分享一个刚开完庭的商品房买卖纠纷，纠纷起于开发商交付房屋后迟迟未给买房人办理不动产转移登记，买房人出于综合因素考虑，决定退房。经与开发商多次协商未果后，委托我代理本案。

本案案情并不复杂，合同也约定了“因出卖人原因，导致商品房交付后730日内未能给买受人办理不动产转移登记的，买受人有权解除合同”。接受委托后，我立即向开发商出具了律师函，通知对方解除商品房买卖合同，而后依法提起民事诉讼，提出以下几点诉求：1.确认商品房买卖合同已经解除；2.要求对方退还我方已付购房款本金，并支付利息；3.要求对方赔偿我方装修费用 等…

有趣的是，立案后我多次向法官询问对方是否提交了答辩状和质证意见，但每次得到的答案都是“未提交”。因本案涉及标的额较大，我始终不相信对方会置之不理，因此我猜测对方这是想搞“证据突袭”。

开庭前一星期，在充分准备好我方证据和代理意见的情况下，我开始思考，如果我是对方律师，我会如果进行答辩？又会提交哪些证据？带着这两个问题我重新研究了一下合同，并找来我师姐一同探讨本案原被告双方的辩证思路。

果然，从不同的角度看问题，真的能得出不同的观点。通过分析交流，我们推测对方会从以下几方面入手进行答辩：

1.不能办理产权过户并非出卖人原因造成的（同时还猜测对方可能会辩称是由政府政策等原因造成的）；

2.因“观点1”，所以原告不符合单方解除合同的条件，买卖合同没有解除，也就不需要退还购房款和支付利息；

3.装修费用的产生不是出卖人造成的，出卖人不承担赔偿责任。即便承担赔偿责任，也应当计算折损（并发现补充协议中约定，若合同解除，买受人已经使用房屋的，应当将房屋恢复原（毛坯）状）；

4.原告用以证明装修费用支出的证据不充分（有部分证据只有转账记录，无法证明该转账记录是否用于装修装饰）；

5.以原告占有使用房屋两年半时间为由，主张损益相抵。

接下来就是如何“回怼”的问题了，为此，我查证了《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，基本确认了出卖人的过错事实和法律依据；并对装修费用应当以“直接损失”为由进行主张还是以“添附取得规则”为由进行主张了讨论；

主要讨论的目的在于，我方所提交的证明装修费用支出的证据存在瑕疵，如果以直接损失为由，可能要承担举证不能的不利风险；如果以“添附取得规则”为由，则需要申请价值评估，因此我想了一个“馊主意”——不对对方提出的“计算折损”进行反驳，把问题抛给法官，让法官充分行使裁量权（当然，这是在征得当事人同意的情况下决定的）。

开庭当日，对方果然搞了“证据突袭”，列举了某购房人出具的房产证正在办理过程中的证明，已完成初始登记的证明等，由于对方准备的证据没有太大“杀伤力”，就不展开了。还是要说对方的答辩状，基本和我预想的答辩理由一致。遗憾的是，对方证明“非出卖人原因”的理由竟然是“需经抵押权人（银行分行和总行）同意”，称总行审核流程繁琐，尚未审核完毕，以此证明无法办理过户登记非出卖人原因。

和这个观点相比，明显还是把锅甩给“政策”靠谱些，不仅没能起到证明作用，反而说明了开发商的大权证上存在抵押，以及能否办下房产证是个“或然事件”，还得看抵押权人的意思。关于装修费用，对方果然提到了“恢复原状”和“计算折损”，我立即表示恢复原状我们配合，但是复原费用需要由对方承担；

至于装修费用的折损问题，我们认可折损，并愿意将裁量权交给法官，由法官综合考虑评估剩余价值。或许是我们的策略起了作用，或许是对方早有准备，在听了我的意见后，当即表示要向法庭申请评估鉴定，这绝对是帮了我们一个大忙，正愁没人掏鉴定费呢！且对方这么申请，我所担心的“证据瑕疵”也不是问题了，法官直接会以评估结果为依据了。本以为对方还会提出“占有使用费”、“公共维修资金”“税金”以及我方证明装修费用的证据有瑕疵等问题，但显然对方这次“突袭”准备的也不是那么充分。

总体看来庭审效果还不错，庭后第二天（今日）上午即收到了法官的电话，对方有意调解，并开出了“半年之内帮我方办下产权证，否则愿意退还购房款本息，并承担装修费、中介费等费用赔偿”的条件，目前我的委托人还在考虑是否接受调解。

专业的律师要掌握“揣摩”的本领，站在对方的角度上想想该怎么举证、怎么列纲；再迅速切回身份，打掉他的证据，推翻他的观点。学会“自己和自己打架”，才能在面对“证据突袭”时从容应对。

细心！沉淀！坚持！记录成长，恪守初心；但行好事，莫问前程。