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违章建筑的租赁合同有效吗?
违章建筑与承租人订立租赁合同是无效的,违章建筑的认定、租赁合同无效适用的法律条款及承担的法律后果。

一、违章建筑的认定,适用的条款及法律后果。

违章建筑是指违反土地管理部门或城市规划部门等行政主管部门审批规定所建造的房屋和其他构筑物。具体包括:

(一)违反《土地管理法》(2020年1月1日实施)第三十七条第二款“禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”的规定,擅自在耕地上建造房屋的情况。

法定后果:依照该法第七十五条的规定,由县级以上政府土地行政主管部门责令限期改正或治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

(二)违反《城市规划法》第三十三条第二款“禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。”的规定,擅自在批准临时用地上建造房屋的情况。

法定后果:依照该法第四十条的规定,由县级以上政府城市规划行政主管部门责令停止建设,限期拆除或没收违法建筑物;影响城市规划,尚可改正措施的,由县级以上政府城市规划行政主管部门责令限期改正,并处罚款。

二、法律对合同无效和房屋租赁合同效力的相关规定及导致的后果。

出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。适用条款如下:

(一)《民法典》:第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

(二)《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

(三)《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

(四)《民法典》第一百五十五条 无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

(五)《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。法律另有规定的,依照其规定。

(六)《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

三、房屋租赁合同无效的八种情形。

1、未经竣工验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。

2、违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。

3、被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。

4、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

5、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。

6、租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。

7、租赁期限超过二十年的,超过部分无效。

8、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效,但出租人与承租人另有约定的除外。
租赁合同
四、租赁合同无效的法律后果及违约责任。

(一)租赁合同无效,出租人可以要求承租人房屋返还,恢复原状或赔偿损失。

合同无效后对于出租人可以要求承租人将房屋返还。对于承租人未实际居住时或者搬离,应及时通知出租人,对于承租人在租赁期间损坏房屋及其设施的,根据最高法院房屋租赁合同解释的规定,出租人有权要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

(二)租赁合同认定无效,占用房屋的房屋使用费支付标准。

房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般予以支持。房屋使用费的标准一般参照合同约定的租金标准,同时还可以综合考虑其他因素,如下:

(1)房屋是否具备正常使用条件,如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形;

(2)当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋,如合同虽然无效,但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为;

(3)对于合同无效双方各自过错程度。

(三)当事人对于租赁房屋的装饰装修处理认定标准。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定,承租人经出租人同意装饰装修的,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人是否同意利用,不能仅根据出租人的口头表示,还应当结合出租人的事实行为来判断。如出租人在事实上已经实际利用了装饰装修物,则应视为出租人同意利用;又如装饰装修物为房屋使用人所必需物品,则应适当考虑通过折价方式处理。

承租人未经出租人同意进行装饰装修的,对于出租人同意利用的装饰装修物,可折价归于出租人所有;对于出租人不同意利用的,则应当由承租人自行承担损失。

(四)出租人与承租人因租赁合同产生的纠纷案件,如存在转租,应当通知次承租人,追加次承租人参加诉讼。

租赁合同被认定无效时,转租合同亦不能履行,为一并处理合同无效的法律后果,次承租人应当参加诉讼,不仅需要承担腾退房屋的义务,在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时,还应当承担配合评估的责任。

如果出租人并未起诉次承租人,人民法院需就房屋房屋返还问题释明出租人,告知其可以追加次承租人为共同被告,以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要,直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

(五)租赁合同无效,转租合同并不必然无效,需对合同效力各自审查。

 租赁合同与转租合同的效力应当分别审查,即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效,承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

(六)租赁合同无效,次承租人不可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿装饰、装修物损失或承担违约责任。

出租人与承租人之间的租赁合同如果被法院确认为无效或撤销,次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的,该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系,因此不能在同一案件一并主张,次承租人应当就其主张另行起诉。

如果法院判决次承租人腾退房屋的,应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施,次承租人为保护其权益也应当主动向法院提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。

(七)法院依职权认定房屋租赁合同无效,对合同无效的后果,包括腾退房屋、装饰装修损失等并非都一并处理。

 当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议,经审查认定租赁合同无效,法院应当释明当事人变更诉讼请求,尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理,经释明当事人坚持不变更的,应当判决确认租赁合同无效,并驳回当事人的全部诉讼请求,同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。

(八)房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除,当事人要求返还房屋的,处理如下:

房屋经多次转租,当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷,经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除,该合同出租人要求返还房屋的,一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼,可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。

(九)房屋租赁合同无效的信赖利益损失一般酌情认定不超过六个月的房屋使用费。

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡,信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的,可以根据诚信原则,综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,按照目前的司法实践,判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

(十)违章建筑被执法部门拆除,财物损失赔偿处理。

违章建筑被执法部门拆除导致承租人的物品不能使用或者损坏,

承租人会通过及时固定证据,如录像、拍照,购买财物的票据等请求赔偿,虽无法鉴定,也难以获得法院全部支持,但在不同案件中法官会考虑实际情况酌情支持部分损失赔偿。

(十一)租赁合同无效,承租人有权要求退还剩余租金、押金等合同约定费用。

因承租的房屋系违章房屋导致合同无效,承租人有权要求出租人退还剩余的租金、押金等合同约定的费用。

(十二)租赁合同无效,承租人有权要求退还剩余水、电费用、物业管理费等其他合同约定支付的费用。

合同无效后,承租人有权要求出租人结算剩余的水、电费用、物业管理费等其他合同约定支付的费用。

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