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双减政策下培训机构与出租人房屋租赁合同纠纷
2021年7月24日,《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减政策”)正式实施。

该意见虽然只是在试点地方实施,但对于校外教育培训机构的影响无疑是重大的(学科类培训成本增加或者已无资格进行学科类培训),特别容易引发房屋租赁合同纠纷。

一、在租赁期限届满前,学科类培训机构是否可以解除与出租人订立的房屋租赁合同?

1、培训机构的观点

现因国家政策的影响,导致学科类教育培训营利减少,而付出的成本上升或者已无资格组织学科类教育培训,这种情况属于合同订立的基础条件发生了重大变更,培训机构当初签订房屋租赁合同的目的已无法实现。如继续履行租赁合同,将使培训机构一方明显不公平,应当解除合同

2、房屋出租人的观点

出租人的合同义务在于将房屋以“适租”的状态出租给培训机构,即保证交付房屋时以及整个房屋租赁期间内,交付的房屋符合约定用途。在出租人没有违约的前提下,不能解除合同。
租赁合同
二、在“双减”政策下,租赁合同是否可以适用“情势变更”原则?

根据《民法典》第533条规定,“情势变更”是指在合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更或者解除合同。

在“双减”政策出台情况下,如学科类培训机构因政策的影响致使其丧失了学科类的培训资格,即事实上已经无法在进行学科类培训了,就应当考量其是否可以组织非学科类的教育培训,如果其能组织非学科类的教育培训且组织难度不大,那培训机构继续履行房屋租赁合同并不会明显不公平,故合同仍应继续履行。

反之,如果其即无法组织学科类培训,又无法组织非学科类培训,那培训机构签订租赁合同的目的根本无法实现,继续履行合同将会使培训机构一方明显不公平,故“情势变更”原则可以适用。

如因政策影响,学科类培训机构虽仍有资格进行学科类培训,但其组织学科类的教育培训成本明显上升,盈利空间又陡然下降,即投入的成本远远高于营利收入的情况下,也应当考虑其是否可以组织非学科类的教育培训,如不能组织或者组织成本太高,在收支平衡严重失衡的状态下,“情势变更”也有其适用空间。

三、租赁合同纠纷该如何解决?

“双减”政策作为国家出台的新政策,交易双方无法预见且难以预见,故不属于商业风险。如因政策影响导致客观上不能或难以履行房屋租赁合同的,当事人最好重新协商,看是否可以达成一致意见进而解除合同。如不能达成一致意见,双方都可以寻求人民法院或者仲裁机构予以处理。

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