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工程质保期内委托第三方维修中存在的问题
建设工程竣工验收合格进入质量保修阶段后,在工程质保期限内出现质量问题而承包人拒绝履行保修义务时,为不影响建筑物的正常使用,排除安全隐患。

发包人可能会委托承包人以外的第三方对质量问题进行维修,再要求承包人承担因委托第三方维修产生的费用。在此情况下,发包人要求承包人承担第三方维修费用的主张能否成立,以及发包人在主张时需要注意哪些问题。

一、引入第三方单位维修后,发包人应如何主张承包人承担责任

首先根据《建设工程质量管理条例》第四十一条规定:“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”

同时根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条规定:“施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任”。

但发包人在主张承包人承担责任时需要注意以下三点:

1.对保修期出现的质量问题,发包人首先应通知承包人进行维修,只有在承包人明确表示不履行维修义务的情况下发包人才可以委托第三方进行维修。

2.发包人应证明的维修内容属于承包人的保修范围

发包人所主张的质量问题属于承包人的保修范围,同时质量问题应属于承包人的施工内容,且质量问题应当出现在保修期限内。这一点通常通过质量鉴定、发包人保存的住户报修记录、维修记录文件、发承包双方就质量问题进行协商的函件等进行证明。

如发包人拟采用鉴定的方式证明案涉工程存在质量问题,应当及时启动鉴定程序,如在未经鉴定即委托第三方进行维修,将影响质量鉴定的可行性。鉴于质量鉴定费用较高,在委托质量鉴定有困难的情况下,发包人在报修、维修过程中以拍照等方式对现场情况进行记录也是可行的方法之一。

3.发包人主张的维修费用应具有合理性
建筑工程
二、发包方引入第三方单位维修,是否可以通过扣除质保金的方式维护自身权益

首先根据《建设工程质量保证金管理办法》第九条第一款规定:“缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定从保证金或银行保函中扣除,费用超出保证金额的,发包人可按合同约定向承包人进行索赔。承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的损失赔偿责任。”

建议发包方签订施工合同时选择适用缺陷责任制度以保证发生维修费用时,发包人可依据《建设工程质量保证金管理办法》第九条直接从保证金中扣除该笔费用,并且当保证金不足以支付维修费用时,可就不足部分向原施工单位另行主张,从而最大限度保证自身利益。

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