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民法典下居住权性质与设立
早在2001年,“居住权”一词就已在最高院的司法解释中出现,但居住权始终未被定性为物权,在司法实践中存在较大争议。

     但自《民法典》出台以来,居住权作为一个重大的新增亮点,被正式确定为物权中的用益物权,开始“正式”走近百姓的身边。

     居住权作为一项法定用益物权,有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性,有利于克服传统二元化房屋供应体系的弊端,是一项住房领域供给侧改革的重要成果,对实现“人民群众住有所居”的目标具有现实意义。

     我国的居住权既沿袭为达到赡养、抚养或扶养目的的传统法律制度基础,又拓展了其社会保障属性,还凸显了房屋价值利用多元化的功能,具有鲜明的时代特性。

居住权的概念

基本概念:根据《民法典》第366条,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

居住权的性质

1居住权是一种独立的用益权制度,属于物权,是一种他物权;

2居住权的主体范围限定为特定的自然人;

3居住权的客体为他人所有的建筑的全部或一部分,还包括其他附着物;

4居住权是因居住而对房屋进行占有、使用的权利,也就是为特定的自然人生活用房的需要而设定的权利,并不能享有收益权;

5居住权具有时间性,一般具有长期性、终身性;

6居住权一般具有无偿性,居住权人无需向房屋的所有人支付对价;

7居住权具有不可转让性。

居住权的设立

     根据《民法典》第368条,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

1、居住权以无偿设立为原则。

     居住权制度在我国主要用于处理家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系,这是居住权制度的精髓所在。因此,居住权的设立不能适用市场交易等价有偿的原则,作为弱势群体的居住权人在获得居住权时往往是基于所有权人的帮扶或馈赠,或由政府部门主导提供的社会保障性的居住权,这两类居住权属于社会性居住权,对应了本条款中的“居住权无偿设立”。

     另外,居住权作为新类型的用益物权,不仅应当满足弱势群体的居住需求,同时还应当承担为房屋多元化利用提供有效途径,实现财产所有权和财产利用权的最优化配置的重要功能,此时居住权属于财产性用益物权,遵循等价有偿原则,这类居住权属于投资性居住权,也对应了本条款中“但是当事人另有约定的除外”。
居住权2、居住权经登记设立。

     居住权是用益物权,对其设立采用登记发生主义,只有经过登记才能设立居住权。

     居住权未经登记设立的,不能对抗第三人。

     居住权未设立,不影响居住权合同的成立生效。

居住权的设立方式

一.以订立居住权合同设立居住权

     根据《民法典》第367条,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

     居住权合同一般包括下列条款:

   (一)当事人的姓名或者名称和住所;

   (二)住宅的位置;

   (三)居住的条件和要求;

   (四)居住权期限;

   (五)解决争议的方法。

     居住权既可以约定在单独的居住权合同中,也可以是作为某类合同中的居住权条款进行约定。例如:夫妻双方离婚时在离婚协议中约定,离婚后的房屋所有权归一方所有,另一方对房屋的全部或一部分享有一定期限或者终身的居住权。

二.以遗嘱方式设立居住权

     根据《民法典》第371条,以遗嘱方式设立居住权的,参照本章的有关规定。

     1)遗嘱包括遗嘱继承(将财产赠与法定继承人)和遗赠(将财产赠与法定继承人之外的其他人);

     2)应以遗嘱有效为前提;

     3)遗嘱设立居住权负有相应义务的,继承人或受遗赠人应当履行相应的义务;

     4)继承人或受遗赠人不得有违反法律强制性规定的行为(《民法典》第1125条的规定);

     5)遗赠设立居住权的,受遗赠人应当及时作出接受的意思表示(《民法典》第1124条第2款的规定)。

     根据《民法典》第230条,因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。因此,在继承的情况下,被继承人死亡后,继承人就取得了居住权。

三.以人民法院、仲裁机构裁判文书设立居住权

     根据《民法典》第229条,因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

     因此,人民法院和仲裁机构的裁判文书,可以设立居住权。通过裁判文书设立居住权,一般发生在离婚纠纷、赡养纠纷等案件中,为了保护弱势一方,维持其基本生活和人身安全,法院会为其设立居住权。

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