近些年，随着经济快速发展，受经济利益的驱使，在房地产领域，“一房二卖”的问题日益突出，而在资本市场方面，“一股二卖”的现象亦是层出不穷，其所带来的法律问题也值得我们深思。笔者试从民商结合维度对“一房二买”与“一股二卖”法律问题进行解析。

一房二卖

“一房二卖”顾名思义是指出卖人在签订商品房买卖合同后又将同一商品房再次出卖的情况。

首先，关于两份《商品房买卖合同》的效力问题。民法合同领域强调意思自治，只要《商品房买卖合同》基于双方的真实意思表示，且内容没有违背法律法规的强制性规定符合公序良俗，应认定为有效。

但《物权法》主张“一物一权原则”，“一物”就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，“一权”就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主，即不允许将一套房屋同时过户给两个主体。在多份《商品房买卖合同》均有效的情况下，究竟保护谁的利益，值得思考。

根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”

法律分析

“一房数卖”一般需要确定权利保护顺位，在“一房二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力：

（1）已经办理房地产登记的优于未办理房地产登记的；

（2）均未办理登记，先占有的优于后占有的；

（3）均未占有的，先交付全部价款的优于未交付全部价款的。

但是，如果其中一个合同的效力存在问题，如被认定无效或者未发生法律效力的，该合同买受人不具有对标的物的请求权，当然无法对抗另一合法有效的合同买受人对标的物的请求权。

同时，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

法律救济

对于无法取得房屋所有权的买受人而言，其利益明显处于劣势地位，他的权利应当如何得到救济？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

因此，出卖人将房屋出卖后又卖于第三人，致使合同目的不能实现，合同上的债权转化为损害赔偿的债务，出卖人对得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

作者：蒋博律师（15827439060）

（蒋博律师，执业律师，拥有证券从业资格、基金从业资格、会计从业资格，全球最大规模律师事务所、全球最具品牌知名度排名第二律师事务所（大成律师事务所）专职律师，大成劳动与行政法专业委员会委员，大成武汉刑事委员会委员，湖北省应对新冠疫情律师团成员，鄂州市楚商联合会法律顾问组律师，曾为湖北省经济和信息化厅、湖北省政府法制办公室、湖北省工商业联合会、中国航天三江集团（央企）、北京新东方教育科技集团等政府、企事业单位提供法律服务。在中国，无罪判决率仅为万分之五点七（0.057%），本律师代理的刑事案件曾两次获得无罪判决。）