近日，某房地产开发公司将某小区业委会诉至法院，要求确认小区内的59个地面停车位使用权归其所有。法院一审判决驳回了房地产开发公司的诉讼请求。该房地产开发公司不服，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

原告房地产公司是该小区的建设单位，于2014年10月取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层和地上七层。

原告诉称：
小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应属于原告。

并且，房地产开发公司在与买受人签订的合同中，对建筑区内车位问题也做出了约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。

被告小区业委会辩称：

小区的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，应该属于业主共有的土地使用权范畴。其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。

另外，查明了涉案的59个地上车位面积都没有计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。

法院审理

首先，关于小区规划内车位车库与非规划内车位权属区别的问题。

车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。根据《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

本案中，房地产开发公司主张的59个地面车位，虽然在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主的日常生活及公共使用需要而设置的停车设施。规划目的不是为了让开发商获利。

其次，关于商品房买卖合同中的格式条款问题。本案中，房地产开发公司与业主方签订的商品房买卖合同中约定的条款内容，属于对买受方合理享受业主主要权利的排除，并且该公司也未提供证据证明其对该条款尽到合理提示及说明义务，该格式条款属无效。

最终，法院一审、二审皆驳回了房地产开发公司的诉讼请求。

相关法条速递

《民法典》第二百七十五条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《民法典》第二百七十六条
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

这说明业主对除建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的权利。

总而言之，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，开发商是可以出售、附赠或者出租给业主的。但是对于占用小区道路修建的停车位，产权不在开发商而是在全体业主手中，可以由业主大会讨论决定如何进行利用。

大家在遇到房地产开发公司出售小区停车位时，应当注意小区停车位的权属问题，避免房地产开发公司损害业主的合法权益。另外，大家在日常购买使用停车位时，也要注意小区停车位的权属及收费问题，避免产生不必要的法律纠纷。

听.讼是专业的法律咨询平台tingsonglaw.com，如您有任何法律问题需要咨询，欢迎致电律师。