该继承人在遗产的范围内偿还债务。继承人放弃继承的,人民法院可以直接执行被执行人的遗产。

中华人民共和国民事诉讼法

第一百五十一条 有下列情形之一的,终结诉讼:
(一)原告死亡,没有继承人,或者继承人放弃诉讼权利的;
(二)被告死亡,没有遗产,也没有应当承担义务的人的;
第二百五十六条 有下列情形之一的,人民法院应当裁定中止执行:
(三)作为一方当事人的公民死亡,需要等待继承人继承权利或者承担义务的;

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