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民法典时代房产、物业的差异与变化
《民法典》正式出台后,对我们的房产、物业主要有哪方面的影响,和现有的物权法、物业管理办法存在哪些差异?

变化一:住宅70年土地使用权到期怎么办?

《民法典》在物权编第359条对住宅建设用地使用权期限作了规定,我们住房的土地使用权是70年,到期将自动的续期,但是续期的时候可能是要交费的,至于这个交费是按照什么标准交,届时会不会进行减免?将依照法律行政法规的规定另行出台政策。

变化二:房屋设定抵押权,转让时需要抵押权人同意吗?

《民法典》在物权编第406条做了重要变动,根据其规定房子在设定抵押期间,抵押人仍可以转让房子,并且不需要经过抵押权人同意,但是需要及时通知抵押权人。若抵押权人有证据能够表明未来债权有风险难以被偿还的情况下,可以要求抵押人在转让房子以后,把转让的钱优先清偿债务。

变化三:出租人和承租人是否优先享有房产买卖优先权?

《民法典》726条规定,在房屋出租人出卖房屋时需先通知承租人,承租人有15天的优先于其他人购买房屋权的考虑期,若是承租人没有明确表示购买,那么承租人就放弃了这个优先购买权,房屋出租人就可以出卖房屋了。在此基础上,增加了两个例外情况,一种例外是如果原来房屋有共有人的话,出租人可以直接卖给共有人,不需要征求承租人意见。第二种例外就是出租人把房子卖给近亲属亲戚之类,此时出租人也不需要给承租人优先购买权
物业
变化四:房屋买卖租赁能否避开中介交费?

《民法典》第965条规定,委托人想出售、出租房屋,委托了中介机构,利用他们提供的信息源,认识了买家、卖家或承租人,绕开中介订立了合同成交的,还是需要付中介费。

变化五:降低业主共同管理事项与表决比例

《民法典》第277条规定,明确地方政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《民法典》第278条规定,适当降低了业主共同决定事项,特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛,筹集建筑物及其附属设施的维修资金需要两个“四分之三”,而使用仅需要“双过半”。所谓两个“四分之三”是指经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,“双过半”是指经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《民法典》第281条规定增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序。

变化六:小区电梯广告、外墙广告收入归业主共有

《民法典》第282条明确了公共部位扣除合理成本产生的收入归业主共有。

变化七:新增物业服务合同

《民法典》合同编新增了物业服务合同专章,合同是双方当事人主张权利履行义务的基础,在为发生物业服务合同纠纷时为其提供法律依据。《民法典》第九百四十四条规定,物业公司不能采取停止供水供电、供热、供燃气等方式催交物业费。

变化八:高空抛物坠物造成损害的,物业公司有安保义务,否则承担相应的侵权责任。

《民法典》第1254条规定,物业服务公司对于建筑物中抛掷物品或者建筑物掉落物品,造成他人损害这类情况的发生,有采取必要的安全保障措施的义务,物业公司如果没有采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

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