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文物保护与房地产开发的法律抉择
文物承载灿烂文明、维系民族精神,是传承和弘扬中华优秀传统文化的根脉。然而随着我国城市化进程的不断加快,房地产开发与文物保护不时出现冲突与矛盾,在这场房地产开发与文物保护的对决中,究竟应该如何抉择?

一、什么是文物?哪些文物受国家保护?

文物是人类在社会活动中遗留下来的具有历史、艺术、科学价值的遗物和遗迹,它是人类宝贵的历史文化遗产。那么,何为受国家保护的文物?根据我国《文物保护法》第二条之规定,下列文物受国家保护:“1.具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画;2.与重大历史事件、革命运动或者著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义或者史料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑;3.历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品;4.历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等;5.反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物;6.具有科学价值的古脊椎动物化石和古人类化石同文物一样受国家保护。”可见,以上六类在法律规定范围内的文物,均受国家保护。

二、房地产开发过程中涉及文物注意事项

(一)保护范围内严格禁止房地产开发

文物保护单位的保护范围,是指对文物保护单位本体及周围一定范围实施重点保护的区域。《文物保护法》规定,文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程,确因特殊情况需要进行其他建设工程的,必须保证文物保护单位的安全,并经核定公布该文物保护单位的人民政府批准,在批准前还应当征得上一级人民政府文物行政部门同意。此外,如果在全国重点文物保护单位的保护范围内进行其他建设工程,必须经省、自治区、直辖市人民政府批准,并征得国务院文物行政部门同意。由此不难看出,在文物保护单位的保护范围内严格禁止房地产开发,即使存在例外情形,也需要通过非常严格的审批程序。

(二)建设控制地带内严格限制房地产开发

文物保护单位的建设控制地带,是指在文物保护单位的保护范围外,为保护文物保护单位的安全、环境、历史风貌对建设项目加以限制的区域。与文物保护单位的保护范围内不得进行房地产开发的情形不同,在文物保护单位的建设控制地带内可以进行房地产开发,但是房地产开发不得破坏文物保护单位的历史风貌;另外,房地产开发的工程设计方案,应当经相应级别的文物行政部门同意后,报建设规划部门批准。换言之,虽然建设控制地带内允许进行房地产开发,但要符合相应的要求,并履行相关的审批手续。

此外,在文物保护单位的保护范围和建设控制地带内,不得建设污染文物保护单位及其环境的设施,不得进行可能影响文物保护单位安全及其环境的活动。

(三)房地产开发中不可移动文物的保护

不可移动文物,顾名思义是指通常情况下不可以移动其地理位置的文物。如前所述,文物保护单位的保护范围和建设控制地带内的房地产开发审批程序及要求非常严格,对于房地产开发中的不可移动文物的保护,《文物保护法》也做出了严格要求。

1.项目选址应当避开不可移动文物

房地产项目的选址是房地产开发的第一步,因此项目的选址至关重要。项目选址,首先应当尽可能避开不可移动文物;因特殊情况不能避开的,对文物保护单位应当尽可能实施原址保护。实施原址保护的,建设单位应当事先确定保护措施,根据文物保护单位的级别报相应的文物行政部门批准;未经批准的,不得开工建设。其次,无法实施原址保护,必须迁移异地保护或者拆除的,应当报省、自治区、直辖市人民政府批准;迁移或者拆除省级文物保护单位的,批准前须征得国务院文物行政部门同意。此外,全国重点文物保护单位不得拆除;需要迁移的,须由省、自治区、直辖市人民政府报国务院批准。

2.原址保护、迁移、拆除费用承担

针对不可移动文物,无论是采取原址保护、迁移、拆除,就其所产生的费用,《文物保护法》规定:“由建设单位列入建设工程预算”。
房地产开发
三、房地产开发前履行文物保护相应程序

未进行考古调查勘探工作,房地产企业在进行开发建设的过程中,存在发现文物的可能性。因此,《文物保护法》第二十九条规定,建设单位在进行大型基本建设工程施工前,应当事先报请对工程范围内有可能埋藏文物的地方进行考古调查、勘探。由规定可知,房地产开发的考古审批手续通常采取的是“考古后置”,即在土地出让后由房地产企业向文物部门申请办理考古调查勘探,未发现文物遗存的,才可以开始施工。

四、房地产开发过程中发现文物如何处理

由于技术条件所限,即便房地产开发企业在取得国有土地使用权前,相关部门已经进行了考古调查勘探发掘工作,但依然存在挖掘到文物的可能性,此时开发企业应如何应对呢?

根据我国法律规定,在进行房地产开发过程中,房地产企业及个人发现文物,应当保护现场,立即报告当地文物行政部门。所以,在施工过程中发现文物,应迅速停工并向当地文物主管部门报告。切不可对出现的文物,隐瞒不报或哄抢毁损,擅自施工,否则不仅仅是一罚了之,严重的将构成刑事犯罪。

综上所述,文物是不可再生的珍贵文化资源,为此,房地产企业在开发建设过程中应当有效学习和落实《文物保护法》及相关法律、法规中关于建设施工对文物保护的有关规定,积极履行相应审批程序,肩负起文物保护的重要责任。

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