当业主和物业公司发生纠纷时，《前期物业服务合同》则成为了处理双方纠纷的关键性依据，有些业主虽然对该合同不认可，但是面对自己亲笔签署的合同，也无计可施。

1、《前期物业服务合同》的订立 

《前期物业服务合同》是由业主与房产开发商选定的物业公司订立的关于业主委员会成立并选定新的物业服务企业前关于小区物业服务的合同。《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”选聘物业公司本是业主共有的权利，但从房屋可以开售到业主大会成立选聘新的物业服务企业之前，业主客观上还无法行使这项权利。此时开发商仍拥有较多比例的建筑物所有权，法律于是规定由开发商替业主选聘物业公司。

同时，根据《物业管理条例》的规定，选聘必须在办理商品房预售许可或者现房销售备案之前，通过公开招标的方式进行（实践中很多时候是不进行公开招标的）。也就是说，业主完全不参与《前期物业服务合同》的订立，诸如关乎其切身利益的服务费、服务期限、服务项目等核心内容都由开发商和物业公司决定。那么这份合同对业主的效力如何呢？

2、《前期物业服务合同》的效力

法律规定

《民法典》第九百三十九条吸收了最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同……对业主具有法律约束力”。所以，业主虽不是合同当事人，却受其约束，是合同义务的直接承担者。

实践中一般将《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件，由购房者在签约的同时予以确认。《浙江省物业管理条例》规定，“建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容”。开发商因此会在附件中列举几条“主要内容”，但通常约定得十分简略，比如收费标准以物价部门批文为准，服务标准参照当地物业服务等级标准。

3、《前期物业服务合同》的终止和解除

《前期物业服务合同》的终止条件

《前期物业服务合同》一般会作此约定：业主委员会与选聘的物业公司签订的《物业服务合同》生效的，本协议即终止。在法律上，这属于附解除条件的合同，只要业委会与新物业公司签订的物业服务合同生效，《前期物业服务合同》自动终止。《民法典》也对此作出规定，第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前, 业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终止。”

有人将该条理解为《前期物业服务合同》终止的唯一条件，即业主不能在新物业服务人尚未确定的情况下直接终止《前期物业服务合同》。需注意，所谓《前期物业服务合同》，基于其订立的特殊背景就应当是一种过渡性的、短期的合同。当正式选聘物业服务人后，前期合同自然终止乃是情理之中。再者，选聘和解聘物业服务人是业主的法定权利，《民法典》该条亦是为了保障业主的合法权益，意在通过终止《前期物业服务合同》来保护新合同的效力，而非前期合同能长久有效的“护身符”。

《前期物业服务合同》的解除方式

立法层面虽有所完善，然而实际情况是，业委会迟迟不成立，或者虽然成立了但既不积极选聘新的物业公司也不与前期物业公司订立正式的《物业服务合同》。当业委会难产或不作为时，即使未确定新的物业服务人，业主仍然可以实现解除《前期物业服务合同》。

《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。据此，是否聘请物业公司是业主的自由，只要符合法定程序即可解聘。按照《民法典》第二百七十八条的规定，首先，须有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决解聘物业服务企业；其次，参与表决的业主中应有专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意解聘。在形成表决同意书，掌握物业公司违约证据的基础上，与物业公司协商解除，协商不成可请居委会介入，或者采取诉讼途径解决。

4、法律建议

现实中大量存在物业公司凭仗《前期物业服务合同》盘踞小区多年，将“前期”变成“长期”的情况。究其原因，一是未对合同期限进行固定；二是未尽快成立业委会，正式选聘物业公司。故此建议：

积极推行《前期物业服务合同》示范文本

《前期物业服务合同》订立不经协商、内容不公平、执行不透明是业主与前期物业公司发生纠纷的主要原因。相关部门应与时俱进地完善《前期物业服务合同》示范文本并积极推行。

及时成立业委会，签订正式物业服务合同

物业公司不会主动改变《前期物业服务合同》给自己创造的舒适局面，业主想维护自身合法权益关键在于形成有效的集体决定。小区具备业委会成立条件后，应尽快成立业委会，选聘新的物业公司，或者续聘前期物业公司与其签订正式的物业服务合同。

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