我的位置: 首页> 法律资讯> 合同纠纷> 合同效力> 资讯详情
案例|租赁合同纠纷经典分析
在非法转租中,承租人的转租行为是违约或违法行为,出租人有权终止(解除)合同。

在现在这个大环境下房屋租赁合同的情况随处可见,房屋租赁合同纠纷是不仅涉及到众多人民群众的切实利益和相关行业更是企业发展乃至地方经济发展问题,所以处理好房屋租赁合同纠纷案件更加显得至关重要了。这不,律新团队最近刚刚结束了一个关于房屋租赁的合同纠纷的案件,正好作为一个典型案例来和大家分析分析!

 

案例分析

基本案情:2019年6月,退休多年的魏某拟盘下一个正常营业的宾馆从事住宿业务,安度余生。根据网上所发布的信息,魏某前往王某处沟通宾馆转让事宜。王某表示工商登记为“苏州相城区渭塘镇新明光宾馆”的店铺系其实际经营,内部装修系其投资完成,其不久前已与产权房东签订长租合同,如魏某成功转租,需向其支付30万元装让费。

通过两天时间,魏某对该宾馆装修现状及经营情况有一定了解后,有继续转租受让的意愿。便按照王某要求于2019年06月10日支付两万元预付金,以便能与产权房东联系,核实相关情况、沟通进一步细节。王某出具相应收条一份。因王某并未在此期间主动告知房东联系方式,也并未主动约产权房东协商与魏某进一步沟通的时间,魏某遂于2019年06月15日以短信、电话的方式催告希望约见产权房东。王某却以未签订转让协议、未交接剩余28万元转让费为由,拒绝魏某请求。

裁判结果:法院经审理认为,魏某交付王某20000元,在王某出具的收条中表述为“予(预)付金”,结合收条内容,可以证明双方已达成转让缔约意向。根据原、王某双方在庭审中的陈述,可以看出双方在确立转让意向后,就转让标的内容、何时签订转让协议、支付剩余转让款条件等陈述并不一致,双方也未能签订正式的书面合同就此进一步约定,因未能签订书面合同系双方未能就缔约主要内容达成一致,不能归责于任一方,故王某应返还魏某支付的20000元。

争议焦点

本案在庭审时主要遇到了以下三个争议焦点:

1、本案所涉20000元款项是否适用定金罚则;

2、本案中的收条属于什么性质,是否有效;

3、本案中王某是否具有转租的资格。

【律师深度焦点分析

一、本案所涉20000元款项是否适用定金罚则

本案中王某出具的收条全文系王某一人所写,未有魏某任何签字认可。据审查,收条前部分系证明收款事实及收款原因,并将该20000元定义为宾馆转让费预付款,其后半部分超出出具收条的范围系王某单方面作出的合同条款。由于魏某并不认可王某单方规定,所以当场拒签收条。魏某支付两万款预付金的行为在前,而王某出具收条行为在后。魏某收取该收条的行为仅为证明其支付两万元的事实及支付的原因。

由此可知魏某有向王某支付20000元款项之事实,该款项的性质并非单方面自行规定即可。魏某收取收条的行为并非代表魏某全盘同意该收条内容,该款项并不适用定金罚则

二、本案中的收条属于什么性质,是否有效

对于王某单方出具的收条后半部分内容,魏某认为存在诸多陷阱和不确定性,故而予以拒签。例如:转让费所包含的价值范围、双方认为的交易模式、2000元款项性质(王某理解为定金,魏某理解为预付金)等等均存在理解差异。

但是据审查以及收条明确写明“双方协商”和表述为“予(预)付金”字眼,可证明收条的合同性质,其2000元款项属于预付款。预付款在合同正常履行的情况下,成为价款的一部分,在合同没有得到履行的情况下,不管是给付一方当事人违约,还是接受方违约,预付款都要原数返回。该收条并不存在《合同法》及其司法解释规定的合同法定无效的情形,庭审过程中,魏某和王某均未对合同无效提出异议,因此,应当认定收条的效力。

三、本案中王某是否具有转租的资格

据审查,对于能否转租,因王某未提供产权证,所以有产权的房东是否同意王某的转租行为存在不确定性。王某所提供的租房协议并不能证明在出具收条时王某系该房屋的合法承租人。并且关于王某是否有权转租的条款,系手写,并未有房东的签名认可。按照租房协议条款王某应当提供房东同意转租的证据,而且王某并非是关于租赁房屋经营所需的证件的负责人。

【引申结论】

在我们的生活中房屋转租是一个比较常见的问题,在租房的过程中经常会遇到这样那样的问题。所以如果有房屋转租的情况,应该如何处理房屋转租合同纠纷的问题呢?比如说,如果承租人和房东签的合同中没有写明可以转租的话,承租人是不可以转租的,如果转租了,房东是可以解除合同的。本案中的魏某就是为了避免和房东产生纠纷,才委托律新团队为其维权的。所以律新为大家整理了以下转租可能会遇到的注意事项:

1. 在与对方达成转让缔约之前交付的款项需注明是定金还是预付金

2. 我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

3. 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租人双方有约定的除外。

4. 根据《合同法》的规定,房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租,是指承租人征得出租人的同意,将房屋转租给第三人。非法转租,是指承租人未征得出租人的同意,擅自将房屋转租给第三人。在非法转租中,承租人的转租行为是违约或违法行为,出租人有权终止(解除)合同。

5. 租赁期限六个月以上的,应当采取书面形式,当事人不采取书面形式的,视为不定期租赁。

6. 根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十四条之规定,出租人和承租人必须办理租赁登记备案手续,办理备案需要提交的资料:(1)房地产权证书或者其他合法权属证明;(2)出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;(3)房屋租赁合同。

该作品系作者结合新闻时事、法律法规及互联网相关知识整合,作品内图片源于网络。仅供交流学习,若侵犯到您的权益,烦请联系客服告知,我们核实后将立即删除。
刘毅律师
刘毅律师,中共党员,江苏万拓律师事务所高级合伙人律师,苏州市知识产权服务业商会监事长、区律协知识产权委员会副主任。毕业于国内重点大学法律硕士专业。先后取得企业人力资源管理师,高级企业法律顾问,劳动关系协调员、证券从业、外贸从业资格,获苏州市首届刑事律师辩论赛二等奖。曾在苏州平安银行、科创小贷公司、苏州市中级人民法院经济庭中工作、实习。刘律师执业多年,至今代理参与民商事案件数百起,涉及商业债权、公司股权及治理、国际贸易、知识产权等领域。服务客户遍及江浙沪包邮区,具有丰富的民、商事实务经验和扎实的法律功底。尤为擅长贸易运输、房产交易(物业管理)、机械加工(自动化)这三大行业的全流程争议解决。
向我咨询
1
您的鼓励,将成为作者的创作动力。

继续阅读相关文章

刘毅律师
入驻律师
全部文章10

推荐阅读

热门文章

最新咨询解答

查看更多

听讼法律咨询公众号

律师回复不错过

听讼法律咨询小程序

随时随地咨询

我是律师

 

律所合作请联系客服

服务时间 9:00-18:00

027-85881208

听讼律助公众号

案源信息早知道

鄂ICP备18021267号-4 鄂公网安备42018502003405号  增值电信业务经营许可证(鄂B2-20210603)

Powered by 听讼网 Copyright © 武汉听讼信息技术有限公司版权所有 联系地址:武汉东湖新技术开发区关山大道465号三期光谷创意大厦2501-2502