基本案情

2018年7月6日，张某与小牙公司签订《租赁合同》，由小牙公司承租张某所有的系争房屋。约定每月租金为100,589元，免租期日期调整为2018年7月16日至2018年11月15日，共计四个月。免租期内，免租金，不免物业费。后小牙公司无故解约，张某起诉要求赔偿自2018年7月16日起至2018年11月15日止的免租期损失402,356元。

法院观点

小牙公司无合法理由擅自于2019年2月26日提出解约并将涉案房屋的钥匙交付给张某的行为，显然已构成根本违约。作为违约方的小牙公司，实际并不享有合同解除的权利。涉案租赁合同是否解除，取决于守约方张某的意思表示。张某于2019年2月26日接收涉案房屋钥匙的行为实际已表明其同意解除涉案租赁合同，现张某亦确认涉案租赁合同于2019年2月26日解除。故确认张某与小牙公司签订的《租赁合同》于2019年2月26日解除。

张某为了促使其与小牙公司为期四年的租赁合同能够顺利履行，给予小牙公司近四个月的免租期。然现因小牙公司单方违约导致涉案租赁合同解除，对出租人租金收入产生一定的损失影响。故原审法院综合考虑免租期对出租人租金收入损失的影响，同时基于公平原则，酌定小牙公司向张某赔偿免租期租金损失201,178元。