业主共有权不是传统民法上单一的所有权形式，而是一种特殊的所有权，及建筑物区分所有权项下的内容。

因此，业主不能单独对这些共有部分进行占有、使用、收益和处分，而是按照建筑物区分所有权的规则来行使基于共有而产生的权利。

民法典规定第271条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，其专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
民法典规定第274条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

从上述规定可以看出，我国对业主共有部分范围的划分，采用的是排除加列举的方式。

关于业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权，用的是排除方式来确定业主共有部分。

对建筑物区划内的道路、绿地属于业主共有，则采用的是列举的方式。

业主共有部分一般包括：

（1）维护建筑物安全所必须的建筑物主体结构除专有部分以外的其他部分，如基础、外墙、承重墙、支柱、屋顶等；

（2）供区分所有权人共同使用的建筑物的附属物部分，如公用大门、楼梯、电梯、走廊、车库、地下室、冷暖气设备、消防设备、紧急出口、公共照明设备、公共卫生间、沟管、垃圾道、化粪池等；

（3）地基，即建筑物占用范围内的土地及其附属的院庭，以及围绕建筑物的空地等国有土地使用权；

（4）全体所有权人约定，供全体或部分区分所有权人共同使用的部分。

需要注意的是，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，对物业区域内。

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