一、概念

是指借名人与出名人达成的关于借名人以出名人的名义进行购买房屋并将房屋登记在出名人名下，由借名人享有房屋权益的一份协议。

房屋虽然登记在出名人名下，其仅为形式上的所有权人，真正所有权人为借名人，在法律形式和实质内容之间形成“虚”与“实”的法律关系，法律权属和事实权属处于分离的状态。

二、借名买房的原因

（一）规避法律、政策：房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍、简单手续、减少税费；

（二）购房优惠；

（三）隐藏自己的财产信息；

（四）其他原因。

三、风险

（一）房屋产权登记人反悔，其本人不承认或者登记人死亡后其继承人不知情不承认，导致出资人无法取得房屋产权；

（二）第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如其配偶要求确认为夫妻共同财产，否认借名买房的事实。

（三）房产被登记购房人进行抵押或者转让，或者被法院进行强制执行。

四、效力问题

在双方均具有相应的民事行为能力，且意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情形下，判断借名买房合同的效力需要从借名买房的原因进行分析。

（一）基于合法目的所签订借名买房合同的效力

借名人为了保护自己的隐私或为了享受出名人所在特定群体（如内部职工）的优惠购房政策而签订借名买房协议，该协议是双方出于意思自治而达成的一份契约，不涉及第三人的利益，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，对双方均具有约束力，应认定为有效合同。

如在合同中约定：以乙方姓名所购买的房屋所有权归甲方所有，乙方不得以任何理由向甲方主张该房屋的所有权。

（二）为了规避限购政策而签订借名买房的合同是否有效

首先，房地产宏观调控政策、法规主要是指国务院出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》，其余均为地方政策、法规，加之国务院出台的上述两个通知均未对违反该通知会导致的后果予以明确，其本质为管理性强制规范而非效力性强制规范，而地方政府所出台的政策自然不属于法律、行政法规的范围,因此不能依据《民法典》第一百五十三条否定该类借名买房合同的效力。

其次，需要结合《民法典》第一百五十四条的规定，判断其是否存在恶意串通，损害他人合法权益。虽然借名人为了规避房地产宏观调控政策、法规而与出名人签订借名买房合同，但是借名人主观上没有追求损害他人合法权益的目的，也没有达到恶意串通的程度，其最终目的是为了取得房屋的所有权，故不能以《民法典》第一百五十四条来否认为了规避房地产宏观调控政策、法规所签订借名买房合同的效力。

再次，限购政策为房地产市场的行政管控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，且张三占用了李四的购房资格，而李四即失去了购房资格，并不会导致本地区限购政策的落空，并不损害公共利益。

综上，为了规避房地产宏观调控政策、法规所签订借名买房合同的效力应是有效合同。此时，出名人与借名人签订的借名买房合同本质上是发生在两者之间的债权债务关系，出名人同样也是通过合法途径成为房屋的产权人，借名人一般无法以其与出名人之间的债权债务关系来直接要求确认物权的归属。司法实践中，法院不会直接判决借名人为系争房屋所有权人，而是根据合同约定，要求出名人履行合同义务，协助办理房屋过户手续。

（三）为低价购买经济适用房所签订借名买房合同的效力

根据《城镇经济适用住房建设管理办法》的规定，经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用住房是指经政府批准统一建设，面向符合条件的住房困难家庭销售的住房，属于政策性保障性住房，政府部门对于该类房屋的购买人的资格有特殊要求和严格的审查公示程序，且对房屋转让条件有严格限制。
    不符合购房资格的借名人购买经济适用房等政策性保障住房，不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法典》第153条第2款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。由于国家对保障性住房的管理及分配属于公共秩序范围，该类借名买房的政策性保障住房购买合同应属于无效。

（四）基于非法目的签订借名买房合同的效力

借名人为了隐匿财产、转移资产以逃避债务或者进行洗钱等非法目的而与出名人签订借名买房合同，违反了法律的强制性规定，甚至涉嫌犯罪，故基于非法目的签订的借名买房合同应该归于无效。

五、风险规避及权益维护

（一）如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。

当然，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。

（二）借名人可以要求解除协议、返还房款及增值利益。

借名买房合同被认定为债权协议，当借名人已经无法办理过户手续，此时，借名人可以起诉至法院要求解除协议，且出名人应返还全部房款以及房屋增值利益。

因借名人明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍然规避政策而事实，应承担一定风险。同样的，对于增值利益，要根据取得房屋的贡献大小等因素进行划分比例，来确定应返还的增值利益。

（三）借名人可以主张购房款为借款。

对于借名人缺乏足够证据证明双方之间存在借名关系的情况下，借名人可以变更诉讼请求，将其支付的购房款当做借款，请求法院确认借名人与出名人之间存在借贷关系，并要求出名人返还全部借款及利息。

六、法条

《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《城镇经济适用住房建设管理办法》第三条规定，经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。