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二手房买卖对房屋质量约定不明怎么处理
2019年5月7日,冯某与徐某订立《房屋买卖暨居间合同》,合同约定:“冯某将XXXX小区4幢1单元1-601号房屋以1150000元的价格出售给徐某.......徐某需将房内楼梯修补好”。

2019年6月3日,冯某与徐某订立《二手房买卖合同》并由公证机构公证。双方于2019年9月30日前正式交付房屋。

2019年7月,徐某办理了过户登记。2019年9月中旬,冯某采用钢架和层板填补了房内楼梯开口。但徐某对冯某的修复工作提出异议,徐某认为需采用混凝土浇筑修复。

徐某、冯某就重新进行修复以及费用分摊事宜协商未果后,徐某诉至法院。诉讼中,依据原告徐某申请,法院委托鉴定公司进行了鉴定。鉴定公司鉴定意见为:“该房屋为钢筋混凝土框架结构,楼梯孔洞修复方案,应按《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》要求进行,涉案房屋顶部楼板修复部分,不符合国家强制标准要求。
房屋
法院认为:《房屋买卖暨居间合同》、《二手房买卖合同》是原、被告真实意思表示,没有违反法律、法规强制性规定,合法有效。

中华人民共和国合同法》第六十二条第一项规定,当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《房屋买卖暨居间合同》约定被告冯某将房内楼梯修补好。被告修补601号房屋顶部楼板孔洞采用的质量标准没有约定,应当根据相应的国家标准履行。经鉴定,被告填补的房屋顶部楼板孔洞不符合《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》的国家强制标准,应当承担违约责任。

原、被告作为买卖双方,订立合同时对被告修复屋顶楼板的方法、质量标准未作明确约定,原告徐某对纠纷的产生有一定过错。为确定被告修复的房顶楼板是否符合国家强制性标准,原告预交的鉴定费8000元,酌情由原告负担3000元。

律师观点:《民法典》第511条第一款的规定:“当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定:

(一)质量要求不明确的,按照强制性国家标准履行;没有强制性国家标准的,按照推荐性国家标准履行;没有推荐性国家标准的,按照行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。

根据上述规定,买卖双方如果对房屋质量有约定的,应当从约定;约定不明的,双方可以达成补充协议进行协商处理;如果约定不明,且事后达不成补充协议的,如质量标准有强制性国家标准的,应当按照强制性国家标准履行。

具体到本案,由于该房屋为钢筋混凝土框架结构,房屋修复应当按照《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》要求进行。修复不符合国家强制标准的,应当重新修复以确保房屋质量达到国家强制标准。拒绝修复的,属于一方未完全履行自己的合同义务,应当承担违约责任。

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